Równościowe głosowanie zwykle jest dobrowolne
Najważniejsze kwestie związane z działalnością wspólnoty mieszkaniowej zawarte są w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Zapisano w niej m.in., że w przypadku wspólnoty mieszkaniowej zasadą jest głosowanie uwzględniające wielkość udziału każdego z członków w nieruchomości wspólnej. Udział danego członka wspólnoty zależy od stosunku wielkości jego lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych.
Ustawa o własności lokali przewiduje pewne wyjątki od ogólnego sposobu głosowania i obliczania większości. Głosowanie we wspólnocie wedle zasady „jeden właściciel – jeden głos” jest dopuszczalne, jeśli właściciele mieszkań oraz lokali użytkowych wybrali taki wariant w uchwale lub umowie.
Może Cię zainteresuje: Zmiana zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej
– Odpowiednia uchwała musi zostać przyjęta większością głosów liczoną w tradycyjny sposób (tzn. z uwzględnieniem wielkości udziału w części wspólnej) – podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Ustawa o własności lokali potwierdza, że wprowadzenie równościowego głosowania jako stałej zasady poprzez umowę określającą sposób zarządzania nieruchomością wspólną jest możliwe. Jednak taki wariant często wywołuje wiele kontrowersji, gdyż jest nieelastyczny.
– Lepszym rozwiązaniem może być zastosowanie zasady „jeden właściciel - jeden głos” wtedy, gdy dane głosowanie we wspólnocie nie dotyczy kwestii bezpośrednio związanym z różnym wkładem finansowym członków w remonty i konserwację budynku – uważa Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Czasem ustawa wymusza równościowe głosowanie
Ustawodawca zdecydował się także na wprowadzenie obowiązku równościowego głosowania w dwóch przypadkach. Głosowanie we wspólnocie bez uwzględnienia różnic wielkości lokali będzie konieczne, jeżeli odpowiednie żądanie zgłosili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 20% udziałów w nieruchomości wspólnej, a wszystkie udziały członków wspólnoty nie sumują się do 1,00/100%.
Osoby posiadające łącznie przynajmniej dwudziestoprocentowe udziały mogą wymusić głosowanie we wspólnocie wedle zasady „jeden właściciel – jeden głos” również wtedy, gdy inny właściciel lokalu ma większościowy udział. Takie rozwiązanie uniemożliwia dyktat osoby, która jest właścicielem odpowiednio dużego lokalu.
Może Ci się spodoba: Problemy i ograniczenia w okresie pandemii
Sądy przez lata wyjaśniły kilka wątpliwości
W wielu sprawach związanych z działalnością wspólnot mieszkaniowych sądy musiały udzielić odpowiedzi na powstałe pytania. Taka sądowa interpretacja przepisów była konieczna również w przypadku równościowego głosowania. Najważniejsze wydają się następujące wyroki, jakie krajowe sądy wydały w związku z głosowaniem w trybie „jeden właściciel – jeden głos”:
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 września 2005 roku (sygn. akt I ACa, 195/05) mówiący, że po zgłoszeniu żądania dotyczącego równościowego głosowania przez osoby posiadające co najmniej 1/5 udziałów, nie jest konieczne podejmowanie dodatkowej uchwały (tzn. od razu można przejść do głosowania nieuwzględniającego różnic w wielkości lokali).
- Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 roku (sygn. akt II CSK 47/06) potwierdzający, że w przypadku wyboru opisywanego trybu głosowania osoba posiadająca więcej niż jeden lokal w budynku będzie miała tylko jeden głos.
- Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2017 roku (sygn. akt IV CSK 586/16), który informuje, że równościowe głosowanie we wspólnocie można wprowadzić na stałe dla pewnego zakresu uchwał.
Ostatnie z wymienionych budzi pewne kontrowersje, gdyż sądy powszechne w przeciwieństwie do Sądu Najwyższego często przyjmowały, że głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej bez uwzględnienia wielkości lokali powinno być wybierane każdorazowo (z uwzględnieniem indywidualnego charakteru uchwały), o ile członkowie nie zawarli odpowiedniej umowy.
Źródło: Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
| Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter! |
[głosowanie we wspólnocie, orzecznictwo, wielkość lokalu]
