CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak zadbać o ciepłą wodę? Poznaj sposób na instalację c.w.u. i c.o. » ‎
http://ad.administrator24.info/kotly/▲
Wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe)...
Kategorie: ciepła woda, instalacja c.o., instalacja c.w.u., wod-kan,

Spółdzielnia mieszkaniowa jako zarządca nieruchomości

Jacek Frydryszak  |  Administrator 11/2020  |  14.12.2020
Większość spółdzielni mieszkaniowych zarządza nieruchomościami, w których znajdują się lokale będące jej własnością
Większość spółdzielni mieszkaniowych zarządza nieruchomościami, w których znajdują się lokale będące jej własnością
fot. pixabay

Dopóki spółdzielnia zarządza zasobami w trybie art. 27 USM to obowiązują ją oraz właścicieli lokali przepisy art. 4 ust. 4 tej ustawy. W momencie, w którym w danej nieruchomości zaczną obowiązywać przepisy UWL – a nie w momencie, w którym powstanie wspólnota mieszkaniowa – spółdzielni pozostaje droga cywilna. To fundamentalna różnica w terminie powstania obowiązku zawarcia umów z właścicielami lokali, a przepis ten jest legislacyjną „niedoróbką”.

Zacznijmy od przytoczenia definicji zarządzania i zarządcy, wskazanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami:

Art. 184a (Zarządca nieruchomości) Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Art. 184b (Zarządzanie nieruchomością) Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

  • właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
  • bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
  • właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
  • bieżące administrowanie nieruchomością;
  • utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
  • uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Pompy IBO

Trzeba przypomnieć, że wskazane zapisy powróciły po kilku latach wykreślenia ich z ustawy w roku 2013, to dobrze.

Spółdzielnia jako zarządca – zapisy ustawowe

Przytoczyć należy jeszcze treść Art. 190a (Wyłączenie zastosowania przepisów). Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez właściwy organ, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa i Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd.

Literalnie interpretując wskazane wyżej przepisy należy stwierdzić, że spółdzielnia mieszkaniowa zarządzając nieruchomościami, których jest jedynym właścicielem (np. budynki mieszkaniowe wielorodzinne, w których nie wyodrębniono ani jednego lokalu, pawilony handlowe, placówki kultury i rekreacji, itp.) nie podlega przepisom tej ustawy, a zatem: nie jest w ogóle zarządcą w rozumieniu ustawy i nie musi stosować się do postanowień art. 184b. Ponadto przepis art. 190a wskazuje na wyłączenie stosowania ustawy w zakresie „niniejszego rozdziału”. W art. 186, ust. 3 zapisano: Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Ten przepis również nie obowiązuje spółdzielni mieszkaniowej, podobnie jak kolejny z art. 186a: Zarządca nieruchomości przekazuje organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości dane dotyczące czynszów najmu lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikające z umów najmu, położonych w zarządzanych przez niego budynkach, w terminach i według wzoru określonych w odrębnych przepisach.

Zapisy ustawowe świadczą o całkowitym braku wiedzy i zrozumienia przez ustawodawcę specyfiki spółdzielczości mieszkaniowej. Całe szczęście, większość władz spółdzielni mieszkaniowych nie stosuje litery tego prawa, ale jego ducha i traktuje wszystkie znajdujące się w jej zasobach nieruchomości jednakowo.

Większość spółdzielni mieszkaniowych zarządza nieruchomościami, w których znajdują się lokale będące jej własnością (użytkownikom lokali przysługują spółdzielcze prawa do lokali) oraz lokale wyodrębnione, których właścicielami są członkowie lub osoby niebędące członkami. Zgodnie z postanowieniami art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej USM) „zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali…”. Co do zasady (są wyjątki, które tu pomijam), decyzje dotyczące funkcjonowania nieruchomości o takiej strukturze własności podejmowane są przez organy statutowe spółdzielni mieszkaniowej. Sytuacja może ulec zmianie w przypadku, gdy:

  • większość właścicieli lokali, obliczana według wielkości udziałów, podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (reguluje taką sytuację art. 241, ust. 1 USM);
  • w danej nieruchomości wyodrębniona została własność wszystkich lokali, co reguluje art. 27 USM, spółdzielnia mieszkaniowa lub inny wybrany przez właścicieli lokali zarządca będzie sprawował zarząd nieruchomością wspólną w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali;
  • w oparciu o umowę o zarządzanie (administrowanie), w przypadku gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej zostanie wybrany spośród osób fizycznych będących właścicielami lokali.

Chciałbym poświęcić kilka zdań przepisowi art. 241 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który brzmi: „Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy”. Przypomnieć należy, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości na rzecz innego podmiotu niż dotychczasowy właściciel. Jak sądzę ustawodawcy chodziło zatem o dzień, w którym dla danej nieruchomości zaczną obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali w związku z decyzją większości właścicieli lokali opisaną w tymże artykule w ustępie 1 (patrz wyżej). Gdyby bowiem literalnie interpretować ten przepis, to pomimo tego, że właściciele lokali nie podjęli decyzji w trybie ustępu 1 (bo nie mają większości lub nie chcą), spółdzielnia byłaby zobowiązana do zawierania z nimi umów w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości, stanowiących jej mienie (np. śmietniki, chodniki, place zabaw, hydrofornie, itp.).

Wyobraźmy sobie spółdzielnię mieszkaniową zarządzającą w trybie art. 27 USM (patrz wyżej) nieruchomościami, w których znajduje się łącznie 20 tys. mieszkań, z czego np. 10 tys. to lokale wyodrębnione. Stosując wskazany wyżej przepis ustępu 6 z każdym z dziesięciu tysięcy właścicieli spółdzielnia musiałaby zawrzeć umowę w sprawie ponoszenia kosztów utrzymania jej mienia – organizacyjnie jest to raczej niemożliwe, ale pojawia się pytanie dodatkowe: co robić, jeśli właściciele odmówią zawarcia takiej umowy? Dopóki spółdzielnia zarządza zasobami w trybie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to obowiązują ją oraz właścicieli lokali przepisy art. 4 ust. 4 tej ustawy: „Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.”.

W momencie, w którym w danej nieruchomości zaczną obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali – a nie w momencie, w którym powstanie wspólnota mieszkaniowa – spółdzielni pozostaje droga cywilna. Ta wydawałoby się niezauważalna, w rozumieniu języka potocznego, różnica w terminie powstania obowiązku zawarcia umów z właścicielami lokali, jest w rozumieniu literalnym przepisów prawa różnicą fundamentalną. Przepis ten jest legislacyjną niedoróbką i podobnie jak wiele innych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powstał bez konsultacji ze środowiskiem spółdzielczym. Takich przepisów jest znacznie więcej, o czym będę jeszcze pisał na łamach „Administratora i Menedżera Nieruchomości”.

Państwa także zapraszam do nadsyłania własnych komentarzy i współtworzenia tej kolumny.

Czytaj też: Gospodarz Domu – „powrót do przyszłości” >>

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[spółdzielnia mieszkaniowa, zarządca nieruchomości, właściciele lokali, zarządzanie nieruchomością, nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Sterowanie i monitorowanie pompy. Zobacz jak działa inteligenta pompa obiegowa i cyrkulacyjna »

pompa obiegowa i cyrkulacyjna

Przeznaczona jest do systemów grzewczych i chłodniczych oraz do domowych instalacji ciepłej wody użytkowej. Została ona zaprojektowana do pracy z cieczami ... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple? »

Oszczedności na ogrzewaniu

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków. Sprawdź  »


Co zamiast wiaty śmietnikowej? O pojemnikach na odpady»

Polskie pojemniki półpodziemneDlaczego coraz częściej zarządcy osiedli poszukują alternatyw dla wiat śmietnikowych. Powodów jest kilka – estetyka, przestrzeń, koszty. Rzadko się zdarza, aby miejsce, w którym znajdują się śmietniki, nie budziły odrazy
...
Czytam więcej »


Kilka pomysłów na plac zabaw na Twoim osiedlu »

Uwaga! Od 1 stycznia 2021 nowe wymagania dla pomp do zaopatrzenia w wodę instalacji przeciwpożarowych oraz bytowo-socjalnych»

pomysly na place zabaw Pompy prawo 2021
JPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i zabawy... Chcę wiedzieć »

Z dniem 1 stycznia 2021 roku zgodnie z Rozporządzenia MIiB z dnia 17 listopada 2016 r. w sprawie sposobu deklarowania właściwości użytkowych wyrobów budowlanych oraz sposobu znakowania ich znakiem budowlanym (Dz.U. 2016 poz. 1966) tylko Zespoły Pomp posiadające powyższe dopuszczenie, a także posiadające...Czytam więcej »


Domofon, unifon, czytnik - co wybrać?

Domofony cyfralPrawidłowo dobrany domofon powinien zapewnić domownikom nie tylko komfort, dzięki odpowiedniej funkcjonalności, ale co najważniejsze – bezpieczeństwo, ograniczając dostęp na teren osiedla lub... Czytam więcej »


Kotły do mieszkań i budynków wielolokalowych - co wybrać?

Niezawodna pomoc w utrzymaniu czystości w budynku - teraz okazja!

Ogrzewanie grzejnikiem czyste klatki schodowe
Koszty ogrzewania budynków są już dość wysokie, a należy się spodziewać, że będą jeszcze wyższe. Jednym ze sposobów na ich obniżenie może okazać się budowa... Czytam więcej »

Choć ich praca bywa niedoceniana i niezauważana, to przecież bez niej nie mogłaby funkcjonować żadna firma czy instytucja. Zwłaszcza dziś, w dobie pandemii koronawirusa, przekonujemy się...... czytam więcej»


Windy - rozwiązania dla osiedli»

Windy w budynkuWykluczenie architektoniczne, czyli m.in. brak dźwigów osobowych w budynkach czterokondygnacyjnych, najczęściej spółdzielczych, wybudowanych pod rządami starego prawa, jest zjawiskiem... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Opomiarowanie i rozliczenie mediów proste jak nigdy dotąd »

Pojemniki na odpady - mieszkańcy zostawiają bałagan? Jak temu zaradzić?

Kompleksowa energia śmieci w koszu na osiedlu
Postęp w dziedzinie technik informatycznych pozwolił na ujednolicenie pewnych standardów i stworzenie otwartego systemu komunikacyjnego do odczytu... czytam dalej »

Śmietniki – temat wprawdzie trochę wstydliwy, trochę niechciany, a nawet unikany. Niesłusznie. Otóż widok osiedlowych śmietników wcale nie musi wzbudzać odrazy i wywoływać negatywnych emocji. Idźmy dalej... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


Jak oszczędzić przestrzeń na osiedlu, którą możemy wykorzystać np. na miejsca parkingowe?

Kocioł gazowy kondensacyjny i jego sprawność  »

Osiedle Polska kotły kondensacyjne

Brak miejsc parkingowych lub miejsc na rowery to czesty widok na polskich osiedlach. ZObacz, gdzie możesz zaoszczędzić miejsce i wykorzystać je... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Jak zapewnić prawidłową księgowość we wspólnocie?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Odczyt wodomierzy pod nieobecność mieszkańca »
LNG do zasilania centralnej kotłowni na Twoim osiedlu»
Licznik energii - oszczędzanie ogrzewanie budynku
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » LNG jest idealnym rozwiązaniem dla osiedli i budynków, które nie mają dostępu do sieci gazu ziemnego i mają duże zapotrzebowanie na energię. Używając gazu LNG masz dostęp do efektywnego, łatwo dostępnego i jednocześnie przyjaznego... czytam dalej »

Jak skutecznie naprawić i przeprowadzić renowację dachu?
Zaparowane okna w domu - jak się tego pozbyć?
Naprawa i renowacja dachu zaparowane okna
Deszcz, śnieg, wiatr …. te czynniki atmosferyczne pokazują każdemu właścicielowi i zarządcy na ile może polegać na szczelności swojego dachu. Nikomu nie trzeba... czytam więcej » Zaparowane lustro w łazience lub szyby okienne w kuchni to najprawdopodobniej oznaka... Czytam więcej »

Bezpłatne szkolenie "Naprawa balkonów w Spółdzielniach Mieszkaniowych"
Nowe narzedzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
naprawa balkonu parking zajęty?
Czy mamy do czynienia z wykonaniem nowego balkonu lub gdy stoimy przed wyzwaniem aby naprawić juz istniejący, można liczyć na Systemowe rozwiązania PCI dla balkonów... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
12/2020

Aktualny numer:

Administrator 12/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zima a nieruchomości
  • - Bez windy ani rusz
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 20635|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 20004|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12640|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl