Pierwsza kwestia – obowiązki z mocy Prawa budowlanego
Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot w rozumieniu art. 331 KC jest zarządcą obiektu budowlanego (w tej sprawie jest bogate orzecznictwo sądów administracyjnych), odpowiadającym z mocy Prawa budowlanego (PB) za bezpieczeństwo użytkowania obiektów budowlanych nieruchomości wspólnej.
Wspólnota mieszkaniowa i jej zarząd odpowiada więc z mocy prawa za stan techniczny obiektu budowlanego nieruchomości wspólnej:
- w warunkach nie kryzysowych, normalnej eksploatacji obiektu nieruchomości wspólnej;
- w warunkach kryzysowych wystąpienia zagrożenia dla życia, zdrowia, mienia i środowiska lub mogącego się wydarzyć takiego zagrożenia.
Podstawę prawną obowiązków stanowi art. 61 w związku z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, a także inne przepisy, w tym ustawa o ochronie przeciwpożarowej, prawo ochrony środowiska, ustawa o porządku i czystości w gminach, i inne.
Odpowiedzialność z mocy Prawa budowlanego oznacza, że nakazy i zakazy nadzoru budowlanego będą adresowane do wspólnoty jako zarządcy obiektu budowlanego, a także do członków zarządu w zw. z przepisami art. 93 PB (sankcje karne), np. kara grzywny za stan zagrożenia obiektu albo niewykonanie obowiązków z art. 62 tegoż prawa.
Niezależnie od odpowiedzialności z mocy PB, istnieje odpowiedzialność cywilna, gdyby doszło do szkody wywołanej działaniem wspólnoty lub brakiem takiego działania, np. brakiem zabezpieczeń obiektu, wówczas odpowiada cywilnie wspólnota jako sprawca szkody (odpowiedzialność cywilna deliktowa).
Takie sytuacje mogą wystąpić w warunkach normalnych, ale także w okresie trwania pandemii; obowiązki nałożone przepisami Prawa budowlanego na zarządcę obiektu budowlanego nie zostały uchylone ani zawieszone, ani przesunięte w czasie do wykonania.
Według wyroku SA w Szczecinie z dnia 19 grudnia 2018 r. (sygn. akt I ACa 429/18): „Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej w reżimie deliktowym, opiera się na zasadach, dotyczących odpowiedzialności osób prawnych, ukształtowanych przepisem art. 416 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym osoba prawna jest obowiązana do naprawienia szkody wyrządzonej z winy jej organu”.
W okresie trwania pandemii specustawą o COVID-19 wprowadzono liczne nakazy, zakazy dla osób fizycznych i osób prawnych i innych jednostek, oraz wprowadzono tarczę antykryzysową głównie dla przedsiębiorców, m.in. z tytułu konieczności czasowego ograniczenia ich działalności albo niemożliwości jej wykonywania z powodów zakazów i nakazów tej specustawy. Poza wyjątkami, ograniczającymi organizację zebrań wspólnot i posiedzeń zarządu, ustawa nie zdjęła obowiązków w zakresie obsługi technicznej obiektów budowlanych. Należy je tak wykonywać, aby jednocześnie nie doszło do naruszenia reżimów sanitarnych w nieruchomości, na co zwróciło uwagę jeszcze w roku poprzednim Ministerstwo Rozwoju i Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Nie ma natomiast żadnych przeciwwskazań, żeby takie czynności przeglądu technicznego, sprawdzenia i kontroli jak też roboty budowlane wykonywano na terenie nieruchomości, o ile nie stanowiłoby to naruszenia nakazów i zakazów specustawy o COVID-19.
Druga kwestia – uciążliwość przy pracach budowlanych
W tej sprawie mogą mieć zastosowanie zarówno przepisy ustawy o własności lokali, Prawa budowlanego jak też przepisy Kodeksu cywilnego.
Co mówią przepisy ustawy o własności lokali?
Według art. 13 ust. 2 UWL. „Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. Zwróćmy uwagę, że z zasady takie prace nie powinny być uciążliwe ponad przewidzianą miarę.
Co mówią przepisy art. 47 PB?
W art. 47 PB zawarto przepis ogólny, który mówi o warunkach udostępnienia do robót, np. lokalu; chodzi o uzgodnienie warunków wykonywania prac, a więc czasu, uciążliwości, posprzątania po tych pracach. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa, organ administracji architektoniczno-budowlanej na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od złożenia wniosku, zadecyduje o niezbędności wejścia do lokalu.
Zauważyć należy, że ingerencja w prawo własności lokali dotyczy tylko robót budowlanych wykonywanych legalnie tj. np. zgodnych z dokonanym zgłoszeniem czy udzielonym pozwoleniem na budowę.
Co mówią przepisy ogólne Kodeksu cywilnego?
Gdy w budynku wielomieszkaniowym dochodzi do jego używania ponad przeciętną miarę przekroczenia, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, to w grę wchodzą przepisy art. 144 KC. W szczególności może chodzić o uciążliwość wywołaną poziomem hałasów i inne immisje; skutkiem czego nie jest możliwa spokojna praca lub nauka w domu albo utrudnianie odbioru programu telewizyjnego (zob. uchwałę SN z dnia 21 marca 1984 r.,
sygn. III CZP 4/84).
W zakończeniu warto pamiętać, że przepisy art. 27 UWL, adresowane do każdego właściciela lokalu mówią o obowiązku współdziałania z zarządem wspólnoty, we wszystkich sprawach, ponieważ każdy właściciel jest członkiem wspólnoty. Zwróćmy też uwagę na obowiązki każdego właściciela lokalu nałożone przepisami wykonawczymi do Prawa budowlanego, tj. rozporządzenia MSWiA w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
Czytaj też: Śmieci – to pachnie coraz gorzej >>
| Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter! |
[prace budowlane, remont, mieszkańcy, wspólnota mieszkaniowa, budynki wielomieszkaniowe, prawo budowlane]
