Sprawozdania finansowo-gospodarcze wspólnoty za lata 2006-2009, które sporządzał administrator i zatwierdzał zarząd były przedstawiane wspólnocie do akceptacji. W sprawozdaniach administrator nie wykazywał żadnych zaległości w opłatach na zarządzanie nieruchomością wspólną, na funduszu remontowym (nie było uchwały w tej sprawie) i na media.
W 2011 r. otrzymuję od zarządu zawiadomienie, że zalegam w opłatach. W związku z powyższym zwróciłem się do zarządu o przedstawienie szczegółowego rozliczenia wpłat moich zaliczek tj. przedstawienie kartoteki właściciela. Zarząd zamiast przedstawić szczegółowe rozliczenie przesyła „Potwierdzenie salda na dzień.", które jest sporządzone przez administratora (dokument moim zdaniem jest nieczytelny).
Administrator prosi o potwierdzenie salda pisząc „Na podstawie Ustawy o Rachunkowości Dz.U. 121 p. 91 z 29.09.94 r. wzywamy Panią do potwierdzenia salda figurującego w naszych księgach rachunkowych na dzień. Saldo na dzień. wynosi niedopłatę w kwocie. zł. Prosimy o potwierdzenie salda. Po upływie 14 dni uznajemy salda za zgodne". Administrator na jednym z „Potwierdzeń salda...." przystawił pieczątkę „KSIĘGOWA".
Chciałbym zwrócić uwagę, że do dnia dzisiejszego Zarząd nie przygotował uchwały w sprawie prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów i przychodów. Administrator sam narzucił sposób prowadzenia rachunkowości dla wspólnoty.
Moje pytanie brzmi:
Czy zarząd może upominać się o zaległe opłaty, jeśli w sprawozdaniach tego nie wykazywał, a współwłaściciele przyjęli sprawozdania uchwałami?
Czy administrator może powoływać się na ustawę o rachunkowości, skoro wspólnota mieszkaniowa zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali powinna prowadzić pozaksięgową ewidencję przychodów i kosztów wspólnoty mieszkaniowej. To uchwała właścicieli lokali określa te zasady, a ustawa o rachunkowości w tym przypadku nie ma zastosowania.
Właściciel lokalu
Myli się Pan twierdząc, że ustawa o rachunkowości nie ma zastosowania do wspólnot mieszkaniowych. Odmiennie stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 28 stycznia 2009 r. (sygn. akt II FSK 1508/07).
To jednak nie jest istotne, ponieważ słusznie Pan zauważył, że zgodnie z art. 22 ust. 3 punkt 10 oraz art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali, sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej ustala uchwałą wspólnota, a nie administrator, zarząd czy zarządca. Radzę podczas najbliższego zebrania wspólnoty problem ten przedstawić.
Wezwanie Pana do zapłaty bez uzasadnienia jest oczywistym błędem administratora. Ma Pan pełne prawo żądać szczegółowego wyjaśnienia składników zadłużenia i do czasu otrzymania wyjaśnień nie musi Pan wątpliwego zobowiązania regulować.
Wniosek taki można wysnuć wprost z art. 6 Kodeksu cywilnego (Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne).
Trudno zająć stanowisko w kwestii istnienia lub nie Pańskiego zadłużenia. Być może jest ono wynikiem rozliczenia ciepła lub wody. Można tak sądzić, bo skoro z rocznego rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną wynika, że z tego tytułu nie miał Pan zadłużenia, to skoro ono istnieje to muszą jego źródłem być koszty związane z lokalem, które, zgodnie z art. 13 uwl, musi Pan ponosić.
Moim zdaniem powinien Pan spotkać się z administratorem w celu uzyskania wyjaśnień. Nie umniejszając roli pisemnej wymiany poglądów stoję na stanowisku, że w przypadku wspólnot, których członkowie są „skazani" na siebie, wybrany zarząd i administratora, bezpośredni kontakt pozwala na unikanie zbędnych konfliktów i sprzyja dobrej atmosferze, niezbędnej dla prawidłowego funkcjonowania wspólnoty.
