Wywołało to skutki na rynku usług, również tych świadczonych przez przedsiębiorców na rzecz wspólnot mieszkaniowych, a także utrudnienia w działaniu samych wspólnot i ich organów. Powstaje pytanie, czy sytuacja kryzysowa wywołana pandemią może wpływać na uzasadnienie niedotrzymania warunków umowy i czy w takiej sytuacji wierzyciel – zleceniodawca odstąpi od rygorów umowy z uwagi na nadzwyczajne warunki, wywołane „siłą wyższą”, których strony nie przewidziały w chwili zawarcia umowy.
W czasie pandemii i ustanowionych ograniczeń obowiązuje do odwołania zakaz organizowania zebrań ogółu właścicieli we wspólnotach mieszkaniowych – w formie tradycyjnej, przypomnijmy, że został ustanowiony przepisami końcowymi art. 90 specustawy o COVID-19. Niemniej jednak uchwały ogółu właścicieli mogą być podejmowane w formie innej, np. głosowania elektronicznego lub w formie kart do głosowania.
Powstaje pytanie, czy decyzje zarządu wspólnoty, jako organu wykonawczego, podejmowane w warunkach działania „siły wyższej”, do której niewątpliwie zalicza się również pandemię, mogą usprawiedliwiać decyzje zarządu, nawet gdyby brakowało w danej chwili uchwały ogółu właścicieli lokali. Prześledźmy w tej sprawie orzecznictwo co do stanu wyższej konieczności i możliwości uniknięcia ujemnych następstw zagrożenia.
Stan „siły wyższej” w orzecznictwie
Wyrok SO w Gliwicach z dnia 13 marca 2015 r. (sygn. akt VI Ka 992/14): Stan wyższej konieczności zachodzi tylko wtedy, gdy „niebezpieczeństwa nie można inaczej uniknąć”, przez co należy rozumieć, iż ujemnych konsekwencji niebezpieczeństwa nie sposób uniknąć inaczej, jak tylko poprzez poświęcenie innego dobra chronionego prawem. Dopóki istnieje możliwość uniknięcia ujemnych następstw owego zagrożenia w postaci zniszczenia lub uszczuplenia dobra chronionego bez poświęcania innego dobra korzystającego z ochrony prawnej, dopóty poświęcenie tego ostatniego nie jest realizacją stanu wyższej konieczności.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 2019 r. (sygn. akt IV KK 230/18): Dla zastosowania stanu wyższej konieczności, zakładającego celowe zachowanie adresata wspomnianej normy, niezbędne jest poczynienie określonego ustalenia co do strony podmiotowej zachowania danej osoby czyli, że była ona świadoma, iż chronionemu prawem dobru zagraża niebezpieczeństwo, że jest ono bezpośrednie oraz że osoba ta działała z intencją ratowania dobra, przedstawiającego wartość wyższą kosztem dobra o niższej wartości.
Warto tu zauważyć, że problem może jednak dotyczyć funkcjonowania samych zarządów wspólnot, np. braku ich działań, albo zaniechania działania lub też działania w niepełnym składzie, np. działanie tzw. zarządów kadłubowych.
Procedury ograniczające działanie zarządów wspólnot
Z dniem 31 marca 2020 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące działania zarządów wieloosobowych wspólnot mieszkaniowych, które obowiązują z mocy prawa wszystkie zarządy wieloosobowe wspólnot mieszkaniowych.
W artykule:
• Stan „siły wyższej” w orzecznictwie
|
| Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter! |
[pandemia, covid-19, ograniczenia, zakaz zgromadzeń, wspólnota mieszkaniowa, zebrania właścicieli, epidemia]
