#GorącaLinia – czy wspólnota musi wyrazić zgodę na wykonanie infrastruktury telekomunikacyjnej?

Warunki dostępu firmy telekomunikacyjnej do nieruchomości w celu wykonania infrastruktury FTTH a prawa władającego

Co to jest sieć w standardzie FTTH? Według definicji to światłowód doprowadzony do domu (Fiber to the Home), przeznaczony dla użytkownika domowego, gdzie światłowód jest doprowadzony infrastrukturą zazwyczaj przedsiębiorcy telekomunikacyjnego, od jego centrali do budynku i do mieszkania abonenta. W warunkach wspólnoty mieszkaniowej chodzi o budynek stanowiący nieruchomość wspólną oraz o lokal właściciela. 

Czy budynki muszą być wyposażone w instalację telekomunikacyjną?

Według art. 5 Prawa budowlanego każdy budynek oraz jego poszczególne części należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, z obowiązkiem wyposażenia budynku i jego części [lokali] w różne instalacje, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, w tym zapewniając również możliwość dostępu do usług telekomunikacyjnych, w szczególności w zakresie szerokopasmowego dostępu do Internetu.

Odpowiednio w dodanym przepisie §192e rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określono standardy wyposażenia nowego lub przebudowywanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego w instalację, także światłowodową, ustalając że taką instalację stanowią w szczególności:

1) kanalizacja telekomunikacyjna budynku, rozumiana jako ciąg elementów osłonowych umożliwiających wprowadzenie kabli do budynku oraz ich rozprowadzenie w budynku, w tym między innymi przepustów kablowych, rur instalacyjnych, szybów instalacyjnych, koryt, duktów i kanałów instalacyjnych;

2) telekomunikacyjne skrzynki mieszkaniowe, zlokalizowane w pobliżu drzwi wejściowych do mieszkania, służące w szczególności umieszczeniu doprowadzonych do nich zakończeń kabli, umieszczeniu urządzeń aktywnych lub pasywnych oraz, w razie potrzeby, z doprowadzeniem zasilania elektrycznego, a także umożliwiające dystrybucję sygnału w mieszkaniu;

3) światłowodowa infrastruktura telekomunikacyjna budynku, w tym kable światłowodowe, wraz z osprzętem instalacyjnym i urządzeniami telekomunikacyjnymi, począwszy od przełącznicy światłowodowej zlokalizowanej w punkcie połączenia z publiczną siecią telekomunikacyjną do zakończeń kabli w każdej telekomunikacyjnej skrzynce mieszkaniowej;

4) antenowa instalacja zbiorowa, służąca do odbioru cyfrowych programów telewizyjnych i radiofonicznych rozpowszechnianych w sposób rozsiewczy naziemny;

5) antenowa instalacja zbiorowa, służąca do odbioru cyfrowych programów telewizyjnych i radiofonicznych rozpowszechnianych w sposób rozsiewczy satelitarny;

6) okablowanie wykonane z parowych kabli symetrycznych wraz z osprzętem instalacyjnym i urządzeniami telekomunikacyjnymi;

7) okablowanie wykonane z kabli współosiowych wraz z osprzętem instalacyjnym i urządzeniami telekomunikacyjnymi od przełącznicy kablowej, zlokalizowanej w punkcie połączenia z publiczną siecią telekomunikacyjną do zakończeń kabli w telekomunikacyjnej skrzynce mieszkaniowej;

8) maszt usytuowany na dachu budynku, wraz z odpowiednim przepustem kablowym do budynku, lub w uzasadnionych przypadkach usytuowany poza budynkiem, przystosowany do umieszczenia anten przedsiębiorców telekomunikacyjnych, świadczących usługi telekomunikacyjne drogą radiową oraz umieszczenia odpowiednich elementów instalacji, o których mowa w pkt 4 i 5.

Dla budynku, jego użytkowania, i zarządu nieruchomością wspólną, istotne znaczenie ma punkt połączenia instalacji telekomunikacyjnej z publiczną siecią telekomunikacyjną (punkt styku), gdyż musi być usytuowany:

1) w odrębnym pomieszczeniu technicznym, zgodnym z warunkami technicznymi określonymi w §96-98 cyt. rozporządzenia, na pierwszej kondygnacji podziemnej lub pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, 

2) w szafce telekomunikacyjnej wyposażonej w odpowiednią instalację i urządzenia elektryczne [w przypadku braku możliwości zapewnienia takiego pomieszczenia].

Według art. 192f cyt. rozporządzenia "prowadzenie instalacji telekomunikacyjnej i rozmieszczenie urządzeń telekomunikacyjnych w budynku powinno zapewniać bezkolizyjność z innymi instalacjami w zakresie ich wzajemnego usytuowania i niekorzystnego oddziaływania oraz zapewniać bezpieczeństwo osób korzystających z części wspólnych budynku". 

Z tego względu inwestor – w tym przypadku przedsiębiorca telekomunikacyjny – musi w takiej instalacji zastosować urządzenia ochrony przed przepięciami, a gdy instalacja mogłaby być narażona na przetężenie – również w urządzenia ochrony przed przetężeniami, z kolei elementy instalacji wyprowadzone ponad dach inwestor musi umieścić w strefie chronionej przez instalację piorunochronną, o której mowa w §184 ust. 3 rozporządzeniu, lub bezpośrednio uziemić w przypadku braku instalacji piorunochronnej. 

Według cyt. przepisu, instalacje antenowe, wychodzące ponad dach oraz dłuższe ciągi instalacji antenowych w budynkach (przekraczające 10 m), powinny być chronione ochronnikami zabezpieczającymi od przepięć od wyładowań bezpośrednich i pośrednich. 

Wymienionym wyżej warunkom techniczno-budowlanym musi odpowiadać opracowany projekt budowlany oraz budowa budynku  mieszkalnego wraz z jego wyposażeniem w instalacje. 

Przytoczone przepisy dotyczą głównie budynków nowych lub przebudowanych, rozbudowanych lub nadbudowywanych, natomiast nie dotyczą budynków starych istniejących i użytkowanych, w których lokale są lub nie, w zależności od woli władających, wyposażone w takie instalacje. O tym, czy budynki stare istniejące i użytkowane powinny być wyposażone w takie instalacje decydują po pierwsze, zainteresowani takimi usługami, oraz inna ustawa, ustawa o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, zwana też megaustawą, a to dlatego że siłą nakłada różne obowiązki na władających budynkami istniejącymi.

Komu służą wymienione wyżej instalacje w budynkach wspólnot?

Światłowodowa infrastruktura telekomunikacyjna, w tym kable światłowodowe, przeznaczone były i są do indywidualnego użytku przez właścicieli lokali w budynkach wspólnot. Nie są one instalacją stanowiącą część nieruchomości wspólnej, w rozumieniu art. 3 UWL, co w konsekwencji oznacza, że koszty jej utrzymania nie mogą obciążać kosztów zarządu nieruchomością wspólną. 

A jak było dotychczas, przed zmianą prawa budowlanego i przepisów techniczno-budowlanych; każdy zainteresowany właściciel lokalu zawierał umowę z firmą o wykonanie instalacji i doprowadzenia jej do jego lokalu. Najtrafniej podsumowano to w "Inżynierze budownictwa": "w budynkach już istniejących (określanych często terminem „brownfield”) mamy do czynienia z przyłączami budowanymi na zasadzie wolnej amerykanki – czyli konkurencji między kolejnymi operatorami instalującymi swoje okablowanie. Mamy więc operatora telefonicznego, operatora telewizji kablowej, a często dodatkowo operatora internetu – każdego ze swoimi przewodami. Jak wygląda plątanina kabli i mnogość skrzynek rozdzielczych na klatkach schodowych – widział chyba każdy. Gdyby zsumować koszty tych często nakładających się instalacji, okazałoby się, że de facto przekraczają one łącznie koszt jednego profesjonalnego okablowania budynkowego".

Czyje było i jest takie przyłącze oraz instalacja telekomunikacyjna w budynkach starych? 

Wyjaśnijmy, że według art. 49 §1 KC „urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa”. Z zasady więc takie „urządzenia”, nawet po umieszczeniu w gruncie lub w ścianie staje się przedmiotem odrębnym własności. 

Po zmianie przepisów prawa budowlanego i przepisów techniczno-budowlanych, w odniesieniu do budynków nowych, instalacja telekomunikacyjna w nowobudowanych budynkach mieszkalnych i budynkach użyteczności publicznej ma szansę stanowić część składową nieruchomości, co oznacza, że jej budowę będzie finansował deweloper, a serwisowanie takiej instalacji będzie należało do władającego, np. do wspólnoty mieszkaniowej, albo do firmy świadczącej usługę – według zawartej umowy. 

Do czego zobowiązuje megaustawa w przypadku starych obiektów istniejących?

Przepisami art. 30 megaustawy zobowiązano władających nieruchomościami, w tym odpowiednio właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcę nieruchomości (niebędącego przedsiębiorcą telekomunikacyjnym), do zapewnienia przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostępu do nieruchomości, w tym do budynku oraz punktu styku, polegającym na nieodpłatnym umożliwieniu, wyłącznie w celu zapewnienia telekomunikacji w tym budynku: 

1) wykorzystywania już istniejącego przyłącza telekomunikacyjnego lub istniejącej takiej instalacji w budynku,

2) doprowadzenia przyłącza telekomunikacyjnego aż do punktu styku,

3) wykonania takiej instalacji, jeżeli jej nie ma lub jest nieprzystosowana normatywnie do dostarczania usług szerokopasmowego dostępu do Internetu o przepustowości co najmniej 30 Mb/s 

4) korzystania z punktu styku.

Z kolei na etapie eksploatacji, wymienionego władającego zobowiązano do umożliwienia takiemu przedsiębiorcy utrzymywania oraz eksploatacji instalacji i przyłącza telekomunikacyjnego.

Na każdym etapie – projektowania, przygotowania do prac oraz eksploatacji – megaustawa zobowiązuje władających do umożliwienia wejścia na teren nieruchomości, w zakresie niezbędnym do korzystania z dostępu (patrz art. 30 ust. 1 pkt 1-5 i ust. 3 megaustawy. Opisane wyżej obowiązki są niezależne od tego, czy budynek został ukończony i czy rozpoczęto jego użytkowanie, choćby w budynku istniała lub była wykonywana inna instalacja telekomunikacyjna.

Czy te przepisy mają zastosowanie, gdy firma telekomunikacyjna na terenie danego budynku ma już swoją instalację?

Wyjaśnijmy, że obowiązek zapewnienia dostępu według art. 30 ust. 1 megaustawy wystąpi tylko wtedy, gdy nie występuje stan "zapewnienia telekomunikacji" przez firmę telekomunikacyjną żądającą dostępu do budynku. Oznacza to, że gdy taka firma posadowiła już na nieruchomości swoją infrastrukturę telekomunikacyjną w celu świadczenia usług telekomunikacyjnych, to brak będzie podstaw do ustanowienia dostępu, o którym mowa. Oznacza to, że firma taka wykorzysta swoją istniejącą infrastrukturę, a zatem nie będzie musiała żądać do niej dostępu. 

"Zamiar wykorzystania istniejącej, w tym zainstalowanej przez siebie infrastruktury nie uzasadnia żądania dostępu w rozumieniu przepisu art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, a zatem dostępu nieodpłatnego" – wyrok NSA z dnia 13 lutego 2018 r. , II GSK 1429/16. 

Obowiązki po stronie firmy telekomunikacyjnej, żądającej dostępu

Firma taka jest obowiązana do korzystania z dostępu do nieruchomości wyłącznie w celu zapewnienia telekomunikacji, na warunkach:

1) korzystania z niej w sposób możliwie najmniej uciążliwy;

2) korzystania z uwzględnieniem przeznaczenia budynku oraz jego stanu technicznego i estetycznego;

3) przywrócenia obiektu do stanu poprzedniego niezwłocznie po doprowadzeniu przyłącza telekomunikacyjnego, wykonaniu instalacji telekomunikacyjnej budynku, doprowadzeniu kolejnego kabla telekomunikacyjnego do budynku lub umieszczeniu takiego kabla w istniejącej kanalizacji kablowej.

Obowiązki po stronie firmy telekomunikacyjnej żądającej dostępu, gdy chodzi o obiekty istniejące

Firma telekomunikacyjna żądającej dostępu ponosi koszty:

1) związane z udostępnieniem nieruchomości w celu wykorzystywania istniejącego przyłącza lub istniejącej instalacji telekomunikacyjnej doprowadzenia do budynku przyłącza lub wykonania instalacji, w tym przywrócenia stanu pierwotnego;

2) utrzymania udostępnionego przyłącza telekomunikacyjnego, instalacji telekomunikacyjnej budynku lub całości lub części kabla telekomunikacyjnego.

Warunki udostępnienia nieruchomości w umowie stron 

Udostępnienie nieruchomości wiąże się z koniecznością określenia warunków prawnych, technicznych, finansowych i innych w umowie  zawartej między firmą telekomunikacyjną a odpowiednio władającym nieruchomością lub właścicielem kabla telekomunikacyjnego (instalacji, przyłącza).

Do zawarcia pisemnej umowy w sprawie udostępnienia, dojdzie pomiędzy właściwymi stronami, ponieważ nie tylko chodzi o nieruchomość, ale także o kabel, przyłącze, instalację oraz właściwy podmiot, stronę umowy, w terminie 30 dni od złożenia wniosku. 

Przypomnijmy, że w warunkach wspólnoty mieszkaniowej „zarządcą nieruchomości" jest z mocy ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa jako osoba ustawowa, natomiast zarząd wspólnoty jest jej organem, który odpowiednio do kompetencji zawiera umowę.

Wydawałoby się, że w warunkach wspólnoty mieszkaniowej umowę o udostępnienie nieruchomości zawrze działający za wspólnotę zarząd. Zauważmy jednak, że cyt. przepis art. 30 ust. 1 megaustawy mówi o adresacie, wymieniając odpowiednio „właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcę nieruchomości". Megaustawa mówi, że zawarcie umowy  o udostępnienie odpowiednio z „właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub zarządcą nieruchomości" jest czynnością zwykłego zarządu. 

Powstaje jednak pytanie, jak to traktować w warunkach wspólnoty mieszkaniowej, skoro ograniczenie praw dotyczy głównie właścicieli lokali mających udziały w nieruchomości wspólnej i skoro to oni są zainteresowani usługą telekomunikacyjną i jej warunkami, tym bardziej, że umowa taka albo  ostateczna decyzja o dostępie wydana przez UKE, stanowią podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej; w czyjej księdze wieczystej, oczywiście chodzi o księgę wieczystą każdego właściciela lokalu. 

Według orzecznictwa, przedmiotem umowy, która w takim wypadku wymaga formy szczególnej [aktu notarialnego], może być ustanowienie służebności przesyłu w rozumieniu art. 305¹ KC. 

Kto jest stroną postępowania przed UKE i czyje prawa do nieruchomości zostaną ograniczone?

Stronami postępowania w sprawie wydania decyzji o dostępie są przedsiębiorca telekomunikacyjny oraz odpowiednio właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości, do którego przedsiębiorca telekomunikacyjny wystąpił z wnioskiem o zapewnienie tego dostępu. W warunkach wspólnoty mieszkaniowej chodzi o ograniczenie praw właścicieli lokali i odpowiedni wpis do księgi wieczystej. Umowa taka oraz decyzja w sprawie dostępu są wiążące dla następców prawnych właścicieli lokali.

Obowiązek umożliwienia instalacji, utrzymania lub wymiany zewnętrznej instalacji telekomunikacyjnej 

Według art. 31 mega ustawy, właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty nieruchomości, osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu lub zarządca nieruchomości nie może odmówić utrzymania lub wymiany zewnętrznej instalacji telekomunikacyjnej. A jeżeli nie poczynią innych ustaleń, to takie prace instalacyjne, utrzymanie i wymiana zewnętrznej instalacji telekomunikacyjnej odbywają się na koszt przedsiębiorcy telekomunikacyjnego.

Obowiązek umożliwienia umieszczenia na nieruchomości urządzeń telekomunikacyjnych  

Władający – właściciel, użytkownik wieczysty nieruchomości lub zarządca nieruchomości – jest obowiązany umożliwić operatorom telekomunikacyjnym na terenie nieruchomości umieszczenie  urządzeń infrastruktury telekomunikacyjnej. Korzystanie z nieruchomości jest odpłatne, chyba że strony umowy postanowią inaczej. Umowa określająca warunki prawne, techniczne i finansowe oraz ograniczające stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Warunki dostępu do nieruchomości przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu według orzecznictwa

„Zamiar wykorzystania istniejącej, w tym zainstalowanej przez siebie infrastruktury nie uzasadnia żądania dostępu w rozumieniu przepisu art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, a zatem dostępu nieodpłatnego (wyrok NSA z dnia 13 lutego 2018 r., II GSK 1429/16). 

„W sytuacji wykonywania prac w budynku przez operatora, udostępniającemu należy się adekwatna ochrona w związku z potencjalnymi szkodami na mieniu. Kaucja zabezpieczająca jest w tym wypadku odpowiednia. Kaucja traktowana jest jako zabezpieczenie wykonania zobowiązania i odszkodowania w razie jego niewykonania bądź nienależytego wykonania. Umowa kaucji nie ma szczególnego unormowania w kodeksie cywilnym. W doktrynie prawa cywilnego przyjmuje się, że ustanawiając kaucję, jedna strona (dłużnik, dający kaucję) przenosi na własność drugiej strony (wierzyciela, biorącego kaucję) określoną ilość pieniędzy lub rzeczy zamiennych, jako zabezpieczenie rzeczowe roszczeń, które mogą wyniknąć z istnienia między stronami innego (podstawowego) stosunku prawnego, natomiast druga strona (biorący kaucję, wierzyciel) zobowiązuje się zwrócić – po wygaśnięciu podstawowego stosunku prawnego – tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości, z tym jednak zastrzeżeniem, że będzie mogła potrącić z tego długu swoje ewentualne roszczenie wynikające z podstawowego stosunku prawnego.  

Zgodnie z propozycją powoda zamiast wpłacenia kaucji operator miał być zobowiązany do zawarcia umowy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, która będzie obejmować szkody powstałe w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, skutki następstw nieszczęśliwych wypadków i szkód majątkowych w mieniu osób zamieszkałych oraz szkód z tytułu niewłaściwego wykonania umowy na kwotę... " – wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 kwietnia 2019 r., XVII AmT 18/17. 

Natomiast NSA w wyroku 12 kwietnia 2017 r. (sygn.. akt II GSK 1905/15) stwierdza: „Co do zasady stosunki prawne w zakresie łączy telekomunikacyjnych w budynku między właścicielem nieruchomości (budynku) a przedsiębiorcą telekomunikacyjnym mają charakter cywilnoprawny. Kształtowanie tych stosunków w drodze decyzji administracyjnej dopuszcza ustawa o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, jednakże tylko w ściśle określonym zakresie. Oznacza to, że przepisy ustawy dopuszczające możliwość ingerencji administracyjnej, muszą być stosowane ściśle".

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!