CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Awaria kanalizacji w bloku mieszkalnym – co robić?‎
www.administrator24.info/artykul/id10228,‎
Awarie kanalizacji dzielimy na dwie podstawowe grupy: zapchanie kanalizacji i nieszczelność kanalizacji.
Obie są równie nieprzyjemne w skutkach i mogą prowadzić do zalania mieszkań.

Kategorie: Woda i ścieki, Kanalizacja, Uszczelnianie rur, Awaria kanalizacji

Odszkodowanie od gminy za brak lokalu socjalnego

Paweł Puch  |  Administrator 5/2010  |  14.05.2010

Liczba osób z wyrokami eksmisyjnymi rośnie bardzo szybko, dla gmin oznacza to konieczność przygotowania coraz większej liczby lokali socjalnych. A jeśli nie mogą ich zapewnić, zobowiązane są do zapłaty odszkodowań właścicielom mieszkań czekającym na wykonanie prawomocnych wyroków eksmisyjnych.

Aby pozyskać lokale socjalne, gminy budują nowe budynki, modernizują obiekty niemieszkalne i szukają możliwości ich wynajęcia. Mimo to kwoty odszkodowań wypłacanych przez samorządy właścicielom nieruchomości, którzy nie mogą eksmitować najemców, rosną lawinowo. Z roku na rok nawet kilkakrotnie.

W 2009 r. w części miast były wyższe od wypłaconych w latach 2001-2008. W Poznaniu, Krakowie, Warszawie, Toruniu czy Sosnowcu wypłacone z tego tytułu kwoty wynoszą już od półtora do nawet kilkunastu mln zł. W Warszawie na lokal czeka ok. 2,4 tys. osób lub rodzin z wyrokami eksmisji.

Na wypłatę odszkodowań zaplanowano w tym roku w budżecie miasta 2,3 mln zł. W Bydgoszczy wzrost odszkodowań między 2007 a 2009 r. był ponad piętnastokrotny. Natomiast obniżyć wysokość wypłat odszkodowań udało się w Szczecinie: z 87,4 tys. zł w 2008 r. do niespełna 5,6 tys. zł w 2009 r. Jest to jednak wynik wyczulenia władz na problem odszkodowań, gdyż gmina stara się wskazywać lokale socjalne poza kolejnością w razie zagrożenia powództwem o odszkodowanie i zawierać pozasądowe porozumienia [1].

Prawo do lokalu socjalnego

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Sąd - badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego - bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

  • kobiety w ciąży,
  • małoletniego,
  • niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałego,
  • obłożnie chorych,
  • emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  • osób mających status bezrobotnych oraz
  • osób spełniających przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

 - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego eksmisji. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje również wstrzymanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Gminy, nawet te bogate, mają bardzo mało wolnych lokali socjalnych, można więc na nie czekać od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Dlatego w art. 18 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów [2] zobowiązano osobę z wyrokiem eksmisyjnym do comiesięcznego uiszczania właścicielowi odszkodowania, aż do dnia opróżnienia lokalu.

Odszkodowanie to powinno wynosić tyle, ile właściciel mógłby osiągnąć z tytułu najmu danego lokalu na wolnym rynku. Jeżeli i to nie pokryje strat ponoszonych przez właściciela, ma on prawo żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

Szczególną ochroną objęte są jednak osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, w przypadku gdy sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania wyroku eksmisyjnego do czasu dostarczenia im takiego lokalu. Mianowicie mają one obowiązek płacić właścicielowi odszkodowanie jedynie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Jeszcze bardziej niekorzystny dla właścicieli był uchylony już art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowił, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości odpowiadającej różnicy między odszkodowaniem w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a odszkodowaniem, do którego płacenia jest zobowiązany były lokator, jeżeli osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela.

Zgodnie z art. 18 ust. 4 nie miało znaczenia, że lokator zajmujący lokal bez tytułu prawnego nie płacił właścicielowi ani grosza. Nawet wówczas gmina regulowała wyłącznie wynikającą z przepisów różnicę. Mimo że to z winy gminy, zwlekającej z przedstawieniem byłemu lokatorowi oferty najmu lokalu socjalnego, nie można było wykonać wyroku nakazującego opróżnienie lokalu, pozostałej części należnego właścicielowi odszkodowania można było dochodzić wyłącznie od osoby bezprawnie zajmującej mieszkanie.

Bardzo często mijało się to z celem, bo osoby z wyrokiem eksmisyjnym nie miały majątku, z którego komornik mógłby wyegzekwować należności. W związku z tym, że gminy płaciły niewielkie kwoty, nie miały bodźca, by podejmować działania w kierunku tworzenia lokali socjalnych.

Niewykonywanie prawomocnych wyroków sądowych było dla nich bardziej opłacalne niż inwestowanie w budowę i odtwarzanie mieszkaniowego zasobu gminy. Konsekwencje braku aktywności władzy publicznej w zakresie polityki mieszkaniowej ponosili właściciele lokali.

Dopiero orzecznictwo Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego utorowało drogę do zmiany niedorzecznych przepisów.

Musi istnieć szkoda

Pierwsze z orzeczeń dotyczyło kwestii charakteru roszczeń, jakie przysługują właścicielowi wobec gminy. Sąd Najwyższy uznał [3], że roszczenie właściciela ma charakter odszkodowawczy. Zatem dochodząc od gminy stosownej rekompensaty, należy wykazać szkodę. Gmina, która nie zapewniła lokali socjalnych, ma obowiązek zapłacić odszkodowanie właścicielowi mieszkań zajmowanych przez niewyeksmitowanych lokatorów tylko wtedy, gdy udowodni on, że poniósł konkretną szkodę.

W przedmiotowej sprawie w spółdzielni mieszkaniowej kilkoro lokatorów zalegało z czynszem. Spółdzielnia wystąpiła więc o ich eksmisję, a sąd wydał wyroki eksmisyjne. Ponieważ gmina nie zapewniła lokali socjalnych, spółdzielnia wniosła pozew o zwrot kosztów związanych z utrzymaniem lokali i niezapłaconymi czynszami.

Sąd I instancji oddalił powództwo, wskazując, że spółdzielnia nie udowodniła szkody, którą miałaby ponieść z powodu braku eksmisji lokatorów.

Sąd II instancji powziął natomiast wątpliwości co do takiej interpretacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Powołany przepis kategorycznie stwierdzał, że właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy. Kodeks cywilny przewiduje natomiast w art. 485, że gdy przepisy stanowią, iż w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania dłużnik obowiązany jest zapłacić wierzycielowi określoną sumę, stosuje się odpowiednie przepisy o karze umownej. 

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Przepisy te zobowiązują natomiast dłużnika do zapłacenia określonej sumy w razie niewykonania zobowiązania bez względu na to, czy wystąpiła szkoda, czy nie. Należało więc wyjaśnić znaczenie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i określić, czy roszczenie z art. 18 ust. 4 ma charakter kary ustawowej, czy też jest to zwykłe roszczenie odszkodowawcze.

Sąd Najwyższy stwierdził, że roszczenie właściciela lokalu przeciwko gminie jest roszczeniem odszkodowawczym. Gmina zobowiązana jest do zapłaty odszkodowania tylko wtedy, gdy właściciel wykaże, że na skutek zajmowania lokalu przez osobę bez tytułu prawnego poniósł szkodę.

Jeżeli właściciel nie będzie w stanie udowodnić szkody, gmina nie musi płacić odszkodowań za niedostarczenie lokali socjalnych i nie ma znaczenia sam fakt, że właściciel lokalu nie mógł nim dysponować.

Czytaj dalej: Przepis niekonstytucyjny, Nowelizacja przepisu

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązanie dla osiedli bez gazu ziemnego »

Osiedle bez gazu ziemnego

W ubiegłym roku sejmiki wojewódzkie przyjęły tzw. uchwały antysmogowe,
które obligują do wymiany nieekologicznych źródeł ciepła oraz wprowadzają zakaz spalania najgorszych jakościowo...
czytam dalej »


Co może Ci dać posiadanie kwalifikacji rolniczych ?

Kwalifikacje rolnicze

Pozwala przejąć gospodarstwo po rodzicach, ale przede wszystkim umożliwia zakup gruntu, gospodarstwa rolnego, na którym, można rozpocząć własną działalność rolniczą lub pozarolniczą ... czytam dalej »


Jak zostać rzeczoznawcą majątkowym »
Budynek z barierami dla niepełnosprawnych i osób starszych - zobacz rozwiązanie »
rzeczoznawca maątkowy Jak pozbyć się barier architektonicznych
Praca rzeczoznawcy majątkowego polega na określaniu wartości nieruchomości wraz ze wszystkimi elementami, które są z nią... czytam dalej» Niestety często okazuje się, że fantazyjnie zaprojektowane schody stanowią dla mieszkających z nami osób starszych przeszkodę (...) czytaj dalej »

Szybki poradnik dla Zarządów Spółdzielni i Wspólnot Mieszkaniowych »

Ocieplanie dachów - 6 kroków do ciepła

6 kroków do ciepłego stropodachu w bloku. Jak wykonać ocieplenie stropodachu w blokach osiedlowych, by mieszkańcom żyło się tam cieplej i taniej? (...) czytam dalej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
Jak naprawić rury kanalizacyjne bez ingerencji w budynek »
Problem psich odchodów na osiedlu Jak udrożnić rury kanalizacyjne
Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej » Renowacja systemów kanalizacji nową technologią bez konieczności wymiany rur tradycyjną metodą. Technologia ta może być stosowana do wszystkich rodzajów rur, jest przyjazna dla środowiska, a co najważniejsze nieuciążliwa… czytam dalej »

Jaki powinien być zarządca? »

Zarządca nieruchomości

Wciąż podnoszone kwalifikacje i zdobyte przez lata doświadczenia, są w stanie wypracować rozwiązania (...) czytam dalej »


Blog okiem brokera - zapraszamy
Darmowe szkolenie: "Gospodarowanie wodą w budynku wielorodzinnym"
Blog okiem brokera szkolenie dla zarządców
Dla wspólnoty mieszkaniowej głównym ryzykiem jest ubezpieczenie budynku, a dokładnie części wspólnej. Zgodnie z Ustawą (...) Czytam dalej » Kolejny temat poruszany w ramach bezpłatnych szkoleń i warsztatów projektu Eko-lokator, dla osób zajmujących się zarządzaniem budynkami wielorodzinnymi. Gospodarka wodna jest jednym z najważniejszych aspektów w przypadku budownictwa wielorodzinnego.… czytam dalej »

środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

4/2018

Aktualny numer:

Administrator 4/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - O zawodzie zarządcy nieruchomości refleksji kilka
  • - Dojazd pożarowy do budynku zabytkowego
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14976|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl