CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

#GorącaLinia – dzierżawy terenu przez wspólnotę mieszkaniową

Paweł Puch  |  08.05.2020
redakcja

Czytelnik pisze: 

Wspólnota Mieszkaniowa ma wydzierżawić teren przyległy do budynku, na co naciskała gmina. Jest to zwykły zaniedbany gminny trawnik 10/30 m. Teren ten nie ma wpływu na funkcjonowanie budynku (jest swobodne dojście do klatek schodowych i dojazd do posesji). Nasuwają się wątpliwości formalno-prawne, które rodzą następujące pytania, a odpowiedzi na nie nie znajdujemy w ustawie o własności lokali, w związku z tym zwracam się do redakcji. Będę wdzięczny o poparcie tez orzecznictwem i ustawami.

Czytelnik dzieli się też swoimi wątpliwościami: 

1. Czy dzierżawiony teren można zaliczyć do nieruchomości wspólnej?

  • naginany/rozszerzany jest przez zarząd w niektórych wspólnotach art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez zaliczenie tego terenu do nieruchomości wspólnej;
  • czy na ewentualnie dzierżawionym terenie może wspólnota przeprowadzać prace adaptacyjne na wykonanie placu zbaw dla dzieci, parkingu, prace pielęgnacyjne i czy muszą w kosztach partycypować wszyscy według udziałów nawet, gdy nie będą z tego korzystać (brak dzieci, samochodu);
  • jak może być unormowana kwestia finansowa we wspólnocie w związku z ewentualnymi pracami z funduszu eksploatacyjnego czy remontowego; czy właściciele wpłacają dobrowolnie datki, czy na zasadzie m2 x zł, lub udziałami;
  • czy właściciele muszą partycypować w ewentualnych kosztach adaptacji terenu na podstawie podjętej uchwały, jeżeli nie mają samochodu lub małych dzieci? Ustawa mówi tylko o nieruchomości wspólnej i mieszkaniach. Czy zaskarżenie takiej ewentualnej uchwały byłoby skuteczne? Większość właścicieli mieszka gdzie indziej i wynajmuje w naszym bloku mieszkania, więc jest im obojętne co się dzieje w obrębie budynku. 

2. Jak przedmiotowe zagadnienie ma się do uchwały i orzeczenia Sądu Najwyższego.

To, że wspólnota mieszkaniowa może być stroną umowy dzierżawy, budzi wątpliwości w piśmiennictwie i w orzecznictwie. Np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.10.2008 r., sygn. akt V CSK 143/08, „zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym interpretowane w sposób rozszerzający (…). Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali (…)”.

Natomiast moc zasady prawnej nadano innemu orzeczeniu Sądu Najwyższego, tj. uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07. W uchwale tej Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa jako podmiot prawa może mieć majątek odrębny od majątku właścicieli lokali, i że takim majątkiem może być także nieruchomość – o ile jest ona potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty). Skoro zatem wspólnota może nabyć nawet inną nieruchomość potrzebną do zarządzania nieruchomością wspólną to błędny jest pogląd, iż wspólnota nie może zawierać umów dotyczących innych nieruchomości.

Tak sobie to tłumaczę: jeżeli można więcej (kupić nieruchomość), to tym bardziej można mniej (dzierżawić nieruchomość, grunt)

Jestem trochę skonfundowany, która treść jest obowiązująca i dlaczego sąd w wyroku z dnia 8.10.2008 r., sygn. akt V CSK 143/08, nie zastosował się do wcześniejszego orzeczeniu Sądu Najwyższego, tj. w uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07.

Ekspert odpowiada:

Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej, a więc i zdolność do zawierania umów nie jest obecnie już w orzecznictwie kwestionowana (Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 21 grudnia 2007 r. sygn. akt III CZP 65/07, która ma moc zasady prawnej). Zatem wspólnota mieszkaniowa może zawrzeć umowę dzierżawy. Jednak przepisy, a zwłaszcza orzecznictwo sądowe, wyznaczają w tym zakresie granice. 

Sąd Najwyższy w wyżej cytowanej uchwale uznał, że powinno być to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Zatem nie tak, jak każdy inny podmiot, który może nabyć nieruchomość lub ją wydzierżawić, gdy uzna to z własnego punktu widzenia za zasadne, wspólnota mieszkaniowa może to zrobić tylko, gdy jest to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną.

Ponadto znaczenie ma nie subiektywne zdanie danej wspólnoty mieszkaniowej (jej właścicieli), a obiektywne przesłanki. Zatem wspólnota mieszkaniowa może zawierać umowy, dotyczące korzystania z sąsiednich nieruchomości, ale tylko wówczas, gdy jest to uzasadnione potrzebami, związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Na przykład, w ramach zarządu konieczna jest organizacja wywozu śmieci z terenu nieruchomości, a zatem w sytuacji, gdy teren wspólnoty mieszkaniowej jest zbyt mały, aby na nim ustawić wiatę śmietnikową, uzasadnia to nabycie lub wydzierżawienie terenu sąsiedniego i odwrotnie, gdy istnieje możliwość ustawienia jej na nieruchomości wspólnej, wydzierżawienie nieruchomości sąsiedniej będzie kwestionowane (uchwała wspólnoty mieszkaniowej zostanie uchylona przez sąd)

Tylko aktywność związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną

Wspólnota mieszkaniowa jako organizacja właścicieli lokali w budynku jest powołana tylko do zarządzania nieruchomością wspólną. Na bazie wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali nie mogą prowadzić innej aktywności, niż zarządzanie nieruchomością wspólną nawet, gdy ta aktywność jest w interesie wszystkich mieszkańców. Jeżeli chcą taką inną wspólną aktywność prowadzić, to w zależności od jej charakteru mają możliwość powołania do życia innego podmiotu prawnego np. stowarzyszenia, fundacji, spółki osobowej lub kapitałowej.

Właściciele muszą rozróżniać zarządzanie wspólnotą mieszkaniową od interesu nawet wspólnego właścicieli. Dobitnym przykładem granic tego pojęcia jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 30.07.2014 roku sygn.akt I ACa 151/14, w którym sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną, a nie nawet wspólnymi interesami tworzących ją właścicieli. Zatem wspólnota mieszkaniowa, zgodnie z prawem, nie może ani przeznaczyć posiadanych środków na koszty nie związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, ani nie może żądać od właścicieli lokali określonych kwot na inne sprawy niż koszty zarządu nieruchomością wspólną. 

 

Fundusz remontowy na remonty a nie na inwestycje

Fundusz remontowy powinien służyć wspólnocie mieszkaniowej tylko do finansowania odtworzenia stanu pierwotnego nieruchomości wspólnej oraz bieżącej konserwacji. Fundusz remontowy nie powinien więc służyć wspólnocie mieszkaniowej do finansowania typowych przedsięwzięć inwestycyjnych, chyba że w uchwale o funduszu remontowym przewidziano także inny cel gromadzenia środków. Właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach niezbędnych do zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej, natomiast nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o własności lokali nałożenie na właścicieli lokali obowiązku pokrywania kosztów robót budowlanych innych niż remonty, czy też kosztów nowych zadań inwestycyjnych np. budowy parkingu (wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 17.12.2014 roku sygn.akt I C 1105/13).

Zdaniem sądów zadania inwestycyjne mogą być finansowane z odrębnie utworzonego funduszu inwestycyjnego  Właściciele lokali mają prawo do utworzenia funduszu inwestycyjnego w celu zgromadzenia środków na określoną użyteczną dla mieszkańcom inwestycję np. na budowę parkingu i w związku z tym zawiesić na ten okres wpłaty na fundusz remontowy (wyrok Sądu Okręgowego w Siedlcach z dnia 16.12.2014 sygn. I C 576/14) 

Podsumowanie

Zatem wspólnota mieszkaniowa może zawrzeć umowę dzierżawy, jednak przepisy, a zwłaszcza orzecznictwo sądowe wyznaczają w tym zakresie granice, bo dzierżawa musi być uzasadniona potrzebami, związanymi z zarządem nieruchomością wspólną.

Ponadto wspólnota mieszkaniowa jest od zarządzania nieruchomością wspólną, a nie od innej aktywności właścicieli, a środki z funduszu remontowego mają służyć remontom, a nie nowym inwestycjom. Chyba, że co innego zapisano w uchwale odnośnie funduszu.

Jeżeli aktywność wspólnoty w zakresie dzierżawy nie będzie pokrywała się z powyższym, będzie wiązało się to ze sporym ryzykiem zablokowania każdej decyzji w zakresie dzierżawionego gruntu. Uchylona może być corocznie podejmowana uchwała w sprawie zaliczek, obejmująca czynsz dzierżawny czy inne koszty eksploatacyjne z tą nieruchomością związane, jak też w sprawie jakiejkolwiek inwestycji czy w sprawie przeznaczenia środków z funduszu remontowego. Aby tego uniknąć, trzeba przede wszystkim ustalić cel dla jakiego dzierżawę zawarto, cel uzasadniony potrzebami, związanymi z zarządem nieruchomością wspólną, których wspólnota ze względu na własne ograniczenia nie mogła zrealizować na nieruchomości wspólnej, choć powinno być to ustalone już przed zawarciem umowy dzierżawy.

Natomiast planując realizację tych celów, aby je sfinansować należy uchwalić odrębny fundusz inwestycyjny lub zmienić cel istniejącego funduszu remontowego. Wspólnota mieszkaniowa nie może bowiem dzierżawić terenu tylko dla samego jego posiadania, tylko w związku z powyższymi celami. Jeżeli natomiast dany teren ma służyć nie wszystkim mieszkańcom, tylko określonej grupie, to wówczas w zasadzie to oni powinni być dzierżawcami danego terenu i realizować tam swoje inwestycje za swoje pieniądze, a nie wspólnota mieszkaniowa, bo w takiej sytuacji każda decyzja wspólnoty mieszkaniowej odnośnie dzierżawionego terenu będzie uchylana przez sąd. 

Sprawdzam pozostałe rady ekspertów 

 

[gorąca linia, pytanie czytelnika, odpowiedź eksperta, wspólnota mieszkaniowa, zarządzanie nieruchomością wspólną, dzierżawa, fundusz remontowy]

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 12227|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11567|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl