Pomysł nowelizacji ustawy deweloperskiej autorstwa prezesa UOKiK pojawił się po raz pierwszy w 2018 roku. Pierwotnie zakładał zupełną likwidację deweloperskich rachunków powierniczych bez zabezpieczenia, jednak po fali krytyki przedstawiono nowy pomysł przewidujący utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Rozstrzygnięcie to doczekało się właśnie rządowej akceptacji.
Pytanie, czy tego typu inicjatywa znajduje wystarczające uzasadnienie w dziewięcioletniej historii misji ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Może Cię zainteresuje: Czy komercyjne mieszkania zostaną wzniesione na gruntach gminnych?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – skąd pomysł?
Najprawdopodobniej zasadniczą inspiracją Prezesa UOKiK do utworzenia DFG był przypadek upadłości dewelopera Dolcan Plus i powiązanego z nim SK Banku. Był to modelowy przykład niedoskonałości ustawy deweloperskiej w ochronie nabywców nowych mieszkań, szczególnie w sytuacji upadku banku finansującego inwestycję deweloperską. Stąd zapewne pomysł radykalnych rozwiązań dopracowujących procedury bezpieczeństwa pierwotnego rynku mieszkaniowego.
Trzeba przyznać, że przypadki upadłości deweloperów czy innych dramatycznych sytuacji stanowiących zagrożenie dla środków wpłacanych na poczet zakupów mieszkań deweloperskich są coraz rzadziej występującą osobliwością w ostatnich latach. Nie zostały jednak całkowicie wyeliminowane przez zapisy ustawy deweloperskiej, która od początku swojej misji nie gwarantowała stuprocentowego bezpieczeństwa. W tej sytuacji inicjatywa prezesa UOKiK wydaje się w pełni uzasadniona, a potrzeba optymalizacji ochrony nabywców mieszkań – oczywista. Problem jednak w tym, że pierwotne założenia projektu noweli prezentowały się zdecydowanie niekorzystnie dla pierwotnego segmentu mieszkaniówki.
Zakładały one mianowicie maksymalne pułapy stawki wpłat na DFG w wysokości 5 proc. i 1 proc. wartości lokum, odpowiednio dla rachunków powierniczych otwartych i zamkniętych, co potencjalnie byłoby zabójcze dla rynkowych perspektyw. Dlatego też podczas konsultacji społecznych na początku 2019 roku branża deweloperska postulowała obniżenie jej poziomu maksymalnego do 2 proc. Natomiast kolejna wersja noweli, sprzed roku, przewidywała maksymalny poziom wysokości składki w wysokości 3 proc., co również wydawało się wartością dość problematyczną. Ostatecznie rząd przyjął projekt z wysokością maksimum 2 proc. dla rachunków powierniczych otwartych i 0,2 proc. dla zamkniętych, co wydaje się w pełni korespondować z sygnalizowanymi oczekiwaniami deweloperów.
Może Ci się spodoba: "Lokal za grunt" czyli legislacyjny remake
DFG a ceny mieszkań
Instytucja DFG nie powinna wpływać w odczuwalny sposób na ceny nowych mieszkań. Tym bardziej że w normalnych warunkach rynkowych wpłaty nie powinny przekraczać symbolicznego poziomu 1 proc. Przy średniej deweloperskiej marży brutto na poziomie 25 proc., jaką w ostatnich czasach komunikują deweloperzy, nie jest to ciężar nie do udźwignięcia nawet przy założeniu wzięcia go przez przedsiębiorców na własne barki. Co więcej, istnieje realna szansa na to, że ich ewentualne korzyści powołania do życia DFG przerosną oczekiwane koszty wpłat.
W zamian bowiem klienci deweloperskich biur sprzedaży zyskają już praktycznie stuprocentowe bezpieczeństwo środków wpłacanych na rachunki powiernicze, które dotychczas nie były w chronione w sposób absolutny. A to samo w sobie stanowi wartość dodaną, którą trudno przecenić. Z całą pewnością w istotnym stopniu zwiększy się zaufanie do mieszkaniowego rynku pierwotnego, przyciągając do niego tych klientów, którzy wciąż w obawie o kupno „dziury w ziemi” od dewelopera, wybierali rynek wtórny.
Źródło: RynekPierwotny.pl
| Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter! |
[deweloper, deweloperski fundusz gwarancyjny dfg, rynek mieszkań, nowe mieszkania]
