CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dachy do kontroli

Jacek Sawicki  |  Administrator 4/2011  |  08.04.2011  |  2

Dach to strategiczny element konstrukcyjny budynku, dlatego utrzymanie jego stanu technicznego na odpowiednim poziomie nakłada na właściciela/zarządcę budynku obowiązki nieustannej jego konserwacji, napraw i remontów.

Ponieważ remont bądź naprawa każdego dachu wymaga odrębnego postępowania, więc nie ma możliwości w tej publikacji odnieść się do studium rozmaitych przypadków uszkodzeń dachów i jednoznacznie wskazywać możliwości postępowania naprawczego i polecane technologie. Eksploatowane budynki mogą wieńczyć dachy płaskie (stropodachy) i skośne. Wszędzie są niuanse wymagające odrębnych rozważań w kwestiach, co sprawdzać i jak naprawiać. Wspólna im jest konieczność dokonywania przeglądów i kontroli technicznych, które określą zakres niezbędnych robót.

Decyduje wizja lokalna

Dla dachów płaskich powszechne są rozwiązania oparte na konstrukcjach stropodachu wentylowanego i pełnego (w tym także odwróconego). Coraz częściej można spotkać dachy balastowe (żwirowe) i „zielone". Nieobce są dachy użytkowe służące np. jako tarasy widokowe. Ich powierzchnie - obok tradycyjnych systemów kominowych i wentylacyjnych, instalacji odgromowych, masztów anten, wyłazów - mogą dodatkowo zajmować instalacje i urządzenia klimatyzacyjne, kolektory fotowoltaiczne, świetliki i inne. Podczas wizji lokalnych pod kątem zabezpieczeń hydroizolacyjnych ocenia się stan nawierzchni, ich połączeń i zakończeń oraz stref przylegających do pozostałych elementów dachu.

 

Hth-Novotech

Skuteczna izolacja wodochronna DuroDach

Hth-Novotech

Nowoczesne materiały i technologie hydroizolacyjne muszą spełniać surowe wymagania jakościowe i techniczne - ważne są wysoka wytrzymałość oraz bardzo dobra przyczepność do podłoża. Płynne poliuretanowe membrany i masy uszczelniające marki DuroDach trwale chronią dachy, balkony, tarasy oraz fundamenty przed niszczącym działaniem wilgoci i szkodliwym wpływem warunków atmosferycznych.

Dowiedz się więcej o systemie DuroDach >>

 

Wnikliwej obserwacji wymagają te miejsca na powierzchniach, gdzie widoczne są:

  • fałdy i wybrzuszenia,
  • przesunięcia,
  • pęknięcia,
  • krzywe posadowienia elementów montowanych na dachu (np. wentylatorów), styczne z innymi elementami przechodzącymi przez dach, wbudowanymi w niego lub z nim graniczącymi,
  • wyczuwalne uginanie się dachu pod ciężarem osoby,
  • stojące kałuże i złogi osadów po ich wyparowaniu,
  • obecność zakorzenionych mchów i dzikiej roślinności,
  • stan rynien,
  • luźne ułożenie warstw dachu (szczególnie w obrębie zakończeń i połączeń),
  • uszkodzenia mechaniczne i inne zjawiska.

Każdy szczegół, każda zmiana na hydroizolacji, jak również widoczne oznaki oddziaływania warunków pogodowych czy wpływu znajdujących się w pobliżu zakładów przemysłowych, mogą być istotne dla udanego remontu. Na dachach o konstrukcji wentylowanej - obok powyższych - dodatkowo sprawdza się drożność otworów wlotowych, wylotowych oraz szczelin wentylacyjnych.

Typowe uwarunkowania konstrukcyjne nawierzchni dachów skośnych wiążą się z rodzajem pokrycia:

  • dachówką ceramiczną, cementową,
  • pokryciem z blachy płaskiej,
  • blachodachówką,
  • gontem bitumicznym,
  • łupkiem mineralnym,
  • płytkami włóknocementowymi i innymi.

Niuanse dotyczą stolarki otworowej oraz geometrii dachu (wymóg stosowania odpowiednich elementów uzupełniających system pokrycia). Jak przy dachach płaskich, tak i tu obecne są instalacje odgromowe, rynny, maszty anten, kolektory fotowoltaiczne, wywietrzniki, elementy murowe przechodzące przez dach (kominy) itp.

Pod względem hydroizolacyjnym sprawdza się stan techniczny:

  • pokryć,
  • połączeń z innymi elementami stanowiącymi o całości konstrukcji dachu (np. stolarką okienną),
  • systemu odwadniającego,
  • wentylacyjnego (częste przypadki zagnieżdżeń ptaków w szczelinach wentylacyjnych).

Podejrzane miejsca mogą stanowić strefy połaci dachowych, ich załamań oraz połączeń z kominami, lukarnami i oknami.

Kiedy dekarz na dachu?

Zwyczajowo dekarskie roboty remontowe klasyfikowane są na:

  • doraźne prace konserwacyjne (drobne czynności zabezpieczające przed przeciekami wody do wewnątrz konstrukcji dachu, udrożnienia systemów odprowadzania wód opadowych, usunięcia zalegającego piasku, żwiru i kamyków, fragmentów gałęzi, przedmiotów mogących uszkodzić nawierzchnię dachu, usuwanie śniegu, wiszących sopli itp.),
  • naprawy bieżące (okresowe remonty fragmentów dachu konieczne z uwagi na wymóg utrzymania budynku we właściwym stanie technicznym),
  • naprawy główne (wymiana lub modernizacja co najmniej jednego z elementów stanowiących o konstrukcji dachu; np. kompletna wymiana dachówek, ocieplanie dachu).

Tylko niektóre doraźne prace konserwacyjne - o ile warunki konstrukcji dachu nie stwarzają zagrożeń - mogą wykonać służby techniczne nadzorowane przez zarządcę, w większości winny być powierzane wyspecjalizowanym firmom posiadającym sprzęt, wykwalifikowanych pracowników, umiejętności organizacji robót i doświadczenie wykonawcze; a już tym bardziej takim firmom powinno się zlecać wykonawstwo napraw bieżących i głównych. Wobec nich właściciel/zarządca występuje w roli inwestora z obowiązkami i uprawnieniami zapisanymi w przepisach prawa budowlanego. W szczególności przepisy obligują go do utrzymania stanu technicznego dachu na poziomie, który zapewniałby zachowanie bezpieczeństwa jego konstrukcji, użytkowania, odpowiedniej klasy ochrony pożarowej, ochrony przed hałasem i drganiami, zachowania wymaganej charakterystyki energetycznej racjonalizującej użytkowanie energii, a także zapewnienia ciągłości odprowadzania wód opadowych, prawidłowości funkcjonowania systemów wentylacyjnych i kominowych oraz zapewnienia niezawodności działania instalacji ochrony odgromowej. Musi on zadbać o jego bezpieczną eksploatację także w przypadkach, gdyby doszło do uszkodzenia dachu zagrażającego życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia i środowisku (skutki piorunów, tąpnięć i wstrząsów sejsmicznych, huraganowych wiatrów, ulewy, gradobicia, śnieżyc, osuwisk ziemi, pożarów, powodzi itp.). Obligatoryjnie musi podejmować czynności sprawdzające stan techniczny dachu i jego urządzeń, w tym dopilnować przeprowadzenia wymaganych kontroli bieżących i okresowych przez upoważnione osoby oraz zadbać o wykonanie zaleceń pokontrolnych. Przepisy obligują go do archiwizacji dokumentacji pokontrolnej.

Co sprawdzamy?

W kontrolach wymaganych z częstotliwością co najmniej jednoroczną szczegółowo sprawdzany jest stan techniczny pokryć dachowych, elementów odwodnienia dachu, obróbek blacharskich i zamocowanych do niego urządzeń, w tym też urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku, kominów i przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Przepisy budowlane wyznaczają wiosnę jako termin ich przeprowadzenia, albowiem jest to czas relatywnie najlepszy dla zlokalizowania wszelkich usterek, które mogłyby zaistnieć w wyniku działania warunków zimowych i sprzyjający przeprowadzeniu skutecznych napraw przy korzystnych warunkach pogodowych. Kontrole winny być dokonane przy odpowiednich warunkach meteorologicznych (okresy bezdeszczowej i suchej pogody w porze dnia bez gwałtownych podmuchów wiatru).

Stan techniczny instalacji piorunochronnej i - o ile jest obecna - zamontowanej na dachu instalacji elektrycznej powinien być objęty kontrolą okresową w cyklu co najmniej raz na 5 lat. Jej zakres powinien dotyczyć sprawdzenia prawidłowości stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Dachy na większych budynkach (o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 i budynków o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2) muszą być objęte częstszą kontrolą okresową, co najmniej dwa razy do roku (w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada).

Niezależnie od kontroli okresowych właściciel/zarządca budynku może przeprowadzać przeglądy robocze, których cel stanowi określenie stanu przygotowania dachu do eksploatacji w okresie zimowym oraz bieżące kontrole prowadzone pod kątem bezpiecznego użytkowania każdorazowo po działaniu ekstremalnych czynników niszczących (wichur, nawałnic, burz, opadów śniegu).

Przy okazji kontroli sprawdzający powinni zapoznać się z wszelkimi dokumentami, które sygnalizowałyby im zaistniałe w eksploatacji usterki, wady, uszkodzenia lub zniszczenia elementów konstrukcji dachu. Dla kontrolujących - obok lektury ostatnich protokołów pokontrolnych i protokołów odbioru robót remontowych wykonanych na dachu zgodnie z zawartymi w nich uwagami - szczególnie cennymi źródłami informacji o złym stanie technicznym dachu są skargi zgłaszane przez lokatorów, które zwykle dotyczą zacieków w strefach ścian i stropów konstrukcyjnie powiązanych z dachem, a w dalszym stadium ognisk pleśni i zagrzybień na wewnętrznych stronach przegrody dachu. Takie „obrazki" najczęściej mogą świadczyć o możliwych przebiciach warstw powłok hydroizolacyjnych, rozszczelnieniach w miejscach złączenia tych powłok oraz uszkodzeniach obróbek dekarskich, uszkodzeniach systemów odprowadzania wód opadowych (rynny!), względnie o niedostatecznej izolacyjności termicznej.

Co po kontroli?

Stwierdzony przez kontrolujących stan techniczny dachu zawsze jest opisany w protokołach pokontrolnych ze wskazaniem rozmiaru zużycia bądź uszkodzenia jego elementów, zalecanym zakresem niezbędnych robót konserwacyjnych/remontowych i kolejnością ich wykonywania.

Zarządca/właściciel w oparciu o powyższy podział powinien zlecić sporządzenie planu robót remontowych ze wskazaniem priorytetów, którymi są roboty eliminujące zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich, podnoszące poziom zabezpieczenia przeciwpożarowego, spełniające wymagania ochrony środowiska oraz wymagany stan bezpieczeństwa technicznego konstrukcji dachu.

Wystarczy zgłosić

Remonty dachów nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę od organu administracji architektoniczno-budowlanej, jednak ich rozpoczęcie warunkuje procedura zgłoszenia, w której obok wymaganego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane określa się rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. O ile właściwy organ nie wyda decyzji sprzeciwu, prace takie można podjąć już po upływie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. W świetle tych uwag remont należy wcześniej zaplanować i czekać na dogodny moment nadejścia sprzyjających warunków atmosferycznych. Może on jednak ulec nagłemu przyspieszeniu w sytuacjach, gdy dach ulegnie niespodziewanym uszkodzeniom.

>>> Płyty włóknocementowe w budownictwie

Remont dachu - w zależności od jego rodzaju, zakresu wymaganych robót oraz lokalizacji budynku - może być dodatkowo uzależniony od wymogu złożenia wniosku do zarządcy drogi o wydanie zezwolenia na zajęcie chodnika, bądź jezdni. Zezwolenie na zajęcie i przywrócenie pasa drogowego na czas remontu jest odpłatne według taryfikatorów stawek uchwalanych przez samorządy lokalne.

>>> Wymogi przepisów budowlanych dotyczących konserwacji i remontów dachów

Wykonujący roboty na dachu kategorycznie muszą przestrzegać przepisów bhp, dbać o bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich oraz stosować rozwiązania techniczne, materiałowe i technologiczne ograniczające uciążliwość użytkowania lokali.

>>> Heliporty groźne dla konstrukcji budynków?

Na zakończenie warto wspomnieć, że niedopełnienie przez właściciela/zarządcę obowiązku przeprowadzenia okresowej kontroli na mocy art. 93 pkt 8 prawa budowlanego stanowi wykroczenie i jest zagrożone karą grzywny.

Komentarze

(2)
Adrian | 25.07.2016, 08:47
Ja u siebie zrobiłem dach zielony, komisyjnie przeszedł i cieszę się ogródkiem na dachu :)
Rafał | 26.07.2016, 09:39
Rozważam zrobienie czegoś podobnego u siebie, ale zastanawiam się nad firmą która zrobiłaby mi to kompleksowo, od a do z. Nie chcę brać oddzielnego podwykonawcy do wszystkiego. Panie Adrianie, może Pan coś podpowiedzieć?
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Przerwy w dostawie wody - jak tego uniknąć ?

Kropla wody w kranie - przerwy w dostawie wody

Zapewnij mieszkańcom ciągłość w dostawie wody, a sobie spokojny weekend bez telefonów o awarii od rozżalonych mieszkańców (...) czytaj dalej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów na trawnikach i chodnikach » Jak pozbyć się wilgoci z murów »
Psy siedzące, jak pozbyć się psich odchodów z trawnika Zadbaj o bezpieczeństwo techniczne nieruchomości
Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej » Jest kilka sposobów zwalczania wilgoci. Metoda osuszania zawilgoconych murów musi uwzględniać... czytaj dalej »

Jakie warunki musisz spełnić, by zamontować platformę schodową u siebie w bloku?

Dobierz odpowiedni rodzaj platformy schodowej

Jakie czynności wiążą się z zakupem, montażem i eksploatacją takiego urządzenia? Wszystkie te informacje szczegółowo opisujemy w artykule (...) czytaj dalej»


 

Jaki program pomoże Ci w zarządzaniu nieruchomościami?
Zadbaj o bezpieczeństwo techniczne nieruchomości »
Program do zarządzania Zadbaj o bezpieczeństwo techniczne nieruchomości
Przedstawiamy zestaw narzędzi przeznaczonych do kompletnej obsługi przedsiębiorstwa zajmującego się komercyjnym zarządzaniem nieruchomościami czytaj dalej » Obsługa i regularna kontrola, przeglądy i próby technicznych urządzeń i budynków to tylko niektóre rzeczy, o których trzeba (...) czytaj dalej »

Jak oszczędzić pieniądze na oświetleniu budynku ?
Spółdzielnie mieszkaniowe zmieniają się na lepsze »
Jak oszczędzić na oświetleniu nieruchomości Zadbane osiedla Ursus Warszawa
Właściwie dobrane oprawy oświetleniowe wykorzystujące najnowsze technologie mogą przynieść duże oszczędności (...) czytaj dalej » Obniżanie kosztów eksploatacji i podwyższanie standardu mieszkań oraz nowe, kolorowe elewacje budynków zmieniają wygląd osiedli (...) czytaj dalej »

 


 



Pokonujemy bariery architektoniczne zarówno w budynkach użyteczności publicznej jak i w budynkach prywatnych (...)

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:

Produkty i technologie

6/2017

Aktualny numer:

Administrator 6/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Echa walnych zgromadzeń
  • - Dostęp do informacji publicznej
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 13290|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl