CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online» » ‎
http://ad.administrator24.info/zarzadzanie-nieruchomosciami-online/▲
W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami...czytam więcej »
Kategorie: zarządzanie nieruchomościami, wspólnota mieszkaniowa, oprogramowanie,

Rękojmia za wady lokalu a rola zarządu

Paweł Puch  |  Administrator 1-2/2021  |  23.02.2021
Proces dochodzenia roszczeń z tytułu wad lokalu nie jest przedmiotem działania wspólnoty
Proces dochodzenia roszczeń z tytułu wad lokalu nie jest przedmiotem działania wspólnoty

We wspólnocie rękojmia dotyczy dwóch odrębnych nieruchomości – lokali mieszkalnych, pozostających w gestii poszczególnych właścicieli oraz nieruchomości wspólnej, w której o usunięcie wad występuje do dewelopera wspólnota.

Rękojmia za wady fizyczne polega na tym, że sprzedający jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony, albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Odpowiedzialność i wystąpienie wady

Instytucja rękojmi za wady rzeczy ma na celu zagwarantowanie lepszej – niż na podstawie przepisów ogólnej części prawa zobowiązań – ochrony interesów kupującego. Odpowiedzialność ta ma bowiem charakter niezależny od winy i zależy tylko od wystąpienia wady. Uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają po upływie pięciu lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została wydana. W związku z tym, że nieruchomość wspólna objęta jest współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań przyjmuje się, że została wydana wraz z wydaniem lokali. Zatem terminy dochodzenia roszczeń będą różne dla poszczególnych właścicieli. Warto również podkreślić, że do dochodzenia roszczeń jest uprawniony jedynie pierwszy nabywca, gdyż to on jest stroną umowy z deweloperem. Dlatego też kupujący na rynku wtórnym nie ma uprawnień do występowania przeciwko deweloperowi. Kolejny nabywca może uzyskać uprawnienie do dochodzenia roszczeń jedynie w sytuacji, gdy w umowie zawartej ze zbywcą dokonano przeniesienia tych uprawnień.

Kto i kiedy ma legitymację czynną?

We wspólnocie rękojmia będzie dotyczyć dwóch odrębnych nieruchomości. Wady mogą bowiem dotyczyć poszczególnych lokali i to sprawa pomiędzy deweloperem a kupującym. Wady mogą dotyczyć też nieruchomości wspólnej i w tej materii wspólnota powinna podejmować kroki, zmierzające do rozwiązania problemu i usunięcia wady. Jednak wspólnota nie może występować wobec dewelopera samodzielnie, zwłaszcza na drodze sądowej. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23.09.2004 roku (sygn. akt III CZP 48/04).

Rękojmia bowiem wynika z umów zawartych między sprzedającym a kupującymi. Wspólnota nie jest stroną tych umów, a zatem nie ma uprawnień do dochodzenia roszczeń. Sąd wskazał jednak w uchwale sposób, pozwalający na zajęcie się tą sprawą przez wspólnotę i wyręczenie właścicieli lokali. Według sądu wspólnota może wystąpić, jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia. W innym wypadku legitymacja czynna przysługuje tylko właścicielom. Jak wskazuje się w orzecznictwie, właściciel w pierwszej kolejności może domagać się usunięcia wady. Co ważne, na podstawie art. 209 Kodeksu cywilnego, każdy z właścicieli jest indywidualnie uprawniony do żądania usunięcia wady w nieruchomości wspólnej w pełnym zakresie.

W przypadku roszczeń odszkodowawczych, jego uprawnienie ogranicza się do udziału, jaki posiada w nieruchomości wspólnej. Zatem do skutecznego dochodzenia roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli. Inaczej ma się sprawa dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Cesja takiego roszczenia przez jednego z właścicieli na wspólnotę powoduje powstanie po jej stronie uprawnienia dochodzenia odszkodowania w zakresie, w jakim uprawniony był do tego właściciel. Podstawą wyliczenia tej wartości będzie udział uprawnionego w nieruchomości wspólnej.

***

O ile podjęcie interwencji w zakresie wad w nieruchomości wspólnej należy do obowiązków wspólnoty i zarząd powinien podjąć określone kroki w celu dochodzenia roszczeń, to sam proces dochodzenia roszczeń z tytułu wad lokalu nie jest przedmiotem działania wspólnoty. Każdy właściciel podejmuje takie kroki, jakie uzna za stosowne. Zarząd wspólnoty natomiast jest powołany do zarządzania wyłącznie nieruchomością wspólną, a nie poszczególnymi lokalami i nie jest adwokatem poszczególnych właścicieli, by móc reprezentować ich interesy przed deweloperem.

Czytaj też: Problemy i ograniczenia w okresie pandemii >>

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[rękojmia, wady lokalu, wspólnota mieszkaniowa, właściciel lokalu, nieruchomości, lokale mieszkalne]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak przystosować podwórko czy osiedle dla mieszkańców? »

porządki na osiedlu

Dobrze zagospodarowany teren wokół budynku to nie tylko zadowoleni mieszkańcy, ale i wzrost cen nieruchomości oraz... Czytam więcej »


Zabezpieczenie nieruchomości - dlaczego to takie ważne?

zabezpieczenie nieruchomosci

Inteligentny system zarządzania energią cieplną w budynku oparty został na najnowszych... Czytam więcej »


Termomodernizacja - na jakie problemy możemy się natknąć podczas inwestycji? »

termomodernizacja

Nadmierne wychłodzenie pomieszczeń zimą oraz stale rosnące rachunki za ogrzewanie to klasyczne symptomy źle zbilansowanej gospodarki cieplnej budynku. Aby zlikwidować tego typu problem, warto zastanowić się nad ... Zobacz więcej »


Poznaj 3 sprawdzone metody aplikacji tynku »

Tynkowanie

Wiele spośród budynków, którymi obecnie zarządzają spółdzielnie, powstało w epoce taniej energii i bardzo niskich norm budowlanych. Co się z tym wiąże... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple? »

Zarządzanie a oszczędności

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków... Czytam więcej  »


Program online do zarządzania Spółdzielnią Mieszkaniową »

Spółdzielnia MieszkaniowaDedykowany dla Spółdzielni Mieszkaniowych jest dostępny on-line nie tylko w wersji dla członków i najemców spółdzielni, ale również jako system w pełni obsługujący spółdzielnię za pomocą przeglądarki internetowej... Czytam więcej »


Jak rozwiązać problemy z balkonem? Zobacz to rozwiązanie »

Pobierz Raport Zielone miasta i gminy. Inwestycje proekologiczne w sektorze publicznym, usługowym i mieszkaniowym»

stary balkon w budynku Raport Innogy
Czy mamy do czynienia z  wykonaniem nowego balkonu lub gdy stoimy przed wyzwaniem aby naprawić juz istniejący, można liczyć... Chcę wiedzieć »

Kompleksowa publikacja przygotowana we współpracy z agencją badań konsumenckich, ekspertami w zakresie inicjatyw podejmowanych na rzecz ochrony środowiska oraz instytucjami i przedsiębiorcami, którzy zainwestowali w rozwiązania proekologiczne.... Czytam więcej »


Kompleksowe zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi? Gdzie szukać pomocy?

Zarządzanie nieruchomościamiNie ulega wątpliwości, że profesjonalne administrowanie nieruchomościami i wspólnotami mieszkaniowymi wymaga odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Tylko w pełni profesjonalny zarządca może poradzić sobie z wymaganiami stawianymi przez przepisy oraz
...
Czytam więcej »


Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

Jak przeprowadzić pomiary i sprawdzić stan nieruchomości?

Ogrzewanie grzejnikiem baza danych nieruchomości
Różnice w odczycie są dość powszechnie spotykanym zjawiskiem. Nie zawsze mamy możliwość, zwłaszcza w czasach pandemii, na zastanie... Czytam więcej »

Jednymi z największych pochłaniaczy czasu i kosztów przy zarządzaniu nieruchomością są: inspekcja, naprawa i utrzymanie obiektu oraz jego instalacji. Tradycyjne metody inwentaryzacji wiążą... Czytam więcej»


Jaki wybrać program do zarządzania wspólnotą mieszkaniową online? »

Zarzazanie wspólnotą onlineDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy... Czytam więcej »


Webinar: Przeglądy okresowe systemów elewacyjnych»

Czy możesz wdrożyć kilka ekologicznych rozwiązań?

webinar online ekologia na osiedlu
Poznaj Akademię ITB, w której zdobędziesz wiedzę specjalistyczną i nowe umiejętności, jak również podniesiesz kompetencje potrzebne na rynku pracy.... rezerwuję miejsce »

To jest ten czas. Teraz jest wyjątkowa okazja do wdrożenia ekologicznych rozwiązań na większą skalę, które doprowadzą do trwałej transformacji w celu ograniczenia Twoich kosztów oraz zmian klimatu... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


W jaki sposób można zredukować opłaty za energię?

Kocioł gazowy kondensacyjny - zobacz z jakimi urządzeniami mogą współpracować współczesne kotły  »

Licznik energii - oszczędzanie kotły kondensacyjne

Ceny za prąd nieustannie rosną. Szacuje się, że od 1 lutego 2021 r., w wyniku zapowiadanej podwyżki kwoty na rachunkach będą wyższe średnio o ok. ... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Zima się skończyła czas na przeglądy instalacji »

Przeglad instalacjiZgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Prawidłowe zabezpieczenie dachów przed gromadzącym się śniegiem to tylko jedno... Czytam więcej »


Nie ma mieszkańca? Jak odczytać liczniki? »
Budynek mieszkalny wymaga remontu? »
Licznik energii - oszczędzanie Remont budynku mieszkalnego
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » Zaplanuj energooszczędne plany. Sprawdź kredyt inwestycyjny dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Kredytowanie inwestycji służących zwiększeniu efektywności energetycznej budynków wspólnot i spółdzielni... czytam dalej »

Jak Spółdzielnia Mieszkaniowa w Łomży obniżyła zużycie ciepła o 10%? »

Spółdzielnia MieszkaniowaJak mówią eksperci od finansów, oszczędzać powinniśmy tam, gdzie generujemy największe koszty lub tam, gdzie wydajemy najwięcej. W przypadku mediów, są to z pewnością koszty energii cieplnej, która stanowi największy udział w wydatkach na utrzymanie mieszkania ... Czytam więcej »


Zarządzanie nieruchomościami - zobacz kto robi to dobrze»
Jak dobrać pompę? Zobacz aplikację, która podpowie Ci czego potrzebujesz »
Zarządzanie nieruchomościami pompy obiegowe
Firma usługowa, zarządca nieruchomości, działa jak każda inna jednostka gospodarcza w obszarze rynku, a więc procesów i zdarzeń występujących w związku z ... czytam więcej » Dobór pompy w dużej mierze zlecamy fachowcom. Jednak przed zakupem warto rozejrzeć się na rynku za zamiennikami produktów, które... Czytam więcej »

Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online»
Nowe narzędzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
Platforma do zarządzania nieruchomościami parking zajęty?
W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
3/2021

Aktualny numer:

Administrator 3/2021
W miesięczniku m.in.:
  • - SRK N szansą dla rynku
  • - Koszty zarządu nieruchomością wspólną
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 21314|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 23229|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 13057|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl