Zagospodarowanie trenów wokół osiedli to wielowymiarowa kwestia składająca się z różnych czynników. Czynników ekonomicznych, społecznych, technicznych, a w końcu, a może przede wszystkim, czynników prawnych.
Kwestie formalno-prawne związane z rewitalizowaniem terenów otwartych często nie są wystarczająco zrozumiałe. Taki stan rzeczy związany jest przede wszystkim ze zróżnicowaną strukturą geodezyjnoprawną, jaka ma miejsce wokół, i wewnątrz wielu osiedli. Przez pojęcie zróżnicowanej struktury geodezyjnoprawnej należy rozumieć m.in.:
- podział terenu osiedli na wiele działek ewidencyjnych,
- wielość praw, jakie przysługują różnym podmiotom w stosunku do tych działek (prawo własności, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe, inne prawa),
- zróżnicowanie kompetencyjne w stosunku do różnych działek - szczególnie znajduje to swój wyraz w nieruchomościach gruntowych, które są własnością podmiotów publicznych, tj. Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego,
- zróżnicowanie w obszarze panowania przestrzennego, które może się objawić np. tym, iż leżące obok siebie działki ewidencyjne dostaną inną decyzję o warunkach zabudowy lub znajdują się w innym obszarze funkcjonalnym obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Audyt prawny
Przed przystąpieniem do próby zagospodarowania terenu otwartego, jedną z pierwszych czynności, jakich należy dokonać, jest dokładne zbadanie stanu prawnego gruntów i obiektów budowlanych znajdujących się wokół budynków i osiedli. Badanie stanu prawnego powinno obejmować w szczególności także zróżnicowanie geodezyjnoprawne, o którym mowa powyżej. Takie badanie w języku niektórych kancelarii prawnych nazywa się audytem prawnym nieruchomości lub prawym due diligence. Częstokroć takie działania określane są również jako weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Abstrahując od kwestii nazewnictwa takich działań, należy podkreślić, iż są one podstawowym elementem, jaki powinien mieć miejsce przed przystąpieniem nie tylko do wykonawstwa, ale także planowania organizacji terenów wokół budynków i osiedli. Mając świadomość, że nie każdego stać na zlecenie takich działań wyspecjalizowanym podmiotom, pokrótce postaram się omówić choć kilka najważniejszych elementów, jakie powinny być ustalone przez każdego, kto myśli o zagospodarowaniu terenów.
Własność terenu
Po pierwsze, musimy ustalić strukturę własnościową terenów położonych wokół budynków i osiedli. Nie zawsze bowiem tereny znajdujące się wokół budynków spółdzielni mieszkaniowej, lub budynków wspólnot mieszkaniowych, są ich własnością. Częstokroć tereny te są bardzo różnie podzielone na działki ewidencyjne, które mogą być własnością różnych podmiotów. Problem ten poniekąd się komplikuje, jeżeli te działki są własnością podmiotów publicznych, szczególnie dużych gmin lub Skarbu Państwa. W takich przypadkach różne działki częstokroć pozostają w zarządzie różnych podmiotów, pomimo faktu, że ich właścicielem jest jeden podmiot, np. m.st. Warszawa. I tak w praktyce mogą się pojawić przypadki, w których w celu dokonania stosowych zgód lub uzgodnień konieczne będzie dokonanie uzgodnień z kilkoma komórkami miasta. Strukturę własnościową można ustalić np. poprzez weryfikację danych ujawnionych w Ewidencji Gruntów i Budynków, gdzie można znaleźć takie dane, jak zarządca (administrator) nieruchomości publicznych lub też trwały zarządca. Dane te możemy uzupełnić np. o dane uzyskane z ksiąg wieczystych, oczywiście o ile znamy numer księgi.
"Przed zagospodarowaniem terenu otwartego należy dokładnie zbadać stan prawny gruntów i obiektów znajdujących się na rewitalizowanym terenie." |
Zauważyć w tym miejscu należy, że mając na uwadze przepisy dotyczące ochrony danych osobowych oraz zasady udostępniania danych z ewidencji gruntów i budynków, może okazać się niekiedy trudne albo niemożliwe uzyskanie danych o właścicielach lub osobach władających gruntem, o ile nie wykażemy się interesem prawym. Sama potrzeba ustalenia właściciela sąsiedniej działki ze względu na planowaną inwestycję związaniem z planem zagospodarowania terenu nie zostanie bowiem zapewne uznana za interes prawy, lecz tylko interes faktyczny. Dlatego też, w razie problemów z udostępnianiem danych z Ewidencji Gruntów i Budynków, można zawsze zwrócić się o uzyskanie stosowych informacji, wykorzystując w tym celu ustawę z 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (DzU z 2001 r. nr 112, poz. 1198), a zwłaszcza art. 6 tej ustawy, który stanowi, że dostępowi do informacji publicznej podlega m.in. informacja o majątku podmiotów publicznych, tj. jednostki samorządu terytorialnego czy Skarbu Państwa. Można wtedy po prostu zwrócić się z zapytaniem do danej gminy, czy dana działka pozostaje jej własnością. W takim wniosku można także zapytać nie tylko czy gmina jest jej właścicielem, ale także, kto w jej imieniu sprawuje zarząd tym terenem.
Po ustaleniu podstawowych kwestii geodezyjnoprawnych, a w szczególności własności i zarządu poszczególnymi działkami ewidencyjnymi, należy zastanowić się, co w ogóle można zrobić na danym terenie. Jeżeli teren, którego zagospodarowaniem jesteśmy zainteresowani należy od osób trzecich, to powinniśmy się zastanowić, co w takiej sytuacji zrobić. Zasadniczo są dwa wyjścia z takiej sytuacji. Po pierwsze, można wtedy próbować porozumieć się z właścicielem bądź zarządcą sąsiedniego terenu co do sposobu jego zagospodarowania, w tym kwestii środków finansowych potrzebnych na ten cel. Ustalenia takie można poczynić np. w formie umowy. Po drugie, można próbować uzyskać tytuł prawny uprawniający do korzystania z czyjejś nieruchomości. Takim tytułem może być np.:
- umowa dzierżawy, użyczenia;
- umowa o ustanowieniu służebności;
- postanowienie sądu na mocy, którego postała służebność;
- podpisanie umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego.
Oczywiście można też np. nabyć tereny wokół czy wewnątrz budynków lub osiedli, ale taka forma uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości może się okazać stosunkowo droga. Choć zauważyć w tym miejscu należy, iż w tej sytuacji może mieć miejsce pewien wyjątek. Mianowicie będąc użytkownikiem wieczystym, można skorzystać z możliwości, jakie daje ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (DzU z 2005 r. nr 175, poz. 1459 z późn. zm.). Główną zaletą skorzystania z tej ustawy jest, najogólniej rzecz biorąc, możliwość nabycia prawa własności na preferencyjnych warunkach, a przede wszystkim po preferencyjnej cenie, która uwzględnia przysługujące bonifikaty. Wysokość bonifikat jest zależna od zgody np. rady gminy czy też wojewody i może być różna w różnych częściach kraju. 
W przypadku, gdy nie mamy środków na właściwe utrzymanie nieruchomości, a jesteśmy jej właścicielem, można próbować przenieść własność nieruchomości na gminę. Należy jednak pamiętać, że obowiązujące dziś przepisy nie pozwalają na zrzeczenie się własności nieruchomości. Obecnie gmina na taką czynność musi wyrazić zgodę.
Rozmieszczenie przestrzenne
Podczas prób zagospodarowania terenu wokół budynków i osiedli bardzo ważną kwestią jest ponadto odpowiednie ujawnienie graficzne zamierzonych poczynań. Ujawnienie takie powinno się odbyć na mapie zasadniczej, ponieważ to ona zgodnie z przepisami jest opracowaniem, które powinno zawierać aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków, a także sieci uzbrojenia terenu. Jak pokazuje jednak praktyka, nie jest możliwe, aby mapa zasadnicza zawsze była aktualna, więc w wielu przypadkach konieczne jest opracowanie aktualizacji mapy zasadniczej do celów projektowych. Może się to w pewnych przypadkach wydawać zbyt kosztowne, ale w praktyce okazuje się, iż brak sporządzania takiej mapy projektowej może doprowadzić do wydania błędnych decyzji co do danego terenu.
Odblokować blokowiska ZOBACZ>>
Z moich osobistych doświadczeń wynika, że nieprecyzyjne szkice sytuacyjne, zdezaktualizowane fragmenty mapy zasadniczej, często w połączeniu ze sprzecznymi opisami zamierzonego przedsięwzięcia, mogą doprowadzić do wydania przez podmioty publiczne błędnych decyzji lub opinii, o ile byłyby one wydane z tzw. zza biurka, bez dokonania oględzin w terenie. Takie nieroztropne postępowanie mogłoby się stać także przyczyną wielu problemów, np. zamknięciem ciągów komunikacyjnych (chodników, części ulic), a co zatem idzie wywoływać niezadowolenie innych osób korzystających z terenu, który podlega zagospodarowaniu. Nie wspomnę już o tym, że takie działania stają się zazwyczaj źródłem wielu konfliktów sąsiedzkich.
2
