CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak zadbać o ciepłą wodę? Poznaj sposób na instalację c.w.u. i c.o. » ‎
http://ad.administrator24.info/kotly/▲
Wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe)...
Kategorie: ciepła woda, instalacja c.o., instalacja c.w.u., wod-kan,

"Lokal za grunt" czyli legislacyjny remake

 Redakcja  |  29.01.2021
fot. Pixabay

Ustawa „lokal za grunt” z początkiem kwietnia br. zapoczątkuje swoją misję. Nadzieje związane z nową regulacją, będącą rynkowym fragmentem szerokiego pakietu mieszkaniowego, wydają się spore, szczególnie wśród rządowych gremiów odpowiedzialnych za rozwój mieszkaniówki. Czy te nadzieje mają szansę spełnienia?

Sama idea ustawy „lokal za grunt”, czyli w pełnym brzmieniu „o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości”, przygotowanej przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, na pozór wydaje się prosta i możliwa do wdrożenia w życie bez większych problemów. Chodzi o to, że w zamian za zbycie gruntu inwestorowi, gmina otrzyma określoną, przyjętą w umowie, liczbę lokali, przede wszystkim służących zaspokajaniu lokalnych potrzeb mieszkaniowych. Poza funkcją mieszkalną dopuszczalne jest przekazywanie lokali pod działalność zdrowotną, edukacyjną czy kulturalną. Poza tym gmina będzie mogła liczyć na bezzwrotne wsparcie państwa przy realizacji infrastruktury technicznej i społecznej.

Analogiczny pomysł znajdziemy już w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Wówczas za możliwość nabycia gruntu z KZN na przetargu, a więc de facto po cenie rynkowej, inwestor musiał zobowiązać się do przekazania 70 proc. powierzchni użytkowej wybudowanych lokali pod wynajem „za pół darmo” w ramach programu "Mieszkanie Plus". Stawki najmu regulowanego zawierały się bowiem w dość absurdalnym przedziale 10-20 zł/mkw., a w ramach opcji z dojściem do własności po 30 latach w zakresie 12-24 zł/mkw. Brak elementarnej logiki rentowności spowodował, że ustawa zyskała miano legislacyjnego bubla.

Pomysł powrócił w 2019 r. Nawiązana wówczas współpraca pomiędzy nowym kierownictwem Ministerstwa Rozwoju a PZFD, tym razem wydawała się zaowocować zupełnie nowym otwarciem w krajowej mieszkaniówce. Optymizm jednak nie trwał długo i sprawa ucichła. W ten sposób uczestnicy rynku nieruchomości doczekali kolejnej inicjatywy pod hasłem "lokal za grunt". Czy zasada „do trzech razy sztuka” znajdzie tym razem swoje potwierdzenie?

Może Cię zainteresuje: Jeszcze optymizm, ale przyszłość mieszkaniówki niepokoi

Konflikt interesów

Aby ocenić prawdopodobieństwo rynkowego sukcesu przedmiotowych przepisów, należy dokładniej przyjrzeć się ich treści. Chodzi przede wszystkim o cenę wywoławczą zbywanej w ramach przetargu gminnej nieruchomości oraz stawkę za 1 mkw. lokalu przekazywanego gminie przez inwestora w ramach rozliczenia, która jest ustawowo ograniczona. Ograniczenie to warunkuje wartość średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, z możliwością tylko nieznacznego podwyższenia. 

A zatem deweloper realizujący inwestycję na nabytym od gminy gruncie będzie zobowiązany do przekazania jej określonej w umowie liczby lokali z ceną rozliczeniową nawet poniżej kosztów własnych budowy, o marży warunkującej jakikolwiek zysk nawet nie wspominając. Aby więc go osiągnąć będzie musiał sprzedać po możliwie jak najwyższych stawkach rynkowych jak największą liczbę mieszkań z puli, której umowa z gminą nie dotyczy. 

Tymczasem o podstawowych parametrach transakcji określających rentowność inwestycji z punktu widzenia inwestora, czyli m.in. warunkach przetargu (cenie wywoławczej), standardzie i liczbie przekazanych lokali czy ich ostatecznej cenie rozliczeniowej będzie decydować rada gminy w specjalnej uchwale o zbyciu nieruchomości. Nietrudno się domyślić, że w tych okolicznościach ewidentnego konfliktu interesów do osiągnięcia porozumienia konieczna będzie wyjątkowej miary dobra wola obu stron kontraktu.  

„Social mix” i inne czynniki ryzyka

Akceptacja warunków umowy pomiędzy inwestorem a gminą jako podstawowy warunek osiągnięcia konsensusu nie jest jedynym czynnikiem ryzyka powodzenia misji nowej regulacji. Samorządy (jak zresztą sama nazwa wskazuje) nie są jak wiadomo wielkimi entuzjastami odgórnego narzucania im w formie regulacji prawnych standardów funkcjonowania, w tym przede wszystkim dotyczących ich majątku czy współpracy z instytucjami zewnętrznymi z inwestorami na czele. Tym sposobem istotnym problemem może tu być ograniczone zainteresowanie tematem przez same gminy. 

Nie najlepiej nowym przepisom wróży też fakt, że w przedmiotowej inwestycji będą obowiązywały różne ceny lokali – pierwsza (niższa) do rozliczenia nabycia gruntu, i druga, raczej istotnie wyższa, bo zawierająca pełny koszt budowy oraz marżę dewelopera, dla nabywców komercyjnych.

I stąd też obawa, że tego typu inwestycje będą niosły ze sobą wysoki stopień ryzyka dla deweloperów. Wynika to z faktu konieczności upłynnienia pozostałych po rozliczeniu z gminą lokali po cenach rynkowych, gwarantujących zysk przedsiębiorcy. Tymczasem może być z tym pewien problem. 

Może Ci się spodoba: Jak zmieniają się nastroje kupujących mieszkania?

Wynika on z nadzwyczaj optymistycznego założenia autorów ustawy, a dotyczącego osiągniecia korzystnego ich zdaniem „social mixu” poprzez koncentrację na jednym osiedlu i w ramach pojedynczego budynku mieszkań o różnym statusie. Ustawa bowiem wprost prowadzi do sytuacji, w której z nabywcami mieszkań na własny użytek sąsiadować będą najemcy komercyjni, najemcy TBS-ów, najemcy komunalni, a być może i rezydenci lokali socjalnych. W ten sposób intencją ustawodawcy ma być aktywne zapobieganie szerzeniu się zjawiska gettoizacji, jakże często stanowiącej piętno budynków stricte komunalnych. 

Z socjologicznego punktu widzenia, z pewnością, jest to ciekawy eksperyment, w praktyce jednak może okazać się trudny, a nawet niemożliwy, do realizacji. Sprzedaż mieszkań po stawkach rynkowych w tego typu inwestycjach tworzących osiedla o statusie, któremu trudno będzie przypisać walory wysokiego prestiżu, może okazać się mocno problematyczna, czyniąc tym samym ryzyko inwestora trudne do zaakceptowania. W tej sytuacji ustawa „lokal za grunt” ma spore szanse stać się kolejnym w ostatnich latach aktem prawnym dotyczącym mieszkaniówki o dyskusyjnym znaczeniu dla jej statystyk inwestycyjnych.   

Źródło: RynekPierwotny.pl

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[lokal za grunt, krajowy zasób nieruchomości (kzn), deweloper]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak ograniczyć zużycie ciepła o blisko 15%?

Veolia - oszczędzaj na ogrzewaniu

Inteligentny system zarządzania energią cieplną w budynku oparty został na najnowszych... Czytam więcej »


Potrzebuję dla wspólnoty mieszkaniowej kompostownik »

Kompostowniki

Kompostownie w specjalnych kompostownikach nie jest w żaden sposób uciążliwe. Kompostowanie wymaga niewielkiej zmiany naszych nawyków. Od teraz musimy pamiętać, że nie każdy odpad z kuchni to śmieć. Wręcz przeciwnie – staje się pełnowartościowym materiałem produkcyjnym dla naszego kompostu... Czytam więcej »


Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online »

Platforma online

W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple i energii? »

Oszczedności na ogrzewaniu

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków. Sprawdź  »


Budynek mieszkalny wymaga remontu?

Budynek do remontuZaplanuj energooszczędne plany. Sprawdź kredyt inwestycyjny dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Kredytowanie inwestycji służących zwiększeniu efektywności energetycznej budynków wspólnot i spółdzielni... Sprawdzam warunki »


Jakie korzyści niesie ze sobą Pożyczka Rewitalizacyjna? »

Ekokredyt dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz na jakie warunki możesz liczyć »

stary budynek Eko kredyt
Wnioskujący mogą uzyskać środki na rewitalizację obiektów już istniejących, ale będących w stanie nienadającym się do użytku. Łączna kwota środków RPO WSL... Chcę wiedzieć »

Na jaki cel możesz przeznaczyć Ekokredyt? Ocieplenie budynku, wymiana instalacji centralnego ogrzewania, przebudowa systemów grzewczych (wraz z wymianą i podłączeniem do źródła ciepła), wymiana systemów wentylacji i klimatyzacji, finansowanie innego przedsięwzięcia termomodernizacyjnego... Czytam więcej »


Domofon, unifon, czytnik - co wybrać?

Domofony cyfralPrawidłowo dobrany domofon powinien zapewnić domownikom nie tylko komfort, dzięki odpowiedniej funkcjonalności, ale co najważniejsze – bezpieczeństwo, ograniczając dostęp na teren osiedla lub... Czytam więcej »


Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

Windy do niskich budynków - w co warto inwestować?

Ogrzewanie grzejnikiem windy bariera
Różnice w odczycie są dość powszechnie spotykanym zjawiskiem. Nie zawsze mamy możliwość, zwłaszcza w czasach pandemii, na zastanie... Czytam więcej »

W perspektywie najbliższych 30 lat staniemy się jednym z najstarszych społeczeństw w Europie. Wraz z wiekiem, wzrośnie liczba osób niepełnosprawnych, która już obecnie.... czytam więcej»


Dobór pomp - jaką pompę wybrać do swojego budynku»

Pompy hydroforyDomowe instalacje wodne nie byłyby w stanie działać bez hydroforów, czyli urządzeń, których zadaniem jest stabilizacja ciśnienia, pomp... Czytam więcej »


Jak chronić wodę w instalacjach przed zanieczyszczeniami? »

Czy możesz wdrożyć kilka ekologicznych rozwiązań?

Zanieczyszczenie wody ekologia na osiedlu
Zamknięcie budynków lub ich części, a także ograniczone korzystanie z nich podczas lockdown’u związanego z pandemią wirusa COVID-19, może wpłynąć... czytam dalej »

To jest ten czas. Teraz jest wyjątkowa okazja do wdrożenia ekologicznych rozwiązań na większą skalę, które doprowadzą do trwałej transformacji w celu ograniczenia Twoich kosztów oraz zmian klimatu... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


W jaki sposób można zredukować opłaty za energię?

Kocioł gazowy kondensacyjny - zobacz z jakimi urządzeniami mogą współpracować współczesne kotły  »

Licznik energii - oszczędzanie kotły kondensacyjne

Ceny za prąd nieustannie rosną. Szacuje się, że od 1 lutego 2021 r., w wyniku zapowiadanej podwyżki kwoty na rachunkach będą wyższe średnio o ok. ... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Systemy przeciwoblodzeniowe - czyli jak dobrze zabezpieczyć budynek i okolice zimą »

Sople na dachuZgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Prawidłowe zabezpieczenie dachów przed gromadzącym się śniegiem to tylko jedno... Czytam więcej »


Nie ma mieszkańca? Jak odczytać liczniki? »
LNG do zasilania centralnej kotłowni na Twoim osiedlu»
Licznik energii - oszczędzanie ogrzewanie budynku
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » LNG jest idealnym rozwiązaniem dla osiedli i budynków, które nie mają dostępu do sieci gazu ziemnego i mają duże zapotrzebowanie na energię. Używając gazu LNG masz dostęp do efektywnego, łatwo dostępnego i jednocześnie przyjaznego... czytam dalej »

Polskie Pojemniki w odpowiedzi na potrzeby gmin, spółek komunalnych, deweloperów, spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych »

Polskie pojemniki półpodziemneTo jedyny polski producent pojemników podziemnych i półpodziemnych. Swą przewagę konkurencyjną buduje na wieloletnim doświadczeniu udziałowców w branży komunalnej oraz na znajomości specyfiki i uwarunkowań lokalnych rynków, a także... Czytam więcej »


Jak skutecznie naprawić i przeprowadzić renowację dachu?
Jak dobrać pompę? Zobacz aplikację, która podpowie Ci czego potrzebujesz »
Naprawa i renowacja dachu pompy obiegowe
Deszcz, śnieg, wiatr …. te czynniki atmosferyczne pokazują każdemu właścicielowi i zarządcy na ile może polegać na szczelności swojego dachu. Nikomu nie trzeba... czytam więcej » Dobór pompy w dużej mierze zlecamy fachowcom. Jednak przed zakupem warto rozejrzeć się na rynku za zamiennikami produktów, które... Czytam więcej »

Garaże podziemne i niebezpieczne stężenie tlenku węgla »
Nowe narzedzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
Wysokie stężenie tlenku węgla parking zajęty?
Garaże zamknięte to pomieszczenia i obiekty o szczególnych wymaganiach w zakresie wentylacji. System wymiany powietrza musi... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
1-2/2021

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2021
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości w 2020 roku – analiza
  • - Zarządca przymusowy we wspólnocie
Zobacz szczegóły
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 21375|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12845|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl