CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Rozwiązanie umowy o zarządzanie

Janusz Gdański  |  Administrator 3/2011  |  16.03.2011  |  1

Kupiłem na wolnym rynku mieszkanie i stałem się członkiem „dużej" wspólnoty. Ze zdziwieniem przeczytałem umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną, którą „moja" wspólnota powierzyła licencjonowanemu zarządcy (panu X) zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Szczególnie zdziwił mnie zapis mówiący o tym, że rozwiązanie umowy wymaga 12-miesięcznego wypowiedzenia z terminem na 31 grudnia. Uważam, że zarządca źle wypełnia swoje obowiązki, ignorując nie tylko wnioski i uwagi właścicieli lokali, ale także przepisy prawa, a mój pogląd podzielają również sąsiedzi.

Czy faktycznie nie możemy umowy rozwiązać wcześniej, np. za trzymiesięcznym wypowiedzeniem?

Członek wspólnoty

 

Zgodnie z art. 18.1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą dowolnie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności - nie muszą stosować zapisów ustawy dla określenia praw i obowiązków zarządcy i mogą je ukształtować według własnego uznania, jeśli tylko przyjmie je zarządca.

Zdarza się, że na podstawie wyżej cytowanego artykułu „mała" wspólnota decyduje o stosowaniu do zarządu nieruchomością wspólną zasad obowiązujących w „dużych" wspólnotach, w których jest wybrany jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd i odwrotnie - „duża" wspólnota przyjmuje sposób zarządu właściwy dla „małych" wspólnot.

Nie ma także żadnych ograniczeń dotyczących sposobu rozwiązania umowy - sposób ten, także termin, może być w umowie określony dowolnie. Potwierdza to m.in. art. 3531 Kodeksu cywilnego: Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem ZOBACZ>> 

Podejrzewam, że zapis obligujący do 12-miesięcznego terminu wypowiedzenia został do umowy wprowadzony z inspiracji zarządcy, a uzyskał akceptację wspólnoty dzięki temu, że właściciele lokali nie do końca rozumieli konsekwencje tego zapisu. Obecnie, jeśli faktycznie zarządca źle wykonuje swoje obowiązki, wspólnota ma dwa sposoby, aby się z nim rozstać bez dotrzymania umownego terminu rozwiązania umowy:

Może, na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, podjąć uchwałę zmieniającą zapisy umowy. Pamiętać jednak należy, że uchwała ta musi być zaprotokołowana przez notariusza. W uchwale można nie tylko zmienić zapis dotyczący warunków rozwiązania umowy, ale np. ustalić, że zarząd nieruchomością wspólną będzie prowadzony na podstawie zapisów uwl z wyłączeniem art. 18.

Obawiałbym się jednak, czy można tak zmienić aktualną umowę, by było możliwe rozstanie się z dotychczasowym zarządcą przed upływem 12 miesięcy.

Jeśli faktycznie zarządca rażąco narusza swoje obowiązki i działa bezprawnie, to optymalnym rozwiązaniem może być skierowanie na niego skargi do ministra infrastruktury, który może go ukarać nawet zawieszeniem lub pozbawieniem licencji (wynika to z art. 188 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Taka decyzja ministra automatycznie rozwiązałaby Wasz problem.

Z „dziwnymi" zapisami w umowach o zarządzanie nieruchomością wspólną najczęściej można się spotkać, gdy wspólnota powstała w budynku pierwotnie komunalnym, a stroną umowy o zarządzanie jest gminna spółka.

To się da wytłumaczyć - zazwyczaj członkami takiej wspólnoty są byli najemcy, którzy wykupując swoje mieszkania z dużą bonifikatą, sądzą, że „złapali Pana Boga za nogi" i podpisują wszystko, co im zaproponują gminni urzędnicy.

Ci z kolei, mając świadomość, że wiedza najemców o ustawie o własności lokali jest zwykle znikoma, w trosce o interes swojego chlebodawcy tak konstruują umowy, aby maksymalnie utrudnić ich rozwiązanie. Nie ma dla nich znaczenia, że postępują co najmniej nieetycznie, a ponieważ zwykle nie posiadają licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, to nie obawiają się konsekwencji ze strony ministra.

Tereny wspólne ZOBACZ ARTYKUŁ>> 

Warto podkreślić, że dość powszechnie w postkomunalnych wspólnotach rażąco nieprawidłowo bywa stosowana ustawa o własności. Jest niemal zasadą, że zarządca jest wybierany uchwałą wspólnoty bez udziału notariusza, a dodatkowo jest wybierany zarząd, który nie ma żadnych kompetencji, gdyż nie dysponuje finansami wspólnoty.

Zdaniem gminnych urzędników rozwiązanie takiej umowy wymaga uchwały wspólnoty, co jest pozbawione podstaw prawnych - zarząd może przecież wedle swego uznania wybrać podmiot, na który sceduje swoje obowiązki i zmienić go kiedy tylko zechce bez pytania wspólnoty o zgodę.

Niesłychanie rzadko potencjalni nabywcy mieszkań - najemcy - są informowani przed nabyciem lokali o czekających ich obowiązkach a inicjatywy stowarzyszeń zarządców, które chciałyby wiedzę o ustawie o własności lokali popularyzować, są przez gminnych decydentów torpedowane.

Konsekwencje takiego stanu rzeczy są poważne - niezamożni najemcy, zachęceni wysokimi bonifikatami, wykupują mieszkania, by później unikać ponoszenia nawet najkonieczniejszych nakładów na utrzymanie w należytym stanie technicznym nieruchomości wspólnej. Gminy mają „kłopot z głowy", co prawda tylko doraźnie, bo w dalszej perspektywie budynkom pierwotnie gminnym, w których są wspólnoty mieszkaniowe, grozi dekapitalizacja.

To jednak, ze względu na kadencyjność samorządów, niespecjalnie martwi gminnych włodarzy.

Komentarze

(1)
karciol | 07.01.2015, 15:50
Tak samo rozwiązywaliśmy umowę - za niewykonanie w prawidłowy sposób obowiązków. U nas się to sprawdziło, ale też były podstawy prawne. Od dłuższego czasu zarządcą jest Status - nie ma żadnych problemów, plan ambitny i wszystko jest realizowane zgodnie z nim.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17707|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11053|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10633|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl