CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Rozwiązanie umowy o zarządzanie

Janusz Gdański  |  Administrator 3/2011  |  16.03.2011  |  1

Kupiłem na wolnym rynku mieszkanie i stałem się członkiem „dużej" wspólnoty. Ze zdziwieniem przeczytałem umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną, którą „moja" wspólnota powierzyła licencjonowanemu zarządcy (panu X) zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Szczególnie zdziwił mnie zapis mówiący o tym, że rozwiązanie umowy wymaga 12-miesięcznego wypowiedzenia z terminem na 31 grudnia. Uważam, że zarządca źle wypełnia swoje obowiązki, ignorując nie tylko wnioski i uwagi właścicieli lokali, ale także przepisy prawa, a mój pogląd podzielają również sąsiedzi.

Czy faktycznie nie możemy umowy rozwiązać wcześniej, np. za trzymiesięcznym wypowiedzeniem?

Członek wspólnoty

 

Zgodnie z art. 18.1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą dowolnie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności - nie muszą stosować zapisów ustawy dla określenia praw i obowiązków zarządcy i mogą je ukształtować według własnego uznania, jeśli tylko przyjmie je zarządca.

Zdarza się, że na podstawie wyżej cytowanego artykułu „mała" wspólnota decyduje o stosowaniu do zarządu nieruchomością wspólną zasad obowiązujących w „dużych" wspólnotach, w których jest wybrany jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd i odwrotnie - „duża" wspólnota przyjmuje sposób zarządu właściwy dla „małych" wspólnot.

Nie ma także żadnych ograniczeń dotyczących sposobu rozwiązania umowy - sposób ten, także termin, może być w umowie określony dowolnie. Potwierdza to m.in. art. 3531 Kodeksu cywilnego: Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem ZOBACZ>> 

Podejrzewam, że zapis obligujący do 12-miesięcznego terminu wypowiedzenia został do umowy wprowadzony z inspiracji zarządcy, a uzyskał akceptację wspólnoty dzięki temu, że właściciele lokali nie do końca rozumieli konsekwencje tego zapisu. Obecnie, jeśli faktycznie zarządca źle wykonuje swoje obowiązki, wspólnota ma dwa sposoby, aby się z nim rozstać bez dotrzymania umownego terminu rozwiązania umowy:

Może, na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, podjąć uchwałę zmieniającą zapisy umowy. Pamiętać jednak należy, że uchwała ta musi być zaprotokołowana przez notariusza. W uchwale można nie tylko zmienić zapis dotyczący warunków rozwiązania umowy, ale np. ustalić, że zarząd nieruchomością wspólną będzie prowadzony na podstawie zapisów uwl z wyłączeniem art. 18.

Obawiałbym się jednak, czy można tak zmienić aktualną umowę, by było możliwe rozstanie się z dotychczasowym zarządcą przed upływem 12 miesięcy.

Jeśli faktycznie zarządca rażąco narusza swoje obowiązki i działa bezprawnie, to optymalnym rozwiązaniem może być skierowanie na niego skargi do ministra infrastruktury, który może go ukarać nawet zawieszeniem lub pozbawieniem licencji (wynika to z art. 188 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Taka decyzja ministra automatycznie rozwiązałaby Wasz problem.

Z „dziwnymi" zapisami w umowach o zarządzanie nieruchomością wspólną najczęściej można się spotkać, gdy wspólnota powstała w budynku pierwotnie komunalnym, a stroną umowy o zarządzanie jest gminna spółka.

To się da wytłumaczyć - zazwyczaj członkami takiej wspólnoty są byli najemcy, którzy wykupując swoje mieszkania z dużą bonifikatą, sądzą, że „złapali Pana Boga za nogi" i podpisują wszystko, co im zaproponują gminni urzędnicy.

Ci z kolei, mając świadomość, że wiedza najemców o ustawie o własności lokali jest zwykle znikoma, w trosce o interes swojego chlebodawcy tak konstruują umowy, aby maksymalnie utrudnić ich rozwiązanie. Nie ma dla nich znaczenia, że postępują co najmniej nieetycznie, a ponieważ zwykle nie posiadają licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, to nie obawiają się konsekwencji ze strony ministra.

Tereny wspólne ZOBACZ ARTYKUŁ>> 

Warto podkreślić, że dość powszechnie w postkomunalnych wspólnotach rażąco nieprawidłowo bywa stosowana ustawa o własności. Jest niemal zasadą, że zarządca jest wybierany uchwałą wspólnoty bez udziału notariusza, a dodatkowo jest wybierany zarząd, który nie ma żadnych kompetencji, gdyż nie dysponuje finansami wspólnoty.

Zdaniem gminnych urzędników rozwiązanie takiej umowy wymaga uchwały wspólnoty, co jest pozbawione podstaw prawnych - zarząd może przecież wedle swego uznania wybrać podmiot, na który sceduje swoje obowiązki i zmienić go kiedy tylko zechce bez pytania wspólnoty o zgodę.

Niesłychanie rzadko potencjalni nabywcy mieszkań - najemcy - są informowani przed nabyciem lokali o czekających ich obowiązkach a inicjatywy stowarzyszeń zarządców, które chciałyby wiedzę o ustawie o własności lokali popularyzować, są przez gminnych decydentów torpedowane.

Konsekwencje takiego stanu rzeczy są poważne - niezamożni najemcy, zachęceni wysokimi bonifikatami, wykupują mieszkania, by później unikać ponoszenia nawet najkonieczniejszych nakładów na utrzymanie w należytym stanie technicznym nieruchomości wspólnej. Gminy mają „kłopot z głowy", co prawda tylko doraźnie, bo w dalszej perspektywie budynkom pierwotnie gminnym, w których są wspólnoty mieszkaniowe, grozi dekapitalizacja.

To jednak, ze względu na kadencyjność samorządów, niespecjalnie martwi gminnych włodarzy.

Komentarze

(1)
karciol | 07.01.2015, 15:50
Tak samo rozwiązywaliśmy umowę - za niewykonanie w prawidłowy sposób obowiązków. U nas się to sprawdziło, ale też były podstawy prawne. Od dłuższego czasu zarządcą jest Status - nie ma żadnych problemów, plan ambitny i wszystko jest realizowane zgodnie z nim.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchniWłaśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Czytam więcej »


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jak bez kucia ścian naprawić i przeprowadzić renowację rur kanalizacyjnych? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

pęknięta rura w ścianie poradnik doboru pomp
Można się domyślać, że bezinwazyjna naprawa oznacza takie działanie, które nie narusza struktury i funkcjonowania badanego obiektu. To oznacza, że w przypadku... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19180|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12544|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11699|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl