CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak zadbać o ciepłą wodę? Poznaj sposób na instalację c.w.u. i c.o. » ‎
http://ad.administrator24.info/kotly/▲
Wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe)...
Kategorie: ciepła woda, instalacja c.o., instalacja c.w.u., wod-kan,

#GorącaLinia – dzierżawy terenu przez wspólnotę mieszkaniową

Paweł Puch  |  08.05.2020  |  1
redakcja

Czytelnik pisze: 

Wspólnota Mieszkaniowa ma wydzierżawić teren przyległy do budynku, na co naciskała gmina. Jest to zwykły zaniedbany gminny trawnik 10/30 m. Teren ten nie ma wpływu na funkcjonowanie budynku (jest swobodne dojście do klatek schodowych i dojazd do posesji). Nasuwają się wątpliwości formalno-prawne, które rodzą następujące pytania, a odpowiedzi na nie nie znajdujemy w ustawie o własności lokali, w związku z tym zwracam się do redakcji. Będę wdzięczny o poparcie tez orzecznictwem i ustawami.

Czytelnik dzieli się też swoimi wątpliwościami: 

1. Czy dzierżawiony teren można zaliczyć do nieruchomości wspólnej?

  • naginany/rozszerzany jest przez zarząd w niektórych wspólnotach art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez zaliczenie tego terenu do nieruchomości wspólnej;
  • czy na ewentualnie dzierżawionym terenie może wspólnota przeprowadzać prace adaptacyjne na wykonanie placu zbaw dla dzieci, parkingu, prace pielęgnacyjne i czy muszą w kosztach partycypować wszyscy według udziałów nawet, gdy nie będą z tego korzystać (brak dzieci, samochodu);
  • jak może być unormowana kwestia finansowa we wspólnocie w związku z ewentualnymi pracami z funduszu eksploatacyjnego czy remontowego; czy właściciele wpłacają dobrowolnie datki, czy na zasadzie m2 x zł, lub udziałami;
  • czy właściciele muszą partycypować w ewentualnych kosztach adaptacji terenu na podstawie podjętej uchwały, jeżeli nie mają samochodu lub małych dzieci? Ustawa mówi tylko o nieruchomości wspólnej i mieszkaniach. Czy zaskarżenie takiej ewentualnej uchwały byłoby skuteczne? Większość właścicieli mieszka gdzie indziej i wynajmuje w naszym bloku mieszkania, więc jest im obojętne co się dzieje w obrębie budynku. 

2. Jak przedmiotowe zagadnienie ma się do uchwały i orzeczenia Sądu Najwyższego.

To, że wspólnota mieszkaniowa może być stroną umowy dzierżawy, budzi wątpliwości w piśmiennictwie i w orzecznictwie. Np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.10.2008 r., sygn. akt V CSK 143/08, „zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym interpretowane w sposób rozszerzający (…). Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali (…)”.

Natomiast moc zasady prawnej nadano innemu orzeczeniu Sądu Najwyższego, tj. uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07. W uchwale tej Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa jako podmiot prawa może mieć majątek odrębny od majątku właścicieli lokali, i że takim majątkiem może być także nieruchomość – o ile jest ona potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty). Skoro zatem wspólnota może nabyć nawet inną nieruchomość potrzebną do zarządzania nieruchomością wspólną to błędny jest pogląd, iż wspólnota nie może zawierać umów dotyczących innych nieruchomości.

Tak sobie to tłumaczę: jeżeli można więcej (kupić nieruchomość), to tym bardziej można mniej (dzierżawić nieruchomość, grunt)

Jestem trochę skonfundowany, która treść jest obowiązująca i dlaczego sąd w wyroku z dnia 8.10.2008 r., sygn. akt V CSK 143/08, nie zastosował się do wcześniejszego orzeczeniu Sądu Najwyższego, tj. w uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07.

Ekspert odpowiada:

Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej, a więc i zdolność do zawierania umów nie jest obecnie już w orzecznictwie kwestionowana (Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 21 grudnia 2007 r. sygn. akt III CZP 65/07, która ma moc zasady prawnej). Zatem wspólnota mieszkaniowa może zawrzeć umowę dzierżawy. Jednak przepisy, a zwłaszcza orzecznictwo sądowe, wyznaczają w tym zakresie granice. 

Sąd Najwyższy w wyżej cytowanej uchwale uznał, że powinno być to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Zatem nie tak, jak każdy inny podmiot, który może nabyć nieruchomość lub ją wydzierżawić, gdy uzna to z własnego punktu widzenia za zasadne, wspólnota mieszkaniowa może to zrobić tylko, gdy jest to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną.

Ponadto znaczenie ma nie subiektywne zdanie danej wspólnoty mieszkaniowej (jej właścicieli), a obiektywne przesłanki. Zatem wspólnota mieszkaniowa może zawierać umowy, dotyczące korzystania z sąsiednich nieruchomości, ale tylko wówczas, gdy jest to uzasadnione potrzebami, związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Na przykład, w ramach zarządu konieczna jest organizacja wywozu śmieci z terenu nieruchomości, a zatem w sytuacji, gdy teren wspólnoty mieszkaniowej jest zbyt mały, aby na nim ustawić wiatę śmietnikową, uzasadnia to nabycie lub wydzierżawienie terenu sąsiedniego i odwrotnie, gdy istnieje możliwość ustawienia jej na nieruchomości wspólnej, wydzierżawienie nieruchomości sąsiedniej będzie kwestionowane (uchwała wspólnoty mieszkaniowej zostanie uchylona przez sąd)

Tylko aktywność związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną

Wspólnota mieszkaniowa jako organizacja właścicieli lokali w budynku jest powołana tylko do zarządzania nieruchomością wspólną. Na bazie wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali nie mogą prowadzić innej aktywności, niż zarządzanie nieruchomością wspólną nawet, gdy ta aktywność jest w interesie wszystkich mieszkańców. Jeżeli chcą taką inną wspólną aktywność prowadzić, to w zależności od jej charakteru mają możliwość powołania do życia innego podmiotu prawnego np. stowarzyszenia, fundacji, spółki osobowej lub kapitałowej.

Właściciele muszą rozróżniać zarządzanie wspólnotą mieszkaniową od interesu nawet wspólnego właścicieli. Dobitnym przykładem granic tego pojęcia jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 30.07.2014 roku sygn.akt I ACa 151/14, w którym sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną, a nie nawet wspólnymi interesami tworzących ją właścicieli. Zatem wspólnota mieszkaniowa, zgodnie z prawem, nie może ani przeznaczyć posiadanych środków na koszty nie związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, ani nie może żądać od właścicieli lokali określonych kwot na inne sprawy niż koszty zarządu nieruchomością wspólną. 

 

Fundusz remontowy na remonty a nie na inwestycje

Fundusz remontowy powinien służyć wspólnocie mieszkaniowej tylko do finansowania odtworzenia stanu pierwotnego nieruchomości wspólnej oraz bieżącej konserwacji. Fundusz remontowy nie powinien więc służyć wspólnocie mieszkaniowej do finansowania typowych przedsięwzięć inwestycyjnych, chyba że w uchwale o funduszu remontowym przewidziano także inny cel gromadzenia środków. Właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach niezbędnych do zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej, natomiast nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o własności lokali nałożenie na właścicieli lokali obowiązku pokrywania kosztów robót budowlanych innych niż remonty, czy też kosztów nowych zadań inwestycyjnych np. budowy parkingu (wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 17.12.2014 roku sygn.akt I C 1105/13).

Zdaniem sądów zadania inwestycyjne mogą być finansowane z odrębnie utworzonego funduszu inwestycyjnego  Właściciele lokali mają prawo do utworzenia funduszu inwestycyjnego w celu zgromadzenia środków na określoną użyteczną dla mieszkańcom inwestycję np. na budowę parkingu i w związku z tym zawiesić na ten okres wpłaty na fundusz remontowy (wyrok Sądu Okręgowego w Siedlcach z dnia 16.12.2014 sygn. I C 576/14) 

Podsumowanie

Zatem wspólnota mieszkaniowa może zawrzeć umowę dzierżawy, jednak przepisy, a zwłaszcza orzecznictwo sądowe wyznaczają w tym zakresie granice, bo dzierżawa musi być uzasadniona potrzebami, związanymi z zarządem nieruchomością wspólną.

Ponadto wspólnota mieszkaniowa jest od zarządzania nieruchomością wspólną, a nie od innej aktywności właścicieli, a środki z funduszu remontowego mają służyć remontom, a nie nowym inwestycjom. Chyba, że co innego zapisano w uchwale odnośnie funduszu.

Jeżeli aktywność wspólnoty w zakresie dzierżawy nie będzie pokrywała się z powyższym, będzie wiązało się to ze sporym ryzykiem zablokowania każdej decyzji w zakresie dzierżawionego gruntu. Uchylona może być corocznie podejmowana uchwała w sprawie zaliczek, obejmująca czynsz dzierżawny czy inne koszty eksploatacyjne z tą nieruchomością związane, jak też w sprawie jakiejkolwiek inwestycji czy w sprawie przeznaczenia środków z funduszu remontowego. Aby tego uniknąć, trzeba przede wszystkim ustalić cel dla jakiego dzierżawę zawarto, cel uzasadniony potrzebami, związanymi z zarządem nieruchomością wspólną, których wspólnota ze względu na własne ograniczenia nie mogła zrealizować na nieruchomości wspólnej, choć powinno być to ustalone już przed zawarciem umowy dzierżawy.

Natomiast planując realizację tych celów, aby je sfinansować należy uchwalić odrębny fundusz inwestycyjny lub zmienić cel istniejącego funduszu remontowego. Wspólnota mieszkaniowa nie może bowiem dzierżawić terenu tylko dla samego jego posiadania, tylko w związku z powyższymi celami. Jeżeli natomiast dany teren ma służyć nie wszystkim mieszkańcom, tylko określonej grupie, to wówczas w zasadzie to oni powinni być dzierżawcami danego terenu i realizować tam swoje inwestycje za swoje pieniądze, a nie wspólnota mieszkaniowa, bo w takiej sytuacji każda decyzja wspólnoty mieszkaniowej odnośnie dzierżawionego terenu będzie uchylana przez sąd. 

Sprawdzam pozostałe rady ekspertów 

 

[gorąca linia, pytanie czytelnika, odpowiedź eksperta, wspólnota mieszkaniowa, zarządzanie nieruchomością wspólną, dzierżawa, fundusz remontowy]

Wybrane dla Ciebie


Sterowanie i monitorowanie pompy. Zobacz jak działa inteligenta pompa obiegowa i cyrkulacyjna »

pompa obiegowa i cyrkulacyjna

Przeznaczona jest do systemów grzewczych i chłodniczych oraz do domowych instalacji ciepłej wody użytkowej. Została ona zaprojektowana do pracy z cieczami ... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple? »

Oszczedności na ogrzewaniu

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków. Sprawdź  »


Skąd pozyskać źródło energii do ogrzewania budynku czy osiedla?

Ogrzewanie gazem osiedliSieć gazowa LNG to dobre rozwiązanie zarówno dla budynków nowych, jak i modernizowanych, mieszkalnych oraz przemysłowych. A zatem wśród potencjalnych zainteresowanych na pewno znajdą się przedsiębiorcy, deweloperzy, inwestorzy, a także zarządcy poszukujący wygodnego... Czytam więcej »


Jakie korzyści niesie ze sobą Pożyczka Rewitalizacyjna? »

Potrzebujesz windy? Sprawdź Fundusz Dostępności »»

stary budynek bariery architektoniczne
Wnioskujący mogą uzyskać środki na rewitalizację obiektów już istniejących, ale będących w stanie nienadającym się do użytku. Łączna kwota środków RPO WSL... Chcę wiedzieć »

BGK wspólnie z pośrednikami finansowymi udzielają preferencyjnych pożyczek na likwidację barier architektonicznych, co ma skutkować zapewnieniem dostępności budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami m.in. osób z niepełnosprawnościami, rodziców z dziećmi oraz osób starszych....Czytam więcej »


Domofon, unifon, czytnik - co wybrać?

Domofony cyfralPrawidłowo dobrany domofon powinien zapewnić domownikom nie tylko komfort, dzięki odpowiedniej funkcjonalności, ale co najważniejsze – bezpieczeństwo, ograniczając dostęp na teren osiedla lub... Czytam więcej »


Kotły do mieszkań i budynków wielolokalowych - co wybrać?

Niezawodna pomoc w utrzymaniu czystości w budynku - teraz okazja!

Ogrzewanie grzejnikiem czyste klatki schodowe
Koszty ogrzewania budynków są już dość wysokie, a należy się spodziewać, że będą jeszcze wyższe. Jednym ze sposobów na ich obniżenie może okazać się budowa... Czytam więcej »

Choć ich praca bywa niedoceniana i niezauważana, to przecież bez niej nie mogłaby funkcjonować żadna firma czy instytucja. Zwłaszcza dziś, w dobie pandemii koronawirusa, przekonujemy się...... czytam więcej»


Windy - rozwiązania dla osiedli»

Windy w budynkuWykluczenie architektoniczne, czyli m.in. brak dźwigów osobowych w budynkach czterokondygnacyjnych, najczęściej spółdzielczych, wybudowanych pod rządami starego prawa, jest zjawiskiem... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Opomiarowanie i rozliczenie mediów proste jak nigdy dotąd »

Pojemniki na odpady - mieszkańcy zostawiają bałagan? Jak temu zaradzić?

Kompleksowa energia śmieci w koszu na osiedlu
Postęp w dziedzinie technik informatycznych pozwolił na ujednolicenie pewnych standardów i stworzenie otwartego systemu komunikacyjnego do odczytu... czytam dalej »

Śmietniki – temat wprawdzie trochę wstydliwy, trochę niechciany, a nawet unikany. Niesłusznie. Otóż widok osiedlowych śmietników wcale nie musi wzbudzać odrazy i wywoływać negatywnych emocji. Idźmy dalej... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


Jak oszczędzić przestrzeń na osiedlu, którą możemy wykorzystać np. na miejsca parkingowe?

Kocioł gazowy kondensacyjny i jego sprawność  »

Osiedle Polska kotły kondensacyjne

Brak miejsc parkingowych lub miejsc na rowery to czesty widok na polskich osiedlach. ZObacz, gdzie możesz zaoszczędzić miejsce i wykorzystać je... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Jak zapewnić prawidłową księgowość we wspólnocie?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Odczyt wodomierzy pod nieobecność mieszkańca »
LNG do zasilania centralnej kotłowni na Twoim osiedlu»
Licznik energii - oszczędzanie ogrzewanie budynku
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » LNG jest idealnym rozwiązaniem dla osiedli i budynków, które nie mają dostępu do sieci gazu ziemnego i mają duże zapotrzebowanie na energię. Używając gazu LNG masz dostęp do efektywnego, łatwo dostępnego i jednocześnie przyjaznego... czytam dalej »

Jak skutecznie naprawić i przeprowadzić renowację dachu?
Zaparowane okna w domu - jak się tego pozbyć?
Naprawa i renowacja dachu zaparowane okna
Deszcz, śnieg, wiatr …. te czynniki atmosferyczne pokazują każdemu właścicielowi i zarządcy na ile może polegać na szczelności swojego dachu. Nikomu nie trzeba... czytam więcej » Zaparowane lustro w łazience lub szyby okienne w kuchni to najprawdopodobniej oznaka... Czytam więcej »

Bezpłatne szkolenie "Naprawa balkonów w Spółdzielniach Mieszkaniowych"
Nowe narzedzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
naprawa balkonu parking zajęty?
Czy mamy do czynienia z wykonaniem nowego balkonu lub gdy stoimy przed wyzwaniem aby naprawić juz istniejący, można liczyć na Systemowe rozwiązania PCI dla balkonów... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
12/2020

Aktualny numer:

Administrator 12/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zima a nieruchomości
  • - Bez windy ani rusz
Zobacz szczegóły
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 20260|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12666|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl