CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online» » ‎
http://ad.administrator24.info/zarzadzanie-nieruchomosciami-online/▲
W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami...czytam więcej »
Kategorie: zarządzanie nieruchomościami, wspólnota mieszkaniowa, oprogramowanie,

Uciążliwe prace budowlane

W okresie trwania pandemii specustawą o COVID-19 wprowadzono liczne nakazy, zakazy dla osób fizycznych i osób prawnych i innych jednostek
W okresie trwania pandemii specustawą o COVID-19 wprowadzono liczne nakazy, zakazy dla osób fizycznych i osób prawnych i innych jednostek
fot. pixabay

Czy zarząd wspólnoty może prowadzić remonty, chociaż nie wynikają z awarii, ani też – o czym mowa w znowelizowanych ustawach – z działania na rzecz poprawy sanitarnej, przeciwdziałania lub ograniczania pandemii? Czy istnieje przepis, który wprost zabroniłby zarządowi prowadzenie prac budowlanych, zakłócających spokój mieszkańców budynków wielomieszkaniowych (hałas), skutkujących dużym zapyleniem (szlifowanie lastryko) – pyta Czytelnik.

Pierwsza kwestia – obowiązki z mocy Prawa budowlanego

Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot w rozumieniu art. 331 KC jest zarządcą obiektu budowlanego (w tej sprawie jest bogate orzecznictwo sądów administracyjnych), odpowiadającym z mocy Prawa budowlanego (PB) za bezpieczeństwo użytkowania obiektów budowlanych nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa i jej zarząd odpowiada więc z mocy prawa za stan techniczny obiektu budowlanego nieruchomości wspólnej:

  • w warunkach nie kryzysowych, normalnej eksploatacji obiektu nieruchomości wspólnej;
  • w warunkach kryzysowych wystąpienia zagrożenia dla życia, zdrowia, mienia i środowiska lub mogącego się wydarzyć takiego zagrożenia.

Podstawę prawną obowiązków stanowi art. 61 w związku z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, a także inne przepisy, w tym ustawa o ochronie przeciwpożarowej, prawo ochrony środowiska, ustawa o porządku i czystości w gminach, i inne.

Odpowiedzialność z mocy Prawa budowlanego oznacza, że nakazy i zakazy nadzoru budowlanego będą adresowane do wspólnoty jako zarządcy obiektu budowlanego, a także do członków zarządu w zw. z przepisami art. 93 PB (sankcje karne), np. kara grzywny za stan zagrożenia obiektu albo niewykonanie obowiązków z art. 62 tegoż prawa.

Niezależnie od odpowiedzialności z mocy PB, istnieje odpowiedzialność cywilna, gdyby doszło do szkody wywołanej działaniem wspólnoty lub brakiem takiego działania, np. brakiem zabezpieczeń obiektu, wówczas odpowiada cywilnie wspólnota jako sprawca szkody (odpowiedzialność cywilna deliktowa).

Takie sytuacje mogą wystąpić w warunkach normalnych, ale także w okresie trwania pandemii; obowiązki nałożone przepisami Prawa budowlanego na zarządcę obiektu budowlanego nie zostały uchylone ani zawieszone, ani przesunięte w czasie do wykonania.

Według wyroku SA w Szczecinie z dnia 19 grudnia 2018 r. (sygn. akt I ACa 429/18): „Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej w reżimie deliktowym, opiera się na zasadach, dotyczących odpowiedzialności osób prawnych, ukształtowanych przepisem art. 416 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym osoba prawna jest obowiązana do naprawienia szkody wyrządzonej z winy jej organu”.

W okresie trwania pandemii specustawą o COVID-19 wprowadzono liczne nakazy, zakazy dla osób fizycznych i osób prawnych i innych jednostek, oraz wprowadzono tarczę antykryzysową głównie dla przedsiębiorców, m.in. z tytułu konieczności czasowego ograniczenia ich działalności albo niemożliwości jej wykonywania z powodów zakazów i nakazów tej specustawy. Poza wyjątkami, ograniczającymi organizację zebrań wspólnot i posiedzeń zarządu, ustawa nie zdjęła obowiązków w zakresie obsługi technicznej obiektów budowlanych. Należy je tak wykonywać, aby jednocześnie nie doszło do naruszenia reżimów sanitarnych w nieruchomości, na co zwróciło uwagę jeszcze w roku poprzednim Ministerstwo Rozwoju i Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Nie ma natomiast żadnych przeciwwskazań, żeby takie czynności przeglądu technicznego, sprawdzenia i kontroli jak też roboty budowlane wykonywano na terenie nieruchomości, o ile nie stanowiłoby to naruszenia nakazów i zakazów specustawy o COVID-19.

Druga kwestia – uciążliwość przy pracach budowlanych

W tej sprawie mogą mieć zastosowanie zarówno przepisy ustawy o własności lokali, Prawa budowlanego jak też przepisy Kodeksu cywilnego.

Co mówią przepisy ustawy o własności lokali?

Według art. 13 ust. 2 UWL. „Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. Zwróćmy uwagę, że z zasady takie prace nie powinny być uciążliwe ponad przewidzianą miarę.

Co mówią przepisy art. 47 PB?

W art. 47 PB zawarto przepis ogólny, który mówi o warunkach udostępnienia do robót, np. lokalu; chodzi o uzgodnienie warunków wykonywania prac, a więc czasu, uciążliwości, posprzątania po tych pracach. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa, organ administracji architektoniczno-budowlanej na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od złożenia wniosku, zadecyduje o niezbędności wejścia do lokalu.

Zauważyć należy, że ingerencja w prawo własności lokali dotyczy tylko robót budowlanych wykonywanych legalnie tj. np. zgodnych z dokonanym zgłoszeniem czy udzielonym pozwoleniem na budowę.

Co mówią przepisy ogólne Kodeksu cywilnego?

Gdy w budynku wielomieszkaniowym dochodzi do jego używania ponad przeciętną miarę przekroczenia, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, to w grę wchodzą przepisy art. 144 KC. W szczególności może chodzić o uciążliwość wywołaną poziomem hałasów i inne immisje; skutkiem czego nie jest możliwa spokojna praca lub nauka w domu albo utrudnianie odbioru programu telewizyjnego (zob. uchwałę SN z dnia 21 marca 1984 r.,
sygn. III CZP 4/84).

W zakończeniu warto pamiętać, że przepisy art. 27 UWL, adresowane do każdego właściciela lokalu mówią o obowiązku współdziałania z zarządem wspólnoty, we wszystkich sprawach, ponieważ każdy właściciel jest członkiem wspólnoty. Zwróćmy też uwagę na obowiązki każdego właściciela lokalu nałożone przepisami wykonawczymi do Prawa budowlanego, tj. rozporządzenia MSWiA w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

Czytaj też: Śmieci – to pachnie coraz gorzej >>

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[prace budowlane, remont, mieszkańcy, wspólnota mieszkaniowa, budynki wielomieszkaniowe, prawo budowlane]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak przystosować podwórko czy osiedle dla mieszkańców? »

porządki na osiedlu

Dobrze zagospodarowany teren wokół budynku to nie tylko zadowoleni mieszkańcy, ale i wzrost cen nieruchomości oraz... Czytam więcej »


Zabezpieczenie nieruchomości - dlaczego to takie ważne?

zabezpieczenie nieruchomosci

Inteligentny system zarządzania energią cieplną w budynku oparty został na najnowszych... Czytam więcej »


Termomodernizacja - na jakie problemy możemy się natknąć podczas inwestycji? »

termomodernizacja

Nadmierne wychłodzenie pomieszczeń zimą oraz stale rosnące rachunki za ogrzewanie to klasyczne symptomy źle zbilansowanej gospodarki cieplnej budynku. Aby zlikwidować tego typu problem, warto zastanowić się nad ... Zobacz więcej »


Poznaj 3 sprawdzone metody aplikacji tynku »

Tynkowanie

Wiele spośród budynków, którymi obecnie zarządzają spółdzielnie, powstało w epoce taniej energii i bardzo niskich norm budowlanych. Co się z tym wiąże... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple? »

Zarządzanie a oszczędności

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków... Czytam więcej  »


Program online do zarządzania Spółdzielnią Mieszkaniową »

Spółdzielnia MieszkaniowaDedykowany dla Spółdzielni Mieszkaniowych jest dostępny on-line nie tylko w wersji dla członków i najemców spółdzielni, ale również jako system w pełni obsługujący spółdzielnię za pomocą przeglądarki internetowej... Czytam więcej »


Jak rozwiązać problemy z balkonem? Zobacz to rozwiązanie »

Pobierz Raport Zielone miasta i gminy. Inwestycje proekologiczne w sektorze publicznym, usługowym i mieszkaniowym»

stary balkon w budynku Raport Innogy
Czy mamy do czynienia z  wykonaniem nowego balkonu lub gdy stoimy przed wyzwaniem aby naprawić juz istniejący, można liczyć... Chcę wiedzieć »

Kompleksowa publikacja przygotowana we współpracy z agencją badań konsumenckich, ekspertami w zakresie inicjatyw podejmowanych na rzecz ochrony środowiska oraz instytucjami i przedsiębiorcami, którzy zainwestowali w rozwiązania proekologiczne.... Czytam więcej »


Kompleksowe zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi? Gdzie szukać pomocy?

Zarządzanie nieruchomościamiNie ulega wątpliwości, że profesjonalne administrowanie nieruchomościami i wspólnotami mieszkaniowymi wymaga odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Tylko w pełni profesjonalny zarządca może poradzić sobie z wymaganiami stawianymi przez przepisy oraz
...
Czytam więcej »


Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

Jak przeprowadzić pomiary i sprawdzić stan nieruchomości?

Ogrzewanie grzejnikiem baza danych nieruchomości
Różnice w odczycie są dość powszechnie spotykanym zjawiskiem. Nie zawsze mamy możliwość, zwłaszcza w czasach pandemii, na zastanie... Czytam więcej »

Jednymi z największych pochłaniaczy czasu i kosztów przy zarządzaniu nieruchomością są: inspekcja, naprawa i utrzymanie obiektu oraz jego instalacji. Tradycyjne metody inwentaryzacji wiążą... Czytam więcej»


Jaki wybrać program do zarządzania wspólnotą mieszkaniową online? »

Zarzazanie wspólnotą onlineDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy... Czytam więcej »


Webinar: Przeglądy okresowe systemów elewacyjnych»

Czy możesz wdrożyć kilka ekologicznych rozwiązań?

webinar online ekologia na osiedlu
Poznaj Akademię ITB, w której zdobędziesz wiedzę specjalistyczną i nowe umiejętności, jak również podniesiesz kompetencje potrzebne na rynku pracy.... rezerwuję miejsce »

To jest ten czas. Teraz jest wyjątkowa okazja do wdrożenia ekologicznych rozwiązań na większą skalę, które doprowadzą do trwałej transformacji w celu ograniczenia Twoich kosztów oraz zmian klimatu... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


W jaki sposób można zredukować opłaty za energię?

Kocioł gazowy kondensacyjny - zobacz z jakimi urządzeniami mogą współpracować współczesne kotły  »

Licznik energii - oszczędzanie kotły kondensacyjne

Ceny za prąd nieustannie rosną. Szacuje się, że od 1 lutego 2021 r., w wyniku zapowiadanej podwyżki kwoty na rachunkach będą wyższe średnio o ok. ... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Zima się skończyła czas na przeglądy instalacji »

Przeglad instalacjiZgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Prawidłowe zabezpieczenie dachów przed gromadzącym się śniegiem to tylko jedno... Czytam więcej »


Nie ma mieszkańca? Jak odczytać liczniki? »
Budynek mieszkalny wymaga remontu? »
Licznik energii - oszczędzanie Remont budynku mieszkalnego
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » Zaplanuj energooszczędne plany. Sprawdź kredyt inwestycyjny dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Kredytowanie inwestycji służących zwiększeniu efektywności energetycznej budynków wspólnot i spółdzielni... czytam dalej »

Jak Spółdzielnia Mieszkaniowa w Łomży obniżyła zużycie ciepła o 10%? »

Spółdzielnia MieszkaniowaJak mówią eksperci od finansów, oszczędzać powinniśmy tam, gdzie generujemy największe koszty lub tam, gdzie wydajemy najwięcej. W przypadku mediów, są to z pewnością koszty energii cieplnej, która stanowi największy udział w wydatkach na utrzymanie mieszkania ... Czytam więcej »


Zarządzanie nieruchomościami - zobacz kto robi to dobrze»
Jak dobrać pompę? Zobacz aplikację, która podpowie Ci czego potrzebujesz »
Zarządzanie nieruchomościami pompy obiegowe
Firma usługowa, zarządca nieruchomości, działa jak każda inna jednostka gospodarcza w obszarze rynku, a więc procesów i zdarzeń występujących w związku z ... czytam więcej » Dobór pompy w dużej mierze zlecamy fachowcom. Jednak przed zakupem warto rozejrzeć się na rynku za zamiennikami produktów, które... Czytam więcej »

Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online»
Nowe narzędzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
Platforma do zarządzania nieruchomościami parking zajęty?
W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
3/2021

Aktualny numer:

Administrator 3/2021
W miesięczniku m.in.:
  • - SRK N szansą dla rynku
  • - Koszty zarządu nieruchomością wspólną
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 21297|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 23152|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 13049|Ocena: 1.0

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl