CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak zadbać o ciepłą wodę? Poznaj sposób na instalację c.w.u. i c.o. » ‎
http://ad.administrator24.info/kotly/▲
Wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe)...
Kategorie: ciepła woda, instalacja c.o., instalacja c.w.u., wod-kan,

Walka z uciążliwym mieszkańcem

Paweł Puch  |  Administrator 9/2020  |  28.09.2020
Wspólnota mieszkaniowa nie może obciążać właściciela odpowiedzialnością za zachowanie najemców jego lokalu
Wspólnota mieszkaniowa nie może obciążać właściciela odpowiedzialnością za zachowanie najemców jego lokalu
fot. pixabay

Niejednokrotnie w budynkach wielorodzinnych wspólnot mieszkaniowych dochodzi do naruszania porządku. Warto więc wiedzieć, jak radzić sobie z takimi problemami.

Wspólnota mieszkaniowa musi nauczyć się odróżniać czy ma do czynienia z działaniem właściciela czy najemcy, bo właściciel nie ponosi żadnej odpowiedzialności za działanie najemcy, a najemca za działanie właściciela.

Zgodnie z KC to osoba, która wyrządziła szkodę, obowiązana jest do jej naprawienia. Brak jest przepisów, który obciążałby właściciela za szkody wyrządzone przez jego najemcę. Nawet za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia, art 433 KC czyni odpowiedzialnym tego, kto pomieszczenie zajmuje, a nie właściciela.

Odpowiedzialność właściciela a najemcy

Wspólnota mieszkaniowa nie może obciążać właściciela odpowiedzialnością za zachowanie najemców jego lokalu. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2009 roku (sygn. akt II CSK 601/08). Wspólnota mieszkaniowa przyjęła w uchwale restrykcyjny regulamin, który m.in. obciążał właścicieli lokali odpowiedzialnością za domowników i inne osoby korzystające z lokali za ich zgodą i wiedzą. Z taką uchwałą nie zgodziła się gmina, będąca właścicielem części lokali, i zaskarżyła uchwałę do sądu głównie z uwagi na próbę przerzucenia na nią odpowiedzialności za osoby zamieszkujące lokale komunalne.

           Jaki kocioł kondensacyjny wybrać?

EcoCondens Crystal II Plus

Gazowe kotły kondensacyjne EcoCondens Crystal II Plus to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u.

Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe).

Doskonała praca na mocy minimalnej sprawia, że urządzenia sprawdzają się nawet w mieszkaniach o małej powierzchni, ponieważ nie generują strat ciepła - użytkownik płaci za energię faktycznie wykorzystaną.

 

Zatem w przypadku, gdy osoba trzecia wyrządziła szkodę – obojętnie czy jest najemcą, gościem odwiedzającym właściciela czy osobą obcą – wspólnota mieszkaniowa powinna w stosunku do niej dochodzić naprawienia szkody. Ponadto, czyn taki stanowi przestępstwo lub wykroczenie. Zgodnie z art. 288 KK: kto cudzą rzecz niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Ściganie tego przestępstwa następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Natomiast zgodnie z art. 124 Kodeksu wykroczeń: kto cudzą rzecz umyślnie niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, jeżeli szkoda  przekracza 250 złotych, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Ściganie następuje również na żądanie pokrzywdzonego. W razie popełnienia wykroczenia można orzec obowiązek zapłaty równowartości wyrządzonej szkody lub obowiązek przywrócenia do stanu poprzedniego.

Naruszanie porządku we wspólnocie

W przypadku naruszania porządku należy wzywać Policję, która może ukarać osobę zakłócającą porządek mandatem, a jeżeli nie zechce go przyjąć, wnieść o ukaranie jej do sądu. Art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń stanowi m.in., że karze podlega osoba, która krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny. Powtarzające się naruszenia mogą być też podstawą roszczeń cywilnoprawnych sąsiadów. Mowa tu o roszczeniach o zobowiązanie przez sąd do zaniechania naruszeń, które może być oparte na przepisach dotyczących tzw. immisji. W przypadku takiego uciążliwego sąsiada w grę wchodzi art. 144 KC, który wiąże się z immisjami pośrednimi, czyli takim oddziaływaniem pochodzącym z nieruchomości sąsiednich, które powoduje, że zachowania na jednej nieruchomości wywołują skutki, przenoszące się na inne nieruchomości, w bliższym lub dalszym sąsiedztwie.

W ostateczności – sprzedaż lokalu

Ponadto, jeżeli dana osoba jest właścicielem lokalu i zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, zgodnie z art. 16 UWL, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu, w drodze licytacji na podstawie przepisów KPC o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Zatem art. 16 UWL umożliwia wspólnocie mieszkaniowej walkę z uciążliwymi sąsiadami jednak ta musi traktować to jako ostateczność.

Wspólnota mieszkaniowa może zlicytować w trybie art. 16 UWL tylko wyodrębnione lokale mieszkalne, nie może zlicytować niewyodrębnionego lokalu, gdyż art. 16 ustawy nie upoważnia do ustanowienia odrębnej własności lokali. Na takim stanowisku stanął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16.06.2009 roku (sygn. akt V CSK 442/08). Wykazanie spełnienia przesłanek spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej a z orzecznictwa sądów można wywnioskować, że sądy bardzo powściągliwie podchodzą do sprawy i uważają tę procedurę za ostateczność. Przepis wymaga bowiem, żeby zaleganie z opłatami było długotrwałe, a zakłócanie porządku domowego rażące lub uporczywe. Ponieważ są to pojęcia nieostre, o przymusowej sprzedaży lokalu każdorazowo decyduje sąd.

Ponadto barierą dla wspólnot w stosowaniu tego przepisu są wysokie wpisy sądowe, gdyż liczone są one od wartości mieszkania. Opłaty sądowe to zaledwie kilka procent przedmiotu sporu jednak w większych miastach, gdzie wartość mieszkań jest znaczna oznacza to, że aby sąd zajął się sprawą wspólnota musi wnieść wpis w kwocie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Ustawodawca, ustalając takie wpisy, kierował się głównie ograniczeniem pieniactwa, a nie dostępu do sądu, gdyż w przypadku wygranej sprawy wpis wróci do powoda.

W szczególnych sytuacjach nie jest wykluczone uzyskanie przez wspólnotę mieszkaniową zwolnienia od kosztów sądowych, jednak musi ona wykazać, że nie ma pieniędzy na ich uiszczenie. Jeżeli dana osoba jest najemcą lokalu i wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może zgodnie z art. 13 Ustawy o ochronie praw lokatorów wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie opróżnienia lokalu.

Stroną w sprawie nie jest wspólnota

Płynie z tego kilka wniosków. Pierwszy: powództwo wspólnoty mieszkaniowej o sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 UWL z powodu zachowania najemcy zostanie odrzucone przez sąd.

Po drugie: odrzucone zostanie również powództwo wspólnoty mieszkaniowej o rozwiązanie najmu na podstawie art.13, gdyż wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do wystąpienia z takim powództwem.

Po trzecie: stroną w tej sprawie nie jest wspólnota mieszkaniowa tylko pojedynczy właściciele czy najemcy innych lokali w tym budynku, do których należy podejmowanie kroków w tej sprawie. Zatem to poszczególni mieszkańcy, jeżeli zachowanie najemcy im przeszkadza, powinni wnieść pozew w trybie art 13 UOPL i pokryć koszty z tym związane. To także poszczególni mieszkańcy, a nie wspólnota mieszkaniowa, powinni doraźnie interweniować w przypadkach naruszenia porządku, wzywając Policję.

Czytaj też: Czy dzieci z rodzin zastępczych będą mogły dziedziczyć majątek rodziców zastępczych? >>

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[wspólnota mieszkaniowa, naruszanie porządku, kłopotliwy mieszkaniec, odpowiedzialność właściciela, odpowiedzialność najemcy, naruszanie porządku we wspólnocie]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak ograniczyć zużycie ciepła o blisko 15%?

Veolia - oszczędzaj na ogrzewaniu

Inteligentny system zarządzania energią cieplną w budynku oparty został na najnowszych... Czytam więcej »


Ekokredyt dla wspólnot mieszkaniowych - sprawdź warunki »

ekokredyt

Na jaki cel możesz przeznaczyć Ekokredyt? Instalacja odnawialnych źródeł energii w modernizowanych energetycznie budynkach np. z zastosowaniem kogeneracji albo paneli słonecznych, wymiana oświetlenia na energooszczędne, ... Zobacz więcej »


Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online »

Platforma online

W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple i energii? »

Oszczedności na ogrzewaniu

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków. Sprawdź  »


Budynek mieszkalny wymaga remontu?

Budynek do remontuZaplanuj energooszczędne plany. Sprawdź kredyt inwestycyjny dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Kredytowanie inwestycji służących zwiększeniu efektywności energetycznej budynków wspólnot i spółdzielni... Sprawdzam warunki »


Jakie korzyści niesie ze sobą Pożyczka Rewitalizacyjna? »

Ekokredyt dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz na jakie warunki możesz liczyć »

stary budynek Eko kredyt
Wnioskujący mogą uzyskać środki na rewitalizację obiektów już istniejących, ale będących w stanie nienadającym się do użytku. Łączna kwota środków RPO WSL... Chcę wiedzieć »

Na jaki cel możesz przeznaczyć Ekokredyt? Ocieplenie budynku, wymiana instalacji centralnego ogrzewania, przebudowa systemów grzewczych (wraz z wymianą i podłączeniem do źródła ciepła), wymiana systemów wentylacji i klimatyzacji, finansowanie innego przedsięwzięcia termomodernizacyjnego... Czytam więcej »


Domofon, unifon, czytnik - co wybrać?

Domofony cyfralPrawidłowo dobrany domofon powinien zapewnić domownikom nie tylko komfort, dzięki odpowiedniej funkcjonalności, ale co najważniejsze – bezpieczeństwo, ograniczając dostęp na teren osiedla lub... Czytam więcej »


Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

Jak szczegółowe uzyskać informacje o swojej nieruchomości?

Ogrzewanie grzejnikiem baza danych nieruchomości
Różnice w odczycie są dość powszechnie spotykanym zjawiskiem. Nie zawsze mamy możliwość, zwłaszcza w czasach pandemii, na zastanie... Czytam więcej »

Jednymi z największych pochłaniaczy czasu i kosztów przy zarządzaniu nieruchomością są: inspekcja, naprawa i utrzymanie obiektu oraz jego instalacji. Tradycyjne metody inwentaryzacji wiążą... Czytam więcej»


Dobór pomp - jaką pompę wybrać do swojego budynku»

Pompy hydroforyDomowe instalacje wodne nie byłyby w stanie działać bez hydroforów, czyli urządzeń, których zadaniem jest stabilizacja ciśnienia, pomp... Czytam więcej »


Jak chronić wodę w instalacjach przed zanieczyszczeniami? »

Czy możesz wdrożyć kilka ekologicznych rozwiązań?

Zanieczyszczenie wody ekologia na osiedlu
Zamknięcie budynków lub ich części, a także ograniczone korzystanie z nich podczas lockdown’u związanego z pandemią wirusa COVID-19, może wpłynąć... czytam dalej »

To jest ten czas. Teraz jest wyjątkowa okazja do wdrożenia ekologicznych rozwiązań na większą skalę, które doprowadzą do trwałej transformacji w celu ograniczenia Twoich kosztów oraz zmian klimatu... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


W jaki sposób można zredukować opłaty za energię?

Kocioł gazowy kondensacyjny - zobacz z jakimi urządzeniami mogą współpracować współczesne kotły  »

Licznik energii - oszczędzanie kotły kondensacyjne

Ceny za prąd nieustannie rosną. Szacuje się, że od 1 lutego 2021 r., w wyniku zapowiadanej podwyżki kwoty na rachunkach będą wyższe średnio o ok. ... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Systemy przeciwoblodzeniowe - czyli jak dobrze zabezpieczyć budynek i okolice zimą »

Sople na dachuZgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Prawidłowe zabezpieczenie dachów przed gromadzącym się śniegiem to tylko jedno... Czytam więcej »


Nie ma mieszkańca? Jak odczytać liczniki? »
LNG do zasilania centralnej kotłowni na Twoim osiedlu»
Licznik energii - oszczędzanie ogrzewanie budynku
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » LNG jest idealnym rozwiązaniem dla osiedli i budynków, które nie mają dostępu do sieci gazu ziemnego i mają duże zapotrzebowanie na energię. Używając gazu LNG masz dostęp do efektywnego, łatwo dostępnego i jednocześnie przyjaznego... czytam dalej »

Polskie Pojemniki w odpowiedzi na potrzeby gmin, spółek komunalnych, deweloperów, spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych »

Polskie pojemniki półpodziemneTo jedyny polski producent pojemników podziemnych i półpodziemnych. Swą przewagę konkurencyjną buduje na wieloletnim doświadczeniu udziałowców w branży komunalnej oraz na znajomości specyfiki i uwarunkowań lokalnych rynków, a także... Czytam więcej »


Jak skutecznie naprawić i przeprowadzić renowację dachu?
Jak dobrać pompę? Zobacz aplikację, która podpowie Ci czego potrzebujesz »
Naprawa i renowacja dachu pompy obiegowe
Deszcz, śnieg, wiatr …. te czynniki atmosferyczne pokazują każdemu właścicielowi i zarządcy na ile może polegać na szczelności swojego dachu. Nikomu nie trzeba... czytam więcej » Dobór pompy w dużej mierze zlecamy fachowcom. Jednak przed zakupem warto rozejrzeć się na rynku za zamiennikami produktów, które... Czytam więcej »

Garaże podziemne i niebezpieczne stężenie tlenku węgla »
Nowe narzedzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
Wysokie stężenie tlenku węgla parking zajęty?
Garaże zamknięte to pomieszczenia i obiekty o szczególnych wymaganiach w zakresie wentylacji. System wymiany powietrza musi... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
1-2/2021

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2021
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości w 2020 roku – analiza
  • - Zarządca przymusowy we wspólnocie
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 21027|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 21557|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12866|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl