CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Walka z uciążliwym mieszkańcem

Paweł Puch  |  Administrator 9/2020  |  28.09.2020
Wspólnota mieszkaniowa nie może obciążać właściciela odpowiedzialnością za zachowanie najemców jego lokalu
Wspólnota mieszkaniowa nie może obciążać właściciela odpowiedzialnością za zachowanie najemców jego lokalu
fot. pixabay

Niejednokrotnie w budynkach wielorodzinnych wspólnot mieszkaniowych dochodzi do naruszania porządku. Warto więc wiedzieć, jak radzić sobie z takimi problemami.

Wspólnota mieszkaniowa musi nauczyć się odróżniać czy ma do czynienia z działaniem właściciela czy najemcy, bo właściciel nie ponosi żadnej odpowiedzialności za działanie najemcy, a najemca za działanie właściciela.

Zgodnie z KC to osoba, która wyrządziła szkodę, obowiązana jest do jej naprawienia. Brak jest przepisów, który obciążałby właściciela za szkody wyrządzone przez jego najemcę. Nawet za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia, art 433 KC czyni odpowiedzialnym tego, kto pomieszczenie zajmuje, a nie właściciela.

Odpowiedzialność właściciela a najemcy

Wspólnota mieszkaniowa nie może obciążać właściciela odpowiedzialnością za zachowanie najemców jego lokalu. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2009 roku (sygn. akt II CSK 601/08). Wspólnota mieszkaniowa przyjęła w uchwale restrykcyjny regulamin, który m.in. obciążał właścicieli lokali odpowiedzialnością za domowników i inne osoby korzystające z lokali za ich zgodą i wiedzą. Z taką uchwałą nie zgodziła się gmina, będąca właścicielem części lokali, i zaskarżyła uchwałę do sądu głównie z uwagi na próbę przerzucenia na nią odpowiedzialności za osoby zamieszkujące lokale komunalne.

           Jaki kocioł kondensacyjny wybrać?

EcoCondens Crystal II Plus

Gazowe kotły kondensacyjne EcoCondens Crystal II Plus to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u.

Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe).

Doskonała praca na mocy minimalnej sprawia, że urządzenia sprawdzają się nawet w mieszkaniach o małej powierzchni, ponieważ nie generują strat ciepła - użytkownik płaci za energię faktycznie wykorzystaną.

 

Zatem w przypadku, gdy osoba trzecia wyrządziła szkodę – obojętnie czy jest najemcą, gościem odwiedzającym właściciela czy osobą obcą – wspólnota mieszkaniowa powinna w stosunku do niej dochodzić naprawienia szkody. Ponadto, czyn taki stanowi przestępstwo lub wykroczenie. Zgodnie z art. 288 KK: kto cudzą rzecz niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Ściganie tego przestępstwa następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Natomiast zgodnie z art. 124 Kodeksu wykroczeń: kto cudzą rzecz umyślnie niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, jeżeli szkoda  przekracza 250 złotych, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Ściganie następuje również na żądanie pokrzywdzonego. W razie popełnienia wykroczenia można orzec obowiązek zapłaty równowartości wyrządzonej szkody lub obowiązek przywrócenia do stanu poprzedniego.

Naruszanie porządku we wspólnocie

W przypadku naruszania porządku należy wzywać Policję, która może ukarać osobę zakłócającą porządek mandatem, a jeżeli nie zechce go przyjąć, wnieść o ukaranie jej do sądu. Art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń stanowi m.in., że karze podlega osoba, która krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny. Powtarzające się naruszenia mogą być też podstawą roszczeń cywilnoprawnych sąsiadów. Mowa tu o roszczeniach o zobowiązanie przez sąd do zaniechania naruszeń, które może być oparte na przepisach dotyczących tzw. immisji. W przypadku takiego uciążliwego sąsiada w grę wchodzi art. 144 KC, który wiąże się z immisjami pośrednimi, czyli takim oddziaływaniem pochodzącym z nieruchomości sąsiednich, które powoduje, że zachowania na jednej nieruchomości wywołują skutki, przenoszące się na inne nieruchomości, w bliższym lub dalszym sąsiedztwie.

W ostateczności – sprzedaż lokalu

Ponadto, jeżeli dana osoba jest właścicielem lokalu i zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, zgodnie z art. 16 UWL, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu, w drodze licytacji na podstawie przepisów KPC o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Zatem art. 16 UWL umożliwia wspólnocie mieszkaniowej walkę z uciążliwymi sąsiadami jednak ta musi traktować to jako ostateczność.

Wspólnota mieszkaniowa może zlicytować w trybie art. 16 UWL tylko wyodrębnione lokale mieszkalne, nie może zlicytować niewyodrębnionego lokalu, gdyż art. 16 ustawy nie upoważnia do ustanowienia odrębnej własności lokali. Na takim stanowisku stanął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16.06.2009 roku (sygn. akt V CSK 442/08). Wykazanie spełnienia przesłanek spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej a z orzecznictwa sądów można wywnioskować, że sądy bardzo powściągliwie podchodzą do sprawy i uważają tę procedurę za ostateczność. Przepis wymaga bowiem, żeby zaleganie z opłatami było długotrwałe, a zakłócanie porządku domowego rażące lub uporczywe. Ponieważ są to pojęcia nieostre, o przymusowej sprzedaży lokalu każdorazowo decyduje sąd.

Ponadto barierą dla wspólnot w stosowaniu tego przepisu są wysokie wpisy sądowe, gdyż liczone są one od wartości mieszkania. Opłaty sądowe to zaledwie kilka procent przedmiotu sporu jednak w większych miastach, gdzie wartość mieszkań jest znaczna oznacza to, że aby sąd zajął się sprawą wspólnota musi wnieść wpis w kwocie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Ustawodawca, ustalając takie wpisy, kierował się głównie ograniczeniem pieniactwa, a nie dostępu do sądu, gdyż w przypadku wygranej sprawy wpis wróci do powoda.

W szczególnych sytuacjach nie jest wykluczone uzyskanie przez wspólnotę mieszkaniową zwolnienia od kosztów sądowych, jednak musi ona wykazać, że nie ma pieniędzy na ich uiszczenie. Jeżeli dana osoba jest najemcą lokalu i wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może zgodnie z art. 13 Ustawy o ochronie praw lokatorów wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie opróżnienia lokalu.

Stroną w sprawie nie jest wspólnota

Płynie z tego kilka wniosków. Pierwszy: powództwo wspólnoty mieszkaniowej o sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 UWL z powodu zachowania najemcy zostanie odrzucone przez sąd.

Po drugie: odrzucone zostanie również powództwo wspólnoty mieszkaniowej o rozwiązanie najmu na podstawie art.13, gdyż wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do wystąpienia z takim powództwem.

Po trzecie: stroną w tej sprawie nie jest wspólnota mieszkaniowa tylko pojedynczy właściciele czy najemcy innych lokali w tym budynku, do których należy podejmowanie kroków w tej sprawie. Zatem to poszczególni mieszkańcy, jeżeli zachowanie najemcy im przeszkadza, powinni wnieść pozew w trybie art 13 UOPL i pokryć koszty z tym związane. To także poszczególni mieszkańcy, a nie wspólnota mieszkaniowa, powinni doraźnie interweniować w przypadkach naruszenia porządku, wzywając Policję.

Czytaj też: Czy dzieci z rodzin zastępczych będą mogły dziedziczyć majątek rodziców zastępczych? >>

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[wspólnota mieszkaniowa, naruszanie porządku, kłopotliwy mieszkaniec, odpowiedzialność właściciela, odpowiedzialność najemcy, naruszanie porządku we wspólnocie]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Dowiedz się, ile możesz zaoszczędzić na docieleniu dachu, piwnicy i garażu  »

Docieplenie budynkuCENA to słowo-klucz, którym wyważono niejedne drzwi… i przez które może uciekać komfort i zadowolenie inwestora. Jakie składniki ceny usług termoizolacyjnych... Czytam więcej »


Oto jak szybko i bezpieczenie zabezpieczyć budynek przed wilgocią »

Jak zdobyć kredyty preferencyjne na inwestycje służącę zwiększeniu efektywności energetycznej budynków wspólnot i spółdzielni?

wilgotne ściany w budynku mieszkania termomodernizacja
Wilgoć w budynku zagraża jego całej konstrukcji i jest odpowiedzialna za liczne schorzenia ludzi przebywających w zbyt wilgotnych pomieszczeniach. Pojawiają się pleśń i grzyby na ścianach... Chcę wiedzieć »

Wystarczy audyt energetyczny, uchwała o zaciągnięciu kredytu i potwierdzona ściągalność zaliczek na fundusz remontowy... Zobacz, jakie inwestycje obejmuje »


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

Kocio jaki wybraćW blisko połowie gospodarstw domowych w Polsce do ogrzewania wykorzystuje się kotły na paliwa stałe. Wynika to ze względów ekonomicznych i technicznych, dostępności paliw... Czytam więcej »


Pobierz darmowy poradnik "Uzdatnianie wody w instalacjach HVAC"»

Jak wyeliminować błędy w działaniu zaworów i głowic?

Pobierz poradnik uzdatnianie wody w instalacjach HVAC zawory i głowice
Wymagania odnośnie wody w instalacjach grzewczych reguluje Polska Norma PN-EN 12952-12. Jak podnieść jakość wody? Jak obniżyć koszty instalacji grzewczej i chłodniczej? Jak zadbać o bezpieczeńśtwo i komfort mieszkańców... Czytam więcej »

instalacja grzewcza również „przeżywa” stany chorobowe, które bez właściwego diagnozowania nie będą możliwe do usunięcia. W konsekwencji praca systemu jest... czytam więcej»


Czysta woda, wolna od zanieczyszczeń i bakterii - jak ją zapewnić?

Zimne kaloryferyWoda w postaci aerozolu wodno-powietrznego, wydostająca się z instalacji zawierających bakterię Legionella, może powodować chorobę legionistów lub mniej niebezpieczną... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Zapewnij sobie ciepłą wodę do woli»

Czy to możliwe? Nowa bezobsługowa i ekologiczna kotłownia, bez obciążeń finansowych! »

Kompleksowa energia kotłownia bez nakładów finansowych
Ciepła woda użytkowa, czysta i w dużej ilości, o stałej temperaturze, kiedy tylko zapragniecie... czytam dalej »

Brak obciążeń finansowych związanych z budową/modernizacją kotłowni gazowej. EWE bierze na siebie ciężar finansowania i budowy kotłowni... chcę wiedzieć więcej»


Masz problem z wentylacją pomieszczeń? Zobacz to rozwiązanie?

Wentylacja pomieszczeńKuchnia to miejsce szczególne -  to serce każdego domu. Wracając zmęczony zgiełkiem dnia codziennego pragniesz spokoju. Teraz już możesz przygotować posiłki lub... Chcę zobaczyć »


Rozwiązania polecane dla administratorów i zarządców budynków »

Jak zadbać o prawidłowe powietrze w pomieszczeniu?

wiata rowerowa klimatyzatory na budynku

Coraz ciekawsze rozwiązania spotykam na polskich osiedlach. Dbałość o zadowolenie mieszkańca staje się priorytetem, dzięki czemu... Czytam więcej »

Dobre samopoczucie zależy od jakości powietrze i kliamtu panującego w pomieszczeniu w którym przebywamy i... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Obniżenie kosztów energii elektrycznej w obwodach administracyjnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Licznik energii - oszczędzanie śmietniki ese
Wzrost cen energii zmusza administratorów obiektów do szukania sposobów obniżania kosztów na fakturach za energię elektryczną... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Jak skutecznie zlikwidować problem wilgoci w murach?
Dlaczego warto zainwestować w kompostowniki i grządki podwyższane?
wilgoc sciany kompostoniki na osiedlu
Może się wydawać, że nieprzyjemny zapach, nieestetyczny wygląd czy zbyt niska temperatura to najgorsze, co może nas spotkać w zawilgoconym.... czytam więcej » Rośliny do prawidłowego wzrostu potrzebują nawożenia i słońca. Sztuczne nawozy nie są do końca dobre dla roślin. Mozemy sami zadbać o odpowiedni nawóz dla roślin w... Czytam więcej »

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Trwałość i niezawodność termomodernizacji budynków »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Projektowanie termomodernizacji budynków koncentruje się na doborze materiału i grubości ocieplenia, doborze okien oraz nośnika... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
9/2020

Aktualny numer:

Administrator 9/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Sąsiedzkie spory
  • - Jaki domofon wybrać?
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19914|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 17231|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12192|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl