CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

#GorącaLinia – informowanie o podjęciu nowej uchwały we wspólnocie

Paweł Puch  |  08.05.2020
redakcja

Czytelnik pisze:

Problem dotyczy wspólnoty dwubudynkowej, która położona jest na wspólnym gruncie. Budynek "A" to kamienica składającą się z 6 mieszkań (pełna własność), budynek "B" obecnie posiada jednego właściciela, grunt stanowi wspólną niepodzieloną własność. Problem: Właściciel budynku "B" około 2-3 miesiące temu w drodze indywidualnej próbował zbierać podpisy pod uchwałą, dotyczącą wydzielenia z części wspólnego gruntu ogródków dla jego nieruchomości, która ma docelowo składać się z 5 mieszkań, tak więc w grę wchodzi 5 ogródków. Zdecydowana większość mieszkańców kamienicy "A" nie wyraziła na to zgody, pomimo to, z tego, co dziś mi wiadomo, uchwała została podjęta, ale nikt z budynku "A" o tym nie wiedział. Proszę zatem o informację, czy zarządca ma obowiązek poinformowania członków wspólnoty o podjęciu nowej uchwały? W jakiej formie? Czy regulują to jakieś przepisy?

Ekspert odpowiada:

Uchwały właścicieli lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej zapadają, co do zasady, większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwały są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów, oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, na przykład, gdy na zebraniu nie było wystarczającej ilości właścicieli lokali.

Pierwszym i najczęstszym sposobem podjęcia uchwały jest zwołanie zebrania właścicieli lokali. Prawo zwołania zebrania należy do kompetencji zarządu, a o zebraniu zarząd zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Zarząd zwołuje zebranie z własnej inicjatywy lub z inicjatywy właścicieli. Jednak dopiero gdy wniosek pochodzi od właścicieli, reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie.

Drugim ze sposobów podjęcia uchwały jest indywidualne zbieranie głosów. Zasady podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów, w tym termin, w jakim są zbierane, wspólnota może doprecyzować w regulaminie (uchwała) i wówczas zarząd będzie zobligowany tymi postanowieniami. W przypadku braku takich postanowień, wprawdzie ustawa o własności lokali nie określa terminu, w jakim zarząd ma zbierać głosy w drodze indywidualnego ich zbierania, ale nie może tego robić w nieskończoność. 

Przepis posługuje się bowiem sformułowaniem „zbierania głosów”, zatem wymaga aktywności zarządu. Z reguły podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów polega to na tym, że zarząd przygotowuje treść uchwały wraz z listą do głosowania, a następnie członkowie zarządu chodzą od drzwi do drzwi, tłumaczą właścicielom treść uchwały i okoliczności sprawy oraz zbierają głosy pod uchwałą.

Warto zwrócić uwagę, że zarząd, zbierając głosy nie ma obowiązku uzyskać decyzji (głosu) każdego właściciela i może zakończyć glosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów, gdy uzyska pod uchwałą podpisy wystarczającej większości właścicieli lub gdy z arytmetyki wynika, że nawet gdyby pozostali właściciele głosowali za i tak uchwała nie zostałaby podjęta. Jest to zwłaszcza istotne w obecnej sytuacji epidemii, gdzie kontakt ze wszystkimi właścicielami nie będzie możliwy.

W drodze indywidualnego zbierania głosów podejmuje się uchwały zwłaszcza w sprawach, w których konieczna jest szybka decyzja właścicieli i nie ma czasu na zwoływanie zebrania. W tej drodze bowiem uchwała może być podjęta nawet w tym samym dniu, w którym zaistniała konieczność podjęcia uchwały w danej sprawie. Nie oznacza to, że stosowanie tego trybu musi być czymś uzasadnione, a o jego zastosowaniu decyduje zarząd, kierując się okolicznościami danej sytuacji. Ponadto warto zwrócić uwagę, że przepisy nie mówią, jak dokładnie ma przebiegać zbieranie głosów przez zarząd w drodze indywidualnego ich zbierania.

Liberalne podejście do braku spełnienia wymogów formalnych

Orzecznictwo sądowe bardzo liberalnie podchodzi do braku dochowania wymogów formalnych we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z ukształtowaną linią orzecznictwa uchybienia formalne, jakich się dopuszczono przy podejmowaniu uchwały, mogą być podstawą do uchylenia podjętej uchwały, ale tylko wtedy, gdy zostanie dowiedzione, że miały wpływ na podjęcie tej uchwały. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty mieszkaniowej w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06). 

Zawiadomienie o podjęciu uchwały

Należy pamiętać, że zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Zatem po podjęciu uchwały (zakończeniu zbierania głosów) zarząd ma obowiązek zawiadomić na piśmie każdego właściciela lokalu o jej podjęciu i dostarczyć mu treść uchwały. Przepis ten został wprowadzony dlatego, że od daty powiadomienia biegnie termin 6 tygodni, w którym każdy właściciel ma prawo zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu.

Warto jednak zwrócić uwagę, że ten obowiązek nie dotyczy sytuacji, gdy uchwała została podjęta na zebraniu. Wówczas zarząd nie zawiadamia nawet tych właścicieli, którzy nie byli obecni. Wynika to z faktu, że udział w zebraniu jest obowiązkiem każdego właściciela, a jeżeli nie może być obecny, czyli nie dochował swojego obowiązku to trudno, aby przysługiwały mu szczególne prawa. Wówczas sam powinien zainteresować się po zebraniu jakie uchwały zostały podjęte. 

Podsumowanie

Po pierwsze: podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów jest jak najbardziej zgodne z prawem i stawiane przez przepisy na równi z podjęciem uchwały na zebraniu, a o podjęciu uchwały w tym trybie decyduje zarząd w zależności od okoliczności danej sytuacji.  

Po drugie: orzecznictwo sądowe bardzo liberalnie podchodzi do braku dochowania wymogów formalnych we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z ukształtowaną linią orzecznictwa, uchybienia formalne, jakich się dopuszczono przy podejmowaniu uchwały, mogą być podstawą do uchylenia podjętej uchwały tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na podjęcie tej uchwały. Zatem, nawet jeżeli właściciel sam zbierał głosy, a nie zarząd, nie jest to automatyczna podstawa do uchylenia uchwały, już nie wspominając, że mógł działać z upoważnienia zarządu, co w ogóle przerywa jakiekolwiek spekulacje w tym temacie. 

Po trzecie: uchwały właścicieli lokali zapadają co do zasady większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (oba budynki). Zatem właściciel sąsiedniego budynku (planowanych 5 mieszkań), jeżeli dysponuje udziałem w nieruchomości wspólnej, przekraczającym połowę lub dysponuje takim udziałem razem z niektórym właścicielami kamienicy, którzy zagłosowali za uchwałą, mógł uzyskać większość za uchwałą w sprawie ogródków, mimo że, jak sądzisz, większość (liczba właścicieli) zagłosowała przeciw uchwale. Inna jest bowiem matematyka głosowania  we wspólnocie mieszkaniowej, gdzie co do zasady liczy się większość udziałów, a nie liczba głosujących. 

Po czwarte: jeżeli uchwała wspólnoty mieszkaniowej zostałaby podjęta, zarząd ma obowiązek powiadomić wszystkich właścicieli o tym na piśmie, bo dopiero od powiadomienia biegnie okres 6 tygodni, w którym każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu. Zatem brak zawiadomienia może świadczyć o braku podjęcia uchwały, ale też może świadczyć o braku zakończenia głosowania, choć prowadzenie głosowania przez kilka miesięcy jest, łagodnie mówiąc, mało poważne. Niemniej brak zawiadomienia właścicieli lokali mimo podjęcia uchwały, nie stanowi o jej nieważności, a tylko przeciąga w czasie możliwość jej zaskarżenia do sądu, bo termin 6 tygodni zacznie biec od zawiadomienia. 

Po piąte: każdy z właścicieli ma prawo wglądu we wszelkie dokumenty wspólnoty, zatem podstawą do jakiejkolwiek wątpliwości oraz podejmowania kroków, w tym prawnych, powinien być najpierw kontakt z zarządem czy zarządcą i sprawdzenie w dokumentacji wspólnoty, czy uchwała została podjęta, w jakiej dacie, o jakiej treści i jaką siłą głosów oraz jakie czynności w związku z tym wykonał zarząd. 


Sprawdzam pozostałe rady ekspertów 

 

[gorąca linia, pytanie czytelnika, odpowiedź eksperta, porady na trudne czasy, wspólnota mieszkaniowa, podejmowanie uchwał we wspólnocie, głosowanie we wspólnocie, indywidualne zbieranie głosów]

Wybrane dla Ciebie


Gdzie można kupić niedrogie detektory gazu »

Uwaga na gaz w garażachGaraże i parkingi są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... Czytam więcej »


Pojemniki na śmieci – jak je zasłonić? »

Jak pozbyć się wilgoci, pleśni i grzybów z mieszkania?

pojemniki na odpady mieszkania wentylacja budynku
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel nieruchomości wyposaża nieruchomość w pojemniki, służące do zbierania odpadów, ulegających biodegradacji, ze szczególnym uwzględnieniem... Chcę wiedzieć »

Mikroklimat w budynkach wywiera duży wpływ na zdrowie i samopoczucie ludzi, zwierząt, roślin, a także na efektywność przebiegu procesów produkcyjnych i przemysłowych. Zapewnienie optymalnych warunków w pomieszczeniach jest głównym zadaniem wentylacji... czytam więcej »


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

Kocio jaki wybraćW blisko połowie gospodarstw domowych w Polsce do ogrzewania wykorzystuje się kotły na paliwa stałe. Wynika to ze względów ekonomicznych i technicznych, dostępności paliw... Czytam więcej »


Pobierz darmowy poradnik "Uzdatnianie wody w instalacjach HVAC"»

Jak wyeliminować błędy w działaniu zaworów i głowic?

Pobierz poradnik uzdatnianie wody w instalacjach HVAC zawory i głowice
Wymagania odnośnie wody w instalacjach grzewczych reguluje Polska Norma PN-EN 12952-12. Jak podnieść jakość wody? Jak obniżyć koszty instalacji grzewczej i chłodniczej? Jak zadbać o bezpieczeńśtwo i komfort mieszkańców... Czytam więcej »

instalacja grzewcza również „przeżywa” stany chorobowe, które bez właściwego diagnozowania nie będą możliwe do usunięcia. W konsekwencji praca systemu jest... czytam więcej»


Dlaczego warto dobrze wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Zapewnij sobie ciepłą wodę do woli»

Czy to możliwe? Nowa bezobsługowa i ekologiczna kotłownia, bez obciążeń finansowych! »

Kompleksowa energia kotłownia bez nakładów finansowych
Ciepła woda użytkowa, czysta i w dużej ilości, o stałej temperaturze, kiedy tylko zapragniecie... czytam dalej »

Brak obciążeń finansowych związanych z budową/modernizacją kotłowni gazowej. EWE bierze na siebie ciężar finansowania i budowy kotłowni... chcę wiedzieć więcej»


Masz problem z wentylacją pomieszczeń? Zobacz to rozwiązanie?

Wentylacja pomieszczeńKuchnia to miejsce szczególne -  to serce każdego domu. Wracając zmęczony zgiełkiem dnia codziennego pragniesz spokoju. Teraz już możesz przygotować posiłki lub... Chcę zobaczyć »


Rozwiązania polecane dla administratorów i zarządców budynków »

Usuniemy zanieczyszczenia z Twojej instalacji!

wiata rowerowa odpowietrzenie kaloryferów

Coraz ciekawsze rozwiązania spotykam na polskich osiedlach. Dbałość o zadowolenie mieszkańca staje się priorytetem, dzięki czemu... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
9/2020

Aktualny numer:

Administrator 9/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Sąsiedzkie spory
  • - Jaki domofon wybrać?
Zobacz szczegóły
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 17019|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12064|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl