Zrzeczenie się służebności gruntowej przez spółdzielnię mieszkaniową

Spółdzielnia mieszkaniowa wystąpiła do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wykreślenie z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla oznaczonej nieruchomości obciążonej, ograniczonego prawa rzeczowego w postaci nieodpłatnej i bezterminowej służebności gruntowej, polegającej na prawie przechodu i przejazdu pasem gruntu o szerokości ośmiu metrów. Do wniosku załączony został jednocześnie akt notarialny, w którym prezes i zastępca prezesa spółdzielni, działający w jej imieniu oświadczyli, że zrzekają się wymienionej służebności, a także, że na dokonanie czynności udokumentowanej aktem nie była wymagana zgoda pozostałych organów spółdzielni.

Po rozpoznaniu sprawy, sąd wieczystoksięgowy postanowieniem oddalił złożony wniosek, powołując się na brak możliwości jego uwzględnienia wobec sytuacji, iż spółdzielnia była wpisana w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej jedynie jako współużytkownik wieczysty gruntu oraz współwłaściciel posadowionych na nim budynków, zaś w pozostałej części – jako współużytkownicy wieczyści gruntu i zarazem współwłaściciele budynku – wpisani byli właściciele wyodrębnionych lokali.

Przyjąć zatem należało, iż oświadczenie o zrzeczeniu się służebności gruntowej złożone zostało przez spółdzielnię występującą jedynie w charakterze podmiotu sprawującego zarząd powierzony w rozumieniu art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM), zgodnie z którego ust. 2, zarząd nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność spółdzielni, jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (UWL)  z zastrzeżeniem jednakże art. 241 i art. 26 USM. Jednocześnie jednak, w takim przypadku nie stosuje się przepisów UWL o zarządzie nieruchomością wspólną, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a UWL, które stosuje się z kolei odpowiednio.

Wobec powyższego, sąd wieczystoksięgowy uznał – z powołaniem się na art. 241 USM – że w przedmiocie zarządu nieruchomością wspólną miały zastosowanie odpowiednio przepisy UWL. Odesłanie do przepisów tej ustawy, choć wyłączało zastosowanie jej art. 22, nie wyłączało jednak stosowania art. 1 ust. 2 UWL, odsyłającego z kolei do art. 199 Kodeksu cywilnego (KC).

Zdaniem sądu I instancji, mając na uwadze fakt, że przepis art. 18 ust. 1 UWL nie daje podstawy do stwierdzenia, że zarząd powierzony obejmuje także czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, to przyjąć należało, że zarząd nieruchomością sprawowany w trybie art. 27 ust. 2 USM nie uprawniał spółdzielni dokonującej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu do występowania w roli właściciela nieruchomości wspólnej, z jednoczesnym wyłączeniem osób, będących właścicielami nieruchomości lokalowych. Uwzględniając zatem, że zrzeczenie się służebności stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, do jej dokonania wymagane było złożenie oświadczeń woli przez wszystkich uprawnionych, tj. zarówno przez spółdzielnię, jak i przez właścicieli wyodrębnionych – w jej zasobach – lokali.

Czytaj też: Skutki niezapewnienia wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu >>

[służebność gruntowa, zrzeczenie się służebności gruntowej, spółdzielnia mieszkaniowa, sąd najwyższy, zarząd nieruchomością, prawo rzeczowe]