CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak zadbać o ciepłą wodę? Poznaj sposób na instalację c.w.u. i c.o. » ‎
http://ad.administrator24.info/kotly/▲
Wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe)...
Kategorie: ciepła woda, instalacja c.o., instalacja c.w.u., wod-kan,

Spółdzielnia mieszkaniowa jako zarządca nieruchomości

Jacek Frydryszak  |  Administrator 11/2020  |  14.12.2020
Większość spółdzielni mieszkaniowych zarządza nieruchomościami, w których znajdują się lokale będące jej własnością
Większość spółdzielni mieszkaniowych zarządza nieruchomościami, w których znajdują się lokale będące jej własnością
fot. pixabay

Dopóki spółdzielnia zarządza zasobami w trybie art. 27 USM to obowiązują ją oraz właścicieli lokali przepisy art. 4 ust. 4 tej ustawy. W momencie, w którym w danej nieruchomości zaczną obowiązywać przepisy UWL – a nie w momencie, w którym powstanie wspólnota mieszkaniowa – spółdzielni pozostaje droga cywilna. To fundamentalna różnica w terminie powstania obowiązku zawarcia umów z właścicielami lokali, a przepis ten jest legislacyjną „niedoróbką”.

Zacznijmy od przytoczenia definicji zarządzania i zarządcy, wskazanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami:

Art. 184a (Zarządca nieruchomości) Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Art. 184b (Zarządzanie nieruchomością) Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

  • właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
  • bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
  • właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
  • bieżące administrowanie nieruchomością;
  • utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
  • uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Frapol - Oddech dla spółdzielni

Trzeba przypomnieć, że wskazane zapisy powróciły po kilku latach wykreślenia ich z ustawy w roku 2013, to dobrze.

Spółdzielnia jako zarządca – zapisy ustawowe

Przytoczyć należy jeszcze treść Art. 190a (Wyłączenie zastosowania przepisów). Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez właściwy organ, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa i Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd.

Literalnie interpretując wskazane wyżej przepisy należy stwierdzić, że spółdzielnia mieszkaniowa zarządzając nieruchomościami, których jest jedynym właścicielem (np. budynki mieszkaniowe wielorodzinne, w których nie wyodrębniono ani jednego lokalu, pawilony handlowe, placówki kultury i rekreacji, itp.) nie podlega przepisom tej ustawy, a zatem: nie jest w ogóle zarządcą w rozumieniu ustawy i nie musi stosować się do postanowień art. 184b. Ponadto przepis art. 190a wskazuje na wyłączenie stosowania ustawy w zakresie „niniejszego rozdziału”. W art. 186, ust. 3 zapisano: Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Ten przepis również nie obowiązuje spółdzielni mieszkaniowej, podobnie jak kolejny z art. 186a: Zarządca nieruchomości przekazuje organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości dane dotyczące czynszów najmu lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikające z umów najmu, położonych w zarządzanych przez niego budynkach, w terminach i według wzoru określonych w odrębnych przepisach.

Zapisy ustawowe świadczą o całkowitym braku wiedzy i zrozumienia przez ustawodawcę specyfiki spółdzielczości mieszkaniowej. Całe szczęście, większość władz spółdzielni mieszkaniowych nie stosuje litery tego prawa, ale jego ducha i traktuje wszystkie znajdujące się w jej zasobach nieruchomości jednakowo.

Większość spółdzielni mieszkaniowych zarządza nieruchomościami, w których znajdują się lokale będące jej własnością (użytkownikom lokali przysługują spółdzielcze prawa do lokali) oraz lokale wyodrębnione, których właścicielami są członkowie lub osoby niebędące członkami. Zgodnie z postanowieniami art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej USM) „zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali…”. Co do zasady (są wyjątki, które tu pomijam), decyzje dotyczące funkcjonowania nieruchomości o takiej strukturze własności podejmowane są przez organy statutowe spółdzielni mieszkaniowej. Sytuacja może ulec zmianie w przypadku, gdy:

  • większość właścicieli lokali, obliczana według wielkości udziałów, podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (reguluje taką sytuację art. 241, ust. 1 USM);
  • w danej nieruchomości wyodrębniona została własność wszystkich lokali, co reguluje art. 27 USM, spółdzielnia mieszkaniowa lub inny wybrany przez właścicieli lokali zarządca będzie sprawował zarząd nieruchomością wspólną w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali;
  • w oparciu o umowę o zarządzanie (administrowanie), w przypadku gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej zostanie wybrany spośród osób fizycznych będących właścicielami lokali.

Chciałbym poświęcić kilka zdań przepisowi art. 241 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który brzmi: „Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy”. Przypomnieć należy, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości na rzecz innego podmiotu niż dotychczasowy właściciel. Jak sądzę ustawodawcy chodziło zatem o dzień, w którym dla danej nieruchomości zaczną obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali w związku z decyzją większości właścicieli lokali opisaną w tymże artykule w ustępie 1 (patrz wyżej). Gdyby bowiem literalnie interpretować ten przepis, to pomimo tego, że właściciele lokali nie podjęli decyzji w trybie ustępu 1 (bo nie mają większości lub nie chcą), spółdzielnia byłaby zobowiązana do zawierania z nimi umów w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości, stanowiących jej mienie (np. śmietniki, chodniki, place zabaw, hydrofornie, itp.).

Wyobraźmy sobie spółdzielnię mieszkaniową zarządzającą w trybie art. 27 USM (patrz wyżej) nieruchomościami, w których znajduje się łącznie 20 tys. mieszkań, z czego np. 10 tys. to lokale wyodrębnione. Stosując wskazany wyżej przepis ustępu 6 z każdym z dziesięciu tysięcy właścicieli spółdzielnia musiałaby zawrzeć umowę w sprawie ponoszenia kosztów utrzymania jej mienia – organizacyjnie jest to raczej niemożliwe, ale pojawia się pytanie dodatkowe: co robić, jeśli właściciele odmówią zawarcia takiej umowy? Dopóki spółdzielnia zarządza zasobami w trybie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to obowiązują ją oraz właścicieli lokali przepisy art. 4 ust. 4 tej ustawy: „Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.”.

W momencie, w którym w danej nieruchomości zaczną obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali – a nie w momencie, w którym powstanie wspólnota mieszkaniowa – spółdzielni pozostaje droga cywilna. Ta wydawałoby się niezauważalna, w rozumieniu języka potocznego, różnica w terminie powstania obowiązku zawarcia umów z właścicielami lokali, jest w rozumieniu literalnym przepisów prawa różnicą fundamentalną. Przepis ten jest legislacyjną niedoróbką i podobnie jak wiele innych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powstał bez konsultacji ze środowiskiem spółdzielczym. Takich przepisów jest znacznie więcej, o czym będę jeszcze pisał na łamach „Administratora i Menedżera Nieruchomości”.

Państwa także zapraszam do nadsyłania własnych komentarzy i współtworzenia tej kolumny.

Czytaj też: Gospodarz Domu – „powrót do przyszłości” >>

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[spółdzielnia mieszkaniowa, zarządca nieruchomości, właściciele lokali, zarządzanie nieruchomością, nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak przystosować podwórko czy osiedle dla mieszkańców? »

porządki na osiedlu

Dobrze zagospodarowany teren wokół budynku to nie tylko zadowoleni mieszkańcy, ale i wzrost cen nieruchomości oraz... Czytam więcej »


Zabezpieczenie nieruchomości - dlaczego to takie ważne?

zabezpieczenie nieruchomosci

Inteligentny system zarządzania energią cieplną w budynku oparty został na najnowszych... Czytam więcej »


Termomodernizacja - na jakie problemy możemy się natknąć podczas inwestycji? »

termomodernizacja

Nadmierne wychłodzenie pomieszczeń zimą oraz stale rosnące rachunki za ogrzewanie to klasyczne symptomy źle zbilansowanej gospodarki cieplnej budynku. Aby zlikwidować tego typu problem, warto zastanowić się nad ... Zobacz więcej »


Poznaj 3 sprawdzone metody aplikacji tynku »

Tynkowanie

Wiele spośród budynków, którymi obecnie zarządzają spółdzielnie, powstało w epoce taniej energii i bardzo niskich norm budowlanych. Co się z tym wiąże... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple? »

Zarządzanie a oszczędności

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków... Czytam więcej  »


Program online do zarządzania Spółdzielnią Mieszkaniową »

Spółdzielnia MieszkaniowaDedykowany dla Spółdzielni Mieszkaniowych jest dostępny on-line nie tylko w wersji dla członków i najemców spółdzielni, ale również jako system w pełni obsługujący spółdzielnię za pomocą przeglądarki internetowej... Czytam więcej »


Jak rozwiązać problemy z balkonem? Zobacz to rozwiązanie »

Pobierz Raport Zielone miasta i gminy. Inwestycje proekologiczne w sektorze publicznym, usługowym i mieszkaniowym»

stary balkon w budynku Raport Innogy
Czy mamy do czynienia z  wykonaniem nowego balkonu lub gdy stoimy przed wyzwaniem aby naprawić juz istniejący, można liczyć... Chcę wiedzieć »

Kompleksowa publikacja przygotowana we współpracy z agencją badań konsumenckich, ekspertami w zakresie inicjatyw podejmowanych na rzecz ochrony środowiska oraz instytucjami i przedsiębiorcami, którzy zainwestowali w rozwiązania proekologiczne.... Czytam więcej »


Kompleksowe zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi? Gdzie szukać pomocy?

Zarządzanie nieruchomościamiNie ulega wątpliwości, że profesjonalne administrowanie nieruchomościami i wspólnotami mieszkaniowymi wymaga odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Tylko w pełni profesjonalny zarządca może poradzić sobie z wymaganiami stawianymi przez przepisy oraz
...
Czytam więcej »


Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

Jak przeprowadzić pomiary i sprawdzić stan nieruchomości?

Ogrzewanie grzejnikiem baza danych nieruchomości
Różnice w odczycie są dość powszechnie spotykanym zjawiskiem. Nie zawsze mamy możliwość, zwłaszcza w czasach pandemii, na zastanie... Czytam więcej »

Jednymi z największych pochłaniaczy czasu i kosztów przy zarządzaniu nieruchomością są: inspekcja, naprawa i utrzymanie obiektu oraz jego instalacji. Tradycyjne metody inwentaryzacji wiążą... Czytam więcej»


Jaki wybrać program do zarządzania wspólnotą mieszkaniową online? »

Zarzazanie wspólnotą onlineDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy... Czytam więcej »


Webinar: Przeglądy okresowe systemów elewacyjnych»

Czy możesz wdrożyć kilka ekologicznych rozwiązań?

webinar online ekologia na osiedlu
Poznaj Akademię ITB, w której zdobędziesz wiedzę specjalistyczną i nowe umiejętności, jak również podniesiesz kompetencje potrzebne na rynku pracy.... rezerwuję miejsce »

To jest ten czas. Teraz jest wyjątkowa okazja do wdrożenia ekologicznych rozwiązań na większą skalę, które doprowadzą do trwałej transformacji w celu ograniczenia Twoich kosztów oraz zmian klimatu... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


W jaki sposób można zredukować opłaty za energię?

Kocioł gazowy kondensacyjny - zobacz z jakimi urządzeniami mogą współpracować współczesne kotły  »

Licznik energii - oszczędzanie kotły kondensacyjne

Ceny za prąd nieustannie rosną. Szacuje się, że od 1 lutego 2021 r., w wyniku zapowiadanej podwyżki kwoty na rachunkach będą wyższe średnio o ok. ... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Zima się skończyła czas na przeglądy instalacji »

Przeglad instalacjiZgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Prawidłowe zabezpieczenie dachów przed gromadzącym się śniegiem to tylko jedno... Czytam więcej »


Nie ma mieszkańca? Jak odczytać liczniki? »
Budynek mieszkalny wymaga remontu? »
Licznik energii - oszczędzanie Remont budynku mieszkalnego
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » Zaplanuj energooszczędne plany. Sprawdź kredyt inwestycyjny dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Kredytowanie inwestycji służących zwiększeniu efektywności energetycznej budynków wspólnot i spółdzielni... czytam dalej »

Jak Spółdzielnia Mieszkaniowa w Łomży obniżyła zużycie ciepła o 10%? »

Spółdzielnia MieszkaniowaJak mówią eksperci od finansów, oszczędzać powinniśmy tam, gdzie generujemy największe koszty lub tam, gdzie wydajemy najwięcej. W przypadku mediów, są to z pewnością koszty energii cieplnej, która stanowi największy udział w wydatkach na utrzymanie mieszkania ... Czytam więcej »


Zarządzanie nieruchomościami - zobacz kto robi to dobrze»
Jak dobrać pompę? Zobacz aplikację, która podpowie Ci czego potrzebujesz »
Zarządzanie nieruchomościami pompy obiegowe
Firma usługowa, zarządca nieruchomości, działa jak każda inna jednostka gospodarcza w obszarze rynku, a więc procesów i zdarzeń występujących w związku z ... czytam więcej » Dobór pompy w dużej mierze zlecamy fachowcom. Jednak przed zakupem warto rozejrzeć się na rynku za zamiennikami produktów, które... Czytam więcej »

Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online»
Nowe narzędzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
Platforma do zarządzania nieruchomościami parking zajęty?
W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
3/2021

Aktualny numer:

Administrator 3/2021
W miesięczniku m.in.:
  • - SRK N szansą dla rynku
  • - Koszty zarządu nieruchomością wspólną
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 21246|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 22934|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 13024|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl