Odbierz bezpłatne wydanie miesięcznika Administrator

 

Odbierz bezpłatne wydanie miesięcznika Administrator [PDF]

 

Odszkodowanie od gminy za brak lokalu socjalnego

Paweł Puch  |  Administrator 5/2010  |  14.05.2010

Liczba osób z wyrokami eksmisyjnymi rośnie bardzo szybko, dla gmin oznacza to konieczność przygotowania coraz większej liczby lokali socjalnych. A jeśli nie mogą ich zapewnić, zobowiązane są do zapłaty odszkodowań właścicielom mieszkań czekającym na wykonanie prawomocnych wyroków eksmisyjnych.

Aby pozyskać lokale socjalne, gminy budują nowe budynki, modernizują obiekty niemieszkalne i szukają możliwości ich wynajęcia. Mimo to kwoty odszkodowań wypłacanych przez samorządy właścicielom nieruchomości, którzy nie mogą eksmitować najemców, rosną lawinowo. Z roku na rok nawet kilkakrotnie.

W 2009 r. w części miast były wyższe od wypłaconych w latach 2001-2008. W Poznaniu, Krakowie, Warszawie, Toruniu czy Sosnowcu wypłacone z tego tytułu kwoty wynoszą już od półtora do nawet kilkunastu mln zł. W Warszawie na lokal czeka ok. 2,4 tys. osób lub rodzin z wyrokami eksmisji.

Na wypłatę odszkodowań zaplanowano w tym roku w budżecie miasta 2,3 mln zł. W Bydgoszczy wzrost odszkodowań między 2007 a 2009 r. był ponad piętnastokrotny. Natomiast obniżyć wysokość wypłat odszkodowań udało się w Szczecinie: z 87,4 tys. zł w 2008 r. do niespełna 5,6 tys. zł w 2009 r. Jest to jednak wynik wyczulenia władz na problem odszkodowań, gdyż gmina stara się wskazywać lokale socjalne poza kolejnością w razie zagrożenia powództwem o odszkodowanie i zawierać pozasądowe porozumienia [1].

Prawo do lokalu socjalnego

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Sąd - badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego - bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

  • kobiety w ciąży,
  • małoletniego,
  • niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałego,
  • obłożnie chorych,
  • emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  • osób mających status bezrobotnych oraz
  • osób spełniających przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

 - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego eksmisji. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje również wstrzymanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Gminy, nawet te bogate, mają bardzo mało wolnych lokali socjalnych, można więc na nie czekać od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Dlatego w art. 18 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów [2] zobowiązano osobę z wyrokiem eksmisyjnym do comiesięcznego uiszczania właścicielowi odszkodowania, aż do dnia opróżnienia lokalu.

Odszkodowanie to powinno wynosić tyle, ile właściciel mógłby osiągnąć z tytułu najmu danego lokalu na wolnym rynku. Jeżeli i to nie pokryje strat ponoszonych przez właściciela, ma on prawo żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

Szczególną ochroną objęte są jednak osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, w przypadku gdy sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania wyroku eksmisyjnego do czasu dostarczenia im takiego lokalu. Mianowicie mają one obowiązek płacić właścicielowi odszkodowanie jedynie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Jeszcze bardziej niekorzystny dla właścicieli był uchylony już art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowił, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości odpowiadającej różnicy między odszkodowaniem w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a odszkodowaniem, do którego płacenia jest zobowiązany były lokator, jeżeli osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela.

Zgodnie z art. 18 ust. 4 nie miało znaczenia, że lokator zajmujący lokal bez tytułu prawnego nie płacił właścicielowi ani grosza. Nawet wówczas gmina regulowała wyłącznie wynikającą z przepisów różnicę. Mimo że to z winy gminy, zwlekającej z przedstawieniem byłemu lokatorowi oferty najmu lokalu socjalnego, nie można było wykonać wyroku nakazującego opróżnienie lokalu, pozostałej części należnego właścicielowi odszkodowania można było dochodzić wyłącznie od osoby bezprawnie zajmującej mieszkanie.

Bardzo często mijało się to z celem, bo osoby z wyrokiem eksmisyjnym nie miały majątku, z którego komornik mógłby wyegzekwować należności. W związku z tym, że gminy płaciły niewielkie kwoty, nie miały bodźca, by podejmować działania w kierunku tworzenia lokali socjalnych.

Niewykonywanie prawomocnych wyroków sądowych było dla nich bardziej opłacalne niż inwestowanie w budowę i odtwarzanie mieszkaniowego zasobu gminy. Konsekwencje braku aktywności władzy publicznej w zakresie polityki mieszkaniowej ponosili właściciele lokali.

Dopiero orzecznictwo Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego utorowało drogę do zmiany niedorzecznych przepisów.

Musi istnieć szkoda

Pierwsze z orzeczeń dotyczyło kwestii charakteru roszczeń, jakie przysługują właścicielowi wobec gminy. Sąd Najwyższy uznał [3], że roszczenie właściciela ma charakter odszkodowawczy. Zatem dochodząc od gminy stosownej rekompensaty, należy wykazać szkodę. Gmina, która nie zapewniła lokali socjalnych, ma obowiązek zapłacić odszkodowanie właścicielowi mieszkań zajmowanych przez niewyeksmitowanych lokatorów tylko wtedy, gdy udowodni on, że poniósł konkretną szkodę.

W przedmiotowej sprawie w spółdzielni mieszkaniowej kilkoro lokatorów zalegało z czynszem. Spółdzielnia wystąpiła więc o ich eksmisję, a sąd wydał wyroki eksmisyjne. Ponieważ gmina nie zapewniła lokali socjalnych, spółdzielnia wniosła pozew o zwrot kosztów związanych z utrzymaniem lokali i niezapłaconymi czynszami.

Sąd I instancji oddalił powództwo, wskazując, że spółdzielnia nie udowodniła szkody, którą miałaby ponieść z powodu braku eksmisji lokatorów.

Sąd II instancji powziął natomiast wątpliwości co do takiej interpretacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Powołany przepis kategorycznie stwierdzał, że właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy. Kodeks cywilny przewiduje natomiast w art. 485, że gdy przepisy stanowią, iż w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania dłużnik obowiązany jest zapłacić wierzycielowi określoną sumę, stosuje się odpowiednie przepisy o karze umownej.

Przepisy te zobowiązują natomiast dłużnika do zapłacenia określonej sumy w razie niewykonania zobowiązania bez względu na to, czy wystąpiła szkoda, czy nie. Należało więc wyjaśnić znaczenie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i określić, czy roszczenie z art. 18 ust. 4 ma charakter kary ustawowej, czy też jest to zwykłe roszczenie odszkodowawcze.

Sąd Najwyższy stwierdził, że roszczenie właściciela lokalu przeciwko gminie jest roszczeniem odszkodowawczym. Gmina zobowiązana jest do zapłaty odszkodowania tylko wtedy, gdy właściciel wykaże, że na skutek zajmowania lokalu przez osobę bez tytułu prawnego poniósł szkodę.

Jeżeli właściciel nie będzie w stanie udowodnić szkody, gmina nie musi płacić odszkodowań za niedostarczenie lokali socjalnych i nie ma znaczenia sam fakt, że właściciel lokalu nie mógł nim dysponować.

Czytaj dalej: Przepis niekonstytucyjny, Nowelizacja przepisu...

Dostęp do pełnej treści tego artykułu jest BEZPŁATNY, wymaga jednak zalogowania.
Logowanie
zapomniałem hasła
Załóż konto
Jeśli nie masz jeszcze Konta Użytkownika - prosimy o wypełnienie formularza rejestracyjnego. Czas potrzebny na założenie Konta Użytkownika to max. 1 minuta.
Chcę założyć konto użytkownika
Dlaczego warto założyć konto użytkownika?
otrzymujesz bezpłatny dostęp do wielu przydatnych informacji: artykułów znanych ekspertów, przeglądów produktów, porad i raportów
co tydzień otrzymasz bezpłatny Newsletter informujący o nowych artykułach, produktach i wydarzeniach związanych z administrowaniem nieruchomościami, zarządzaniem i rynkiem mieszkaniowym
będziesz miał możliość brania udziału w konkursach z cennymi nagrodami
utworzysz swój Profil, dzięki któremu będziesz mógł brać udział w dyskusjach na Forum, wymieniać się poglądami z innymi użytkownikami oraz pisać opinie i komentarze
będziesz otrzymywać powiadomienia o promocjach i rabatach w naszej Księgarni Technicznej oraz zniżkach w sklepach naszych partnerów biznesowych.
Jednocześnie zapewniamy Cię, iż podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możesz zmienić swoje dane lub zażądać usunięcia konta.
Przed założeniem Konta sugerujemy zapoznać się z regulaminem.
Artykuł pochodzi z: miesięcznika Administrator 5/2010

sprawdź forum

Wygraj w konkursie 3 zestawy modernizacyjne od firmy Schindler. Wystarczy, że do 31.08.2014 wypełnią Państwo ankietę. Wypełnij ankietę teraz »

 

Nowe technologie!
Jaki wybrać box garażowy?

Zintegrowany System Informatyczny wspomagający zarządzanie nieruchomościami

Nowy zawór grzejnikowy „2 w 1” – oszczędność energii, komfort lokatorów

Nowe warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania 2014
Krajowy Rejestr Placów Zabaw

Wpływ stosowania nawiewników okiennych na wentylację w mieszkaniu

Place zabaw i siłownie na świeżym powietrzu - PPE POLAND

Własność lokali. Komentarz

dowiedz sie więcej

Dowiedz się więcej...

Komentarze

(0)
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

CZYTELNIKU!

Produkty i technologie!
Aplikacja dla zarządcy nieruchomości [testuj za darmo]

Bmeters - oferujemy wodomierze suchobieżne i mokrobieżne, jednostrumieniowe, wielostrumieniowe oraz śrubowe i irygacyjne

 

Darmowy newsletter...
» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Co blokuje biznes zarządzania nieruchomościami?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
Croquet Sp. z o.o. Croquet Sp. z o.o. Działamy na rynku od ponad 25 lat i jesteśmy producentem: drewnianych placów zabaw , metalowych placów zabaw, placów zabaw dla...

Produkty i technologie

7-8/2014

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2014
W miesięczniku m.in.:
  • - Systemy webowe przejmują rynek
  • - Samoregulacja kontra deregulacja
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 4736|Ocena: 4.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna, nr KRS: 0000439720. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl