CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online» » ‎
http://ad.administrator24.info/zarzadzanie-nieruchomosciami-online/▲
W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami...czytam więcej »
Kategorie: zarządzanie nieruchomościami, wspólnota mieszkaniowa, oprogramowanie,

#GorącaLinia – głosowanie uchwały ws. sprawozdania finansowego

Eugenia Śleszyńska  |  10.02.2021
fot. redakcja

Czytelnik pyta:
która uchwała pozwoli konwalidować/doprowadzić do głosowania uchwałę w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok 2019?

Odpowiedź eksperta:

Odpowiedzialność z mocy prawa za planowanie, gospodarkę, sprawozdawczość i rozrachunki wspólnoty mieszkaniowej ponosi zarząd wspólnoty, wybrany przez właścicieli lokali. Obowiązki  te, pomimo ustanowionych ograniczeń w czasie pandemii, nie zostały zdjęte. Obowiązek przygotowania sprawozdania finansowego za rok 2019 i przedłożenia go do zatwierdzenia właścicielom lokali jest obowiązkiem z art. 30 ust. 1 u.w.l.

Równie poważnym problemem, jak niezłożenie sprawozdania finansowego za rok 2019, jest działanie zarządu wspólnoty w roku 2020 bez uchwały zatwierdzającej plan gospodarczy i opłaty na rok 2020. Bez tego planu, np. w części kosztowej, zarząd nie ma prawa ponosić wydatków, chyba że usprawiedliwi to stanem wyższej konieczności i np. tym, że z uwagi na pandemię musiał działać w niepełnym składzie. 

Niemniej zarząd wspólnoty musi działać według zatwierdzonego planu gospodarczego i jeśli działał inaczej, to znaczy że przekroczył kompetencje, bo działał bez upoważnienia.

Zarząd wspólnoty, może próbować "naprawić" ten stan nieprawidłowy poprzez legalizację tych czynności podjętych w roku 2020 bez zatwierdzonego planu gospodarczego, np. poprzez uchwałę konwalidującą te czynności i poprzez przyjęcie z opóźnieniem planu gospodarczego na rok 2020. 

Jednocześnie zarząd powinien pamiętać o podjęciu uchwały w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok 2019 i za rok 2020 [może to być jedna uchwała, jeśli zarząd tak postanowi]. 

Należy też pamiętać, że w czasie pandemii i ustanowionych ograniczeń specustawą o COVID-19 obowiązuje zakaz organizowania zebrań ogółu właścicieli w formie tradycyjnej [zakaz ustanowiony art. 90 specustawy]. Niemniej jednak uchwały mogą być podejmowane w formie innej, np. głosowania elektronicznego lub w formie kart do głosowania.  

Kwestia sposobu głosowania w drodze elektronicznej lub kart do głosowania składanych np. do euroskrzynki powinna być przedyskutowana przez członków zarządu i ustalona we wspólnocie w drodze uchwały właścicieli. Ustawa o własności lokali tego nie reguluje, kwestie te wyjaśnia orzecznictwo dopuszczając głosowanie w różnych formach, np. w formie kart do głosowania, w formie elektronicznej. Zarząd wspólnoty musi ustalić taką metodykę głosowania, żeby wszyscy mieli możliwość głosowania, choć nie wszyscy muszą wziąć udział w głosowaniu.

Wyrok SA w Gdańsku z dnia 27 marca 2013 r. V ACa 110/13: 

"Nie sposób uznać, iż przepis art. 23 ust. 1 u.w.l. jest przepisem szczególnym, który nie przewiduje możliwości głosowania nad uchwałą w formie elektronicznej. Przeciwnie, u.w.l. nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali".

"Ustawa precyzuje wyłącznie, iż uchwały mają być podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. W tym drugim przypadku zbieranie głosów ma nastąpić indywidualnie, decyzję natomiast w jakiej formie zarząd będzie zbierał owe głosy, pozostawiono uznaniu zainteresowanych. 

Uchwała nr (...) podjęta przez właścicieli lokali w dniu 5 czerwca 2012 r. miała na celu wyrażenie zgody na oddawanie głosów na uchwały Wspólnoty poprzez właścicieli tworzących ową wspólnotę, poprzez "internet drogą mailową, na konto e-mail zarządcy nieruchomości". Dalej uchwalono, iż właściciel, który będzie zainteresowany głosowaniem przez internet drogą mailową, na konto e-mail zarządcy nieruchomości winien złożyć do biura zarządu odpowiednią deklarację w formie papierowej z oryginalnym podpisem, z podaniem adresu swojego konta e-mail, w której określi, w jaki sposób będzie głosował na uchwałami wspólnoty.

Z powyższego wynika zatem, iż głosowanie dokonywane przez właścicieli lokali pozwanej Wspólnoty (...) za pośrednictwem poczty elektronicznej nie jest obowiązkowe i jest możliwe wyłącznie wówczas, gdy uprawniony do głosowania złoży uprzednio pisemną deklarację.

Powtórzyć należy, iż ustawa nie wskazuje technicznego rozwiązania "indywidualnego zbierania głosów przez zarząd". Nie sposób też uznać, tak jak to czyni Sąd Okręgowy, iż przepis art. 23 ust. 1 ustawy jest przepisem szczególnym, który nie przewiduje możliwości głosowania nad uchwałą w formie elektronicznej. 

Przeciwnie, ustawa nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali. Nie budzi też wątpliwości Sądu Apelacyjnego, iż oddanie głosu jest oświadczeniem woli, a zgodnie z treścią art. 60 k.c. wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Szczególne sposoby wyrażenia woli są wymagane tylko w sytuacji "wyjątków w ustawie przewidzianych".

Z kolei elektroniczne oświadczenie woli występuje w formie zwykłej i kwalifikowanej, a więc z użyciem bezpiecznego podpisu elektronicznego. W świetle powołanego wyżej przepisu nie ma podstaw, by odmawiać złożeniu oświadczenia woli za pośrednictwem poczty e-mail, prawnie skutecznych konsekwencji. Skoro zatem pozwana Wspólnota (...) podjęła w głosowaniu ważnym uchwałę (...) umożliwiającą jej członkom złożenie indywidualnego oświadczenia woli w drodze elektronicznej, która nie jest jedyną dopuszczalną formą głosowania, to nie sposób uznać, by uchwała ta wymagała uchylenia i naruszała interes właścicieli lokali, w tym właścicieli lokali użytkowych. Wprost przeciwnie-uchwała taka, wobec dynamicznego rozwoju środków komunikacji jest w pełni uzasadniona i skutkuje zwiększeniem dostępności dla osób zainteresowanych podjęciem przez zarząd czynności wymagających uchwały właścicieli lokali.

Reasumując, zaskarżona uchwała nie narusza interesu powoda (art. 25 ust. 1 ustawy), zaś istotnego argumentu za wyeliminowaniem jej z obrotu prawnego nie stanowi możliwość sfałszowania wyników głosowania poprzez włamanie się do skrzynek mailowych. Sfałszowanie wyników nastąpić może bowiem również w każdej innej formie zbierania głosów.

Wyeliminowania z obrotu prawnego nie wymaga również uchwała nr (...), w której wyrażono zgodę na otrzymywanie korespondencji od zarządcy nieruchomości do tzw. euroskrzynek. 

Sprawdzam pozostałe rady ekspertów 

 

Czytaj Nas

[gorąca linia, porady na trudne czasy, głosowanie we wspólnocie, głosowanie elektroniczne, koronawirus, sprawozdanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, sprawozdanie finansowe]

Wybrane dla Ciebie


Jak przystosować podwórko czy osiedle dla mieszkańców? »

porządki na osiedlu

Dobrze zagospodarowany teren wokół budynku to nie tylko zadowoleni mieszkańcy, ale i wzrost cen nieruchomości oraz... Czytam więcej »


Zabezpieczenie nieruchomości - dlaczego to takie ważne?

zabezpieczenie nieruchomosci

Inteligentny system zarządzania energią cieplną w budynku oparty został na najnowszych... Czytam więcej »


Termomodernizacja - na jakie problemy możemy się natknąć podczas inwestycji? »

termomodernizacja

Nadmierne wychłodzenie pomieszczeń zimą oraz stale rosnące rachunki za ogrzewanie to klasyczne symptomy źle zbilansowanej gospodarki cieplnej budynku. Aby zlikwidować tego typu problem, warto zastanowić się nad ... Zobacz więcej »


Poznaj 3 sprawdzone metody aplikacji tynku »

Tynkowanie

Wiele spośród budynków, którymi obecnie zarządzają spółdzielnie, powstało w epoce taniej energii i bardzo niskich norm budowlanych. Co się z tym wiąże... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple? »

Zarządzanie a oszczędności

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków... Czytam więcej  »


Program online do zarządzania Spółdzielnią Mieszkaniową »

Spółdzielnia MieszkaniowaDedykowany dla Spółdzielni Mieszkaniowych jest dostępny on-line nie tylko w wersji dla członków i najemców spółdzielni, ale również jako system w pełni obsługujący spółdzielnię za pomocą przeglądarki internetowej... Czytam więcej »


Jak rozwiązać problemy z balkonem? Zobacz to rozwiązanie »

Pobierz Raport Zielone miasta i gminy. Inwestycje proekologiczne w sektorze publicznym, usługowym i mieszkaniowym»

stary balkon w budynku Raport Innogy
Czy mamy do czynienia z  wykonaniem nowego balkonu lub gdy stoimy przed wyzwaniem aby naprawić juz istniejący, można liczyć... Chcę wiedzieć »

Kompleksowa publikacja przygotowana we współpracy z agencją badań konsumenckich, ekspertami w zakresie inicjatyw podejmowanych na rzecz ochrony środowiska oraz instytucjami i przedsiębiorcami, którzy zainwestowali w rozwiązania proekologiczne.... Czytam więcej »


Kompleksowe zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi? Gdzie szukać pomocy?

Zarządzanie nieruchomościamiNie ulega wątpliwości, że profesjonalne administrowanie nieruchomościami i wspólnotami mieszkaniowymi wymaga odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Tylko w pełni profesjonalny zarządca może poradzić sobie z wymaganiami stawianymi przez przepisy oraz
...
Czytam więcej »


Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

Jak przeprowadzić pomiary i sprawdzić stan nieruchomości?

Ogrzewanie grzejnikiem baza danych nieruchomości
Różnice w odczycie są dość powszechnie spotykanym zjawiskiem. Nie zawsze mamy możliwość, zwłaszcza w czasach pandemii, na zastanie... Czytam więcej »

Jednymi z największych pochłaniaczy czasu i kosztów przy zarządzaniu nieruchomością są: inspekcja, naprawa i utrzymanie obiektu oraz jego instalacji. Tradycyjne metody inwentaryzacji wiążą... Czytam więcej»


Jaki wybrać program do zarządzania wspólnotą mieszkaniową online? »

Zarzazanie wspólnotą onlineDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy... Czytam więcej »


Webinar: Przeglądy okresowe systemów elewacyjnych»

Czy możesz wdrożyć kilka ekologicznych rozwiązań?

webinar online ekologia na osiedlu
Poznaj Akademię ITB, w której zdobędziesz wiedzę specjalistyczną i nowe umiejętności, jak również podniesiesz kompetencje potrzebne na rynku pracy.... rezerwuję miejsce »

To jest ten czas. Teraz jest wyjątkowa okazja do wdrożenia ekologicznych rozwiązań na większą skalę, które doprowadzą do trwałej transformacji w celu ograniczenia Twoich kosztów oraz zmian klimatu... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


W jaki sposób można zredukować opłaty za energię?

Kocioł gazowy kondensacyjny - zobacz z jakimi urządzeniami mogą współpracować współczesne kotły  »

Licznik energii - oszczędzanie kotły kondensacyjne

Ceny za prąd nieustannie rosną. Szacuje się, że od 1 lutego 2021 r., w wyniku zapowiadanej podwyżki kwoty na rachunkach będą wyższe średnio o ok. ... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Zima się skończyła czas na przeglądy instalacji »

Przeglad instalacjiZgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Prawidłowe zabezpieczenie dachów przed gromadzącym się śniegiem to tylko jedno... Czytam więcej »


Nie ma mieszkańca? Jak odczytać liczniki? »
Budynek mieszkalny wymaga remontu? »
Licznik energii - oszczędzanie Remont budynku mieszkalnego
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » Zaplanuj energooszczędne plany. Sprawdź kredyt inwestycyjny dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Kredytowanie inwestycji służących zwiększeniu efektywności energetycznej budynków wspólnot i spółdzielni... czytam dalej »

Jak Spółdzielnia Mieszkaniowa w Łomży obniżyła zużycie ciepła o 10%? »

Spółdzielnia MieszkaniowaJak mówią eksperci od finansów, oszczędzać powinniśmy tam, gdzie generujemy największe koszty lub tam, gdzie wydajemy najwięcej. W przypadku mediów, są to z pewnością koszty energii cieplnej, która stanowi największy udział w wydatkach na utrzymanie mieszkania ... Czytam więcej »


Zarządzanie nieruchomościami - zobacz kto robi to dobrze»
Jak dobrać pompę? Zobacz aplikację, która podpowie Ci czego potrzebujesz »
Zarządzanie nieruchomościami pompy obiegowe
Firma usługowa, zarządca nieruchomości, działa jak każda inna jednostka gospodarcza w obszarze rynku, a więc procesów i zdarzeń występujących w związku z ... czytam więcej » Dobór pompy w dużej mierze zlecamy fachowcom. Jednak przed zakupem warto rozejrzeć się na rynku za zamiennikami produktów, które... Czytam więcej »

Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online»
Nowe narzędzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
Platforma do zarządzania nieruchomościami parking zajęty?
W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
3/2021

Aktualny numer:

Administrator 3/2021
W miesięczniku m.in.:
  • - SRK N szansą dla rynku
  • - Koszty zarządu nieruchomością wspólną
Zobacz szczegóły
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 23231|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 13057|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl