Odbierz bezpłatne wydanie miesięcznika Administrator

 

Odbierz bezpłatne wydanie miesięcznika Administrator [PDF]

 

Roczne rozliczenie wspólnoty

mgr inż. Ryszard Niedźwiecki  |  Administrator 3/2011  |  17.03.2011  |  1
Roczne rozliczenie wspólnoty
Roczne rozliczenie wspólnoty

Zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarząd zobowiązany jest do zwołania zebrania do końca marca i złożenia rocznego sprawozdania ze swej działalności (czyli zebranie musi się odbyć najpóźniej 31 marca).

Poniżej przedstawiono sposób sporządzenia rocznego rozliczenia finansowego i wynikające z niego rozliczenie dla właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej.

W celu wykonania jakiegokolwiek rozliczenia musi być prowadzona ewidencja i podany sposób jej prowadzenia oraz sposób wykonywania rozliczeń - tzw. regulamin rozliczeń we wspólnocie. Brak tych dokumentów powoduje, że we wspólnocie mogą wystąpić nieprawidłowości, a otrzymane przez właściciela lokalu rozliczenie może być niejasne.

Ustawodawca jasno określił w art. 22 ust. 3 pkt 10 ustawy o własności lokali (uwl), kto ustala zakres i sposób prowadzenia ewidencji oraz rozliczeń we wspólnotach mieszkaniowych. Zapis ten rzadko jest stosowany we wspólnotach, co prowadzi do poważnych problemów, a nawet nadużyć (czytaj akty prawne).

Ani zarząd wspólnoty, ani administrator nie mają prawa narzucić zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (za media zużyte w lokalach właścicieli lokali, za reklamy itd.). Takie prawo mają tylko właściciele lokali, a nawet mają obowiązek wynikający z art. 27 uwl.

Po upływie 14 lat od wprowadzenia uwl w życie właściciele lokali właściwie nie korzystają z możliwości, jakie daje im ustawa. Nie potrafią zrozumieć, że to oni za wszystko płacą. Nie współdziałają w zarządzaniu ze zwykłego niechciejstwa, lenistwa, zasłaniając się brakiem czasu. I to oni potem mają najwięcej pretensji do innych, pomimo że nie uczestniczyli w zebraniu, nie zabierali głosu przy podejmowaniu uchwał. Większość właścicieli lokali nie posiada nawet tekstu uwl (można ją ściągnąć z internetu lub kupić w specjalistycznej księgarni).

Zarząd wspólnoty, jak również zatrudniony przez zarząd administrator powinien postępować zgodnie z przepisami uwl i innymi przepisami prawnymi oraz wykonywać uchwały podjęte przez właścicieli lokali. Prawo kontroli działalności zarządu przez każdego właściciela lokalu gwarantuje zapis art. 29 ust. 3 uwl. Zbędne jest więc powoływanie komisji rewizyjnej we wspólnocie mieszkaniowej.

W razie braku możliwości kontroli działalności zarządu należy dążyć do zmiany składu członków zarządu lub w ostateczności wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Chcąc kontrolować zarząd, należy najpierw zebrać pewne szczegółowe informacje. Najczęściej pozyskujemy je z rocznego rozliczenia finansowego wspólnoty i rozliczenia indywidualnego właściciela lokalu oraz z rozliczenia mediów zużytych w lokalu.

Należy przypomnieć, że wspólnoty mieszkaniowe są zwolnione z prowadzenia księgowości i sporządzania sprawozdania finansowego w rozumieniu ustawy i rozporządzenia w sprawie szczególnych zasad rachunkowości. Wspólnota mieszkaniowa sama sobie określa zakres i sposób prowadzenia pozaksięgowej ewidencji poprzez podjęcie uchwały. Wspólnotę mieszkaniową nie obowiązuje również ustawa o zamówieniach publicznych.

Rozliczenie finansowe

W zaproponowanym przykładowym modelu rozliczenia finansowego, uwzględniającego specyfikę danej wspólnoty (por. załącznik nr 1), zmienia się tylko ilość analizowanych pozycji. Występują zatem tylko te pozycje, które związane są z kosztami ponoszonymi w danej wspólnocie. Sposób rozliczania wynika z omawianego już regulaminu rozliczeń (różnego dla każdej wspólnoty) przyjętego uchwałą właścicieli lokali, ale zgodnego z przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego na danym terenie.

przykładowy model rozliczenia finansowego

 

Indywidualne rozliczenie właściciela lokalu (por. załącznik nr 2) powinno wynikać w sposób czytelny z rocznego rozliczenia finansowego wspólnoty mieszkaniowej.

 

Indywidualne rozliczenie właściciela lokalu

 

Podkreślić należy, że w zaproponowanym wzorze rozliczenia finansowego występują te same pozycje, jakie występowały w przyjętym uchwałą, przez właścicieli lokali, rocznym planie gospodarczym.

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie"
CZYTAJ OPIS »

Koszty utrzymania lokalu (lokal to przecież wyłączna własność właściciela - członka wspólnoty mieszkaniowej) to już inny status prawny. Art. 13 ust. 1 uwl wymaga od właściciela jedynie: „ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu i utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie" i nic więcej.

Koszty za media

Koszty za media w lokalu nie są kosztami wspólnoty. Wspólnota (zarząd lub administrator wspólnoty) jest jedynie pośrednikiem pomiędzy dostawcami świadczeń a właścicielami lokali. Usługa polega na rozliczeniu tych kosztów, zbieraniu pieniędzy (zaliczek) i przekazywaniu ich dostawcom świadczeń.

Obecnie coraz częściej we wspólnotach mieszkaniowych właściciele lokali podpisują indywidualne umowy bezpośrednio z dostawcami mediów. Dostawcy jednak wolą wystawiać jedną fakturę na całą wspólnotę, którą potem rozlicza się na poszczególne lokale.

Właściwym rozwiązaniem dla wspólnoty (zarządcy, zarządu) jest zawarcie przez wspólnotę umowy z każdym właścicielem lokalu o dokonywaniu rozliczeń i ściąganiu opłat z tytułu kosztów utrzymania jego lokalu z uwzględnieniem umownych odsetek w przypadku nieterminowego rozliczania opłat (lub tylko z tymi, którzy ociągają się z płatnościami). W przypadku niedotrzymywania warunków umowy strony mogłyby, bez zgody wspólnoty, wystąpić do sądu.

Najczęściej we wspólnotach mieszkaniowych zaliczki są wpłacane przez właścicieli co miesiąc, więc co miesiąc powinny być też rozliczane. Jednak ze względu na małe kwoty na ogół rozliczanie odbywa się co kwartał i jest to do przyjęcia. Nie jest jednak do przyjęcia rozliczanie ich raz na rok w przypadku, gdy po roku zwroty z tytułu kosztów za media w lokalu wynoszą ok. 600-3000 zł dla jednego właściciela (wspólnota nie ma prawa obracać pieniędzy właścicieli lokali bez ich zgody).

Roczne rozliczanie mediów w lokalach jest dopuszczalne raz w roku, o ile zwrot na koniec roku jest niewielki, rzędu 100-200 zł, i o ile tak uzgodnili właściciele lokali, potwierdzając to zapisem w regulaminie rozliczania mediów. Brak takiego regulaminu powoduje, że właściciele lokali nie wiedzą, za co i ile płacą.

Należy szczególnie podkreślić, że „władza" wspólnoty mieszkaniowej (zarządcy, zarządu i administratora) dotyczy tylko części wspólnej nieruchomości. W żadnym wypadku nie dotyczy ona lokalu, a tym bardziej kosztów ponoszonych przez właściciela w jego lokalu (np.: kosztów za media, remonty, ubezpieczenia itp.) i na przykład tego, na jaki kolor właściciel ma pomalować ściany w swoim lokalu i jak go umeblować czy zagospodarować wewnętrzną część balkonu. 

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Niemniej jednak takie rozliczenie mediów zużytych w lokalu powinno znaleźć się w rozliczeniu indywidualnym a także wynikać z rocznego „Rozliczenia Finansowego" wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ we wspólnotach mamy do czynienia ze zużyciem tych samych mediów w lokalu i nieruchomości wspólnej (np.: woda gospodarcza, śmieci).

Rozliczenia finansowego nie omówię tu szczegółowo, ponieważ wszystkie występujące w nim pozycje są w sposób dokładny opisane w załączniku 1. Wyjaśnienia wymaga natomiast pozycja Ic - są to zaliczki nadpłacone w poprzednim roku i niewyrównane przez właścicieli lokali (nie podlegają opodatkowaniu). Dla pozycji II k „Pozostałe koszty" w kolumnach „Wykonanie 2010" nie mogą pojawić się żadne liczby (zawsze trzeba podać, czego dotyczyły koszty i ile wynosiły - natomiast w planie gospodarczym podaje się liczbę, bez podania konkretnego przeznaczenia - na nieprzewidziane wydatki, tak było w tej przykładowej wspólnocie).

W ostatniej kolumnie podane liczby (stawki) określają ilość zł/miesiąc/1% wielkości udziału - właściciel lokalu może łatwo zweryfikować, czy przedstawione mu rozliczenia są naliczone prawidłowo (wystarczy, że przemnoży podane stawki przez swój udział wyrażony w% - np. 0,1435 = 14,35%).

Czytaj dalej Rozliczenie indywidualne

Artykuł pochodzi z: miesięcznika Administrator 3/2011

sprawdź forum

Uwaga! Od 15 września ruszyły jesienne promocje na pilarki i dmuchawy Husqvarna. SPRAWDŹ TUTAJ NOWE CENY »

 

Nowe technologie!
System oddymiana grawitacyjnego

Optymalne rozwiązanie przy wymianie instalacji grzewczej

Nowe warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania 2014
Odśnieżarka Honda HSS 970 ET

Hydroizolacja posadzek, balkonów, tarasów, schodów, przydomowych fontann oraz garaży

Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Jak uzyskać odpowiednią temperaturę przez cały rok? SPRAWDŹ »

Aplikacja dla zarządcy nieruchomości [testuj za darmo]

dowiedz sie więcej

Dowiedz się więcej...

Komentarze

(1)
Jacek Kurzydło | 22.10.2012, 12:38
Panie Ryszardzie !
Najlepszy artykuł jaki znalazłem w internecie na temat rozliczeń we wspólnocie mieszkaniowej. Gratuluję.
Prosiłby się tylko na dziś o aktualizację z uwagi
na ,, Wyjaśnienia Ministra Finansów
z dnia 21 czerwca 2011 r. /pt8/o33/ I01/AEW/11/PT-571/ - w kwestii rozliczeń ............. " .
Pozdrawiam
Jacek Kurzydło
   1 / 1   
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

CZYTELNIKU!

Produkty i technologie!
Posiadacze rachunku bankowego w Banku Pocztowym sprawnie i bezpiecznie mogą rozliczać swoje transakcje

System Ułatwiający Administrowanie Nieruchomościami

 

Darmowy newsletter...
» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Co blokuje biznes zarządzania nieruchomościami?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
Croquet Sp. z o.o. Croquet Sp. z o.o. Działamy na rynku od ponad 25 lat i jesteśmy producentem: drewnianych placów zabaw , metalowych placów zabaw, placów zabaw dla...

Produkty i technologie

9/2014

Aktualny numer:

Administrator 9/2014
W miesięczniku m.in.:
  • - Zasady współżycia społecznego w orzecznictwie
  • - Refakturowanie we wspólnocie
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna, nr KRS: 0000439720. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl