CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Błędna wysokość udziałów a głosowanie nad podjęciem uchwały

Paweł Puch  |  Administrator 7-8/2020  |  12.08.2020
W związku z zasadą głosowania, że na każdego właściciela przypada jeden głos istniały w praktyce wątpliwości jak traktować właścicieli, którzy byli właścicielami na przykład dwóch lokali
W związku z zasadą głosowania, że na każdego właściciela przypada jeden głos istniały w praktyce wątpliwości jak traktować właścicieli, którzy byli właścicielami na przykład dwóch lokali

Jedynym miarodajnym dla zarządu określeniem wysokości udziałów są wpisy w księdze wieczystej. Gdy udziały nie odpowiadają tym zapisom zarząd jest zobowiązany wszcząć we wspólnocie mieszkaniowej procedurę zmiany wysokości udziałów. W tym celu wspólnota musi podjąć uchwałę.

W myśl Ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela lokalu wyraża się zatem ułamkiem, gdzie licznik odpowiada powierzchni lokalu a mianownik powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości.

Określenie wysokości udziału związanego z danym lokalem w nieruchomości wspólnej następuje w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu i podlega wpisowi w księdze wieczystej. Dla każdego zarządu i zarządcy jedynym miarodajnym źródłem informacji w zakresie wysokości udziałów są wpisy w księgach wieczystych.

Potrzebna zgoda na zmianę wysokości udziałów

Gdy udziały nie odpowiadają wyżej podanej definicji zarząd jest zobowiązany wszcząć we wspólnocie mieszkaniowej procedurę zmiany wysokości udziałów. W tym celu wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę. Właściwie przygotowana uchwała w tej materii powinna zawierać przede wszystkim zgodę na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej w wyniku dokonania inwentaryzacji budynku. Uchwała powinna upoważnić też zarząd do dokonania wszystkich formalności, w tym złożenia oświadczenia o zmianie wysokości udziałów w formie aktu notarialnego. Ponieważ czynności te wymagają formy aktu notarialnego uchwała właścicieli lokali musi być podjęta w obecności notariusza.

W wykonaniu uchwały zarząd zleci sporządzenie inwentaryzacji budynku lub jej aktualizację, a następnie na jej podstawie złoży w formie aktu notarialnego stosowne oświadczenie. Akt notarialny zawierać będzie też wniosek do sądu o dokonanie zmian udziałów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej oraz zmianę udziałów we wszystkich księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali. Zatem to bardzo kosztowna operacja.

Co do zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Ze szczególną sytuacją w zakresie zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej będziemy mieć wówczas gdy procedura wyodrębniania lokali w budynku nie została jeszcze zakończona, tzn. pierwotny właściciel (gmina, deweloper, spółdzielnia) dysponują jeszcze niewyodrębnionymi lokalami.

Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 7 UWL, który stanowi, że do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej w sposób, jaki był przyjęty przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu, chyba, że wszyscy współwłaściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem w przypadku braku wyodrębnienia wszystkich lokali nie wystarczy podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały, ale konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli w formie umowy.

Art. 3 ust. 7 odnosi się do konkretnej okoliczności faktycznej (braku wyodrębnienia wszystkich lokali), a co za tym idzie wyłącza stosowanie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5a ustawy. Gdyby było inaczej, to przepis art. 3 ust. 7 ustawy byłby zbędny. Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18.11.2004 roku (sygn. akt I CK 357/04). Jednak brak jednomyślności właścicieli nie przesądza definitywnie o braku możliwości zmiany wysokości udziałów. Wyjście z sytuacji wskazał Sąd Najwyższy w wyżej cytowanym wyroku stwierdzając, że wobec braku uregulowania następstw takiej sytuacji w UWL, zastosowanie mają przepisy KC, a zgodnie z art.199 KC w braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli.

Rozwiązaniem głosowanie 1 właściciel – 1 głos

Jedynym miarodajnym dla zarządu określeniem wysokości udziałów są wpisy w księdze wieczystej. Zatem dopóki nie nastąpi zmiana prawna w wysokości udziałów o której mowa wyżej, czyli dopóki co najmniej zarząd wspólnoty mieszkaniowej w formie aktu notarialnego, nie dokona określenia nowych wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, obowiązuje dotychczasowa wysokość udziałów. Może to prowadzić do kuriozalnych sytuacji w liczeniu głosów albo do braku możliwości jednoznacznego określenia w praktyce, czy uchwała została podjęta.

Rozwiązaniem sytuacji może być wówczas doprowadzenie do głosowania: jeden właściciel – jeden głos. Ustawa o własności lokali przewiduje, że w pewnych wypadkach na każdego właściciela może przypadać jeden głos niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Z głosowaniem, że na każdego właściciela przypada jeden głos, możemy mieć do czynienia między innymi, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a UWL). Suma udziałów nie będzie równa 1 właśnie w przypadku błędów w obliczaniu ułamków czy wyodrębnieniu lokali, których wielkości nie przewidziano w pierwszej fazie wyodrębniania. Jeżeli suma udziałów nie jest równa 1, wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć kroki w celu aktualizacji wysokości udziałów, a do czasu tej aktualizacji głosować 1 właściciel – 1 głos w tym także nad uchwałą w tej sprawie.

W związku z zasadą głosowania, że na każdego właściciela przypada jeden głos istniały w praktyce wątpliwości, jak traktować właścicieli, którzy byli właścicielami na przykład dwóch lokali. Możliwe były dwie interpretacje.

Zgodnie z pierwszą, jeśli właściciel ma więcej niż jeden lokal, to przypada mu tyle głosów ile ma lokali. Zgodnie z drugą – wspomniany sposób liczenia głosów należy rozumieć ściśle, zatem 1 właściciel może mieć zawsze tylko 1 głos. Wątpliwości te rozstrzygnął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26.04.2006 roku (sygn. akt II CSK 47/06), który stwierdził, że przewidziany w Ustawie o własności lokali sposób głosowania według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos oznacza, że większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości stanowi ich własność.

Czytaj też: Czy dla odliczenia VAT konieczne jest wydanie nieruchomości? >>

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[orzecznictwo, głosowanie, głosowanie nad podjęciem uchwały, wysokości udziałów, błędna wysokość udziałów, zarząd wspólnoty]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Gdzie można kupić niedrogie detektory gazu »

Uwaga na gaz w garażachGaraże i parkingi są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... Czytam więcej »


Pojemniki na śmieci – jak je zasłonić? »

Jak zapewnić zdrowy mikroklimat w budynku?»

pojemniki na odpady mieszkania wentylacja budynku
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel nieruchomości wyposaża nieruchomość w pojemniki, służące do zbierania odpadów, ulegających biodegradacji, ze szczególnym uwzględnieniem... Chcę wiedzieć »

Mikroklimat w budynkach wywiera duży wpływ na zdrowie i samopoczucie ludzi, zwierząt, roślin, a także na efektywność przebiegu procesów produkcyjnych i przemysłowych. Zapewnienie optymalnych warunków w pomieszczeniach jest głównym zadaniem wentylacji... czytam więcej »


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

Kocio jaki wybraćW blisko połowie gospodarstw domowych w Polsce do ogrzewania wykorzystuje się kotły na paliwa stałe. Wynika to ze względów ekonomicznych i technicznych, dostępności paliw... Czytam więcej »


Pobierz darmowy poradnik "Uzdatnianie wody w instalacjach HVAC"»

Wyeliminuj błędy w działaniu zaworów i głowic?

Pobierz poradnik uzdatnianie wody w instalacjach HVAC zawory i głowice
Wymagania odnośnie wody w instalacjach grzewczych reguluje Polska Norma PN-EN 12952-12. Jak podnieść jakość wody? Jak obniżyć koszty instalacji grzewczej i chłodniczej? Jak zadbać o bezpieczeńśtwo i komfort mieszkańców... Czytam więcej »

instalacja grzewcza również „przeżywa” stany chorobowe, które bez właściwego diagnozowania nie będą możliwe do usunięcia. W konsekwencji praca systemu jest... czytam więcej»


Dlaczego warto dobrze wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Nowe podejście do modernizacji budynków wielorodzinnych»

Czy to możliwe? Nowa bezobsługowa i ekologiczna kotłownia, bez obciążeń finansowych! »

Kompleksowa energia kotłownia bez nakładów finansowych
Rosnące koszty prac i materiałów budowalnych istotnie wpływają na decyzje co do planowanych modernizacji energetycznych budynków wielorodzinnych. Z drugiej strony lokatorzy... czytam dalej »

Brak obciążeń finansowych związanych z budową/modernizacją kotłowni gazowej. EWE bierze na siebie ciężar finansowania i budowy kotłowni... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Rozwiązania polecane dla administratorów i zarządców budynków »

Usuniemy zanieczyszczenia z Twojej instalacji!

wiata rowerowa odpowietrzenie kaloryferów

Coraz ciekawsze rozwiązania spotykam na polskich osiedlach. Dbałość o zadowolenie mieszkańca staje się priorytetem, dzięki czemu... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19699|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16977|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12045|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl