Na rynku zarządzania nieruchomościami, zarówno mieszkalnymi, jak i komercyjnymi, zauważalne stały się niekorzystne tendencje. Wymagania wobec zarządców rosną bynajmniej nie wprost proporcjonalnie do wynagrodzeń, jakie otrzymują za swoją pracę. Te ostatnie zdecydowanie spadają i są niższe o połowę od stawek sprzed kilku laty.
Poniżej publikujemy opinie zarządców na ten temat i zapraszamy do dyskusji.
Przed kilku, nawet kilkunastu laty właściciele lokali od zarządcy oczekiwali po prostu sprawnego administrowania swoimi zasobami. Obecnie prześcigają się w wymaganiach. Oczekują, że administrator załatwi im wszystko, wybawi ich z kłopotów i nieprzemyślanych decyzji. Po co więc konserwator i dodatkowe comiesięczne koszty, skoro jest administrator, który nawet w środku nocy zareaguje na awarię.
Wysokie wymagania wspólnot spowodowały, że obecnie coraz częściej firmy mające duże portfele nieruchomości wymagają wysokich kwalifikacji od swoich pracowników. Zarządcy co prawda nadal wykonują podstawowe „opiekuńcze" zadania w nieruchomości, ale muszą także wypełniać znacznie bardziej skomplikowane obowiązki. Swoimi biznesplanami, raportami, sprawozdaniami i budżetami muszą dostosować się do poziomu i oczekiwań właściciela nieruchomości.
Stwierdzenie, że profesja zarządcy nieruchomości ewoluuje od kogoś, kto zwyczajnie opiekuje się nieruchomością, czyli pilnuje zaliczek, płaci rachunki i udrażnia kanalizację, do kogoś, kto zarządza aktywami i biznesem, bardzo ogólnie oddaje poziom przemian. Prawdziwy zarządca jest dziś wysokiej klasy managerem budynku. Oczekuje się więc od niego umiejętności analitycznych, komunikacyjnych i zarządzania personelem.
Wymagania wymaganiami, ale profesjonalizm kosztuje... i tu niestety wracamy do korzeni. Nasze wspólnoty nauczyły się już wymagać, ale nie nauczyły się, że za solidną pracę należy zapłacić.
Czyja to wina? Otóż drodzy koledzy zarządcy: nasza, niestety! Mniejsze firmy funkcjonujące na rynku, niemające zaplecza w postaci specjalistów, starają się wygrywać konkursy na zarządzanie nieruchomością zaniżając cenę. I tak jak kilka lat temu zaczynaliśmy od stawki 1 zł, tak teraz w Warszawie możemy spotkać firmy, które za swoje usługi proponują 50 groszy.
Składając oferty, zastanówmy się, czy cena, jaką proponujemy, odpowiada jakości usług, jakie chcemy świadczyć i czy za proponowaną przez nas stawkę jakość świadczonych przez nas usług będzie równie konkurencyjna.
Katarzyna Czajkowska
* * *
W branży nieruchomości komercyjnych daje się zaobserwować podobnie niekorzystne zjawisko związane z przejmowaniem do administrowania i obsługi technicznej nawet skomplikowanych technicznie budynków „za wszelką cenę". Skutki rynkowe i technologiczne tego zjawiska są niekorzystne zarówno dla rynku zarządców nieruchomości, jak i dla ich właścicieli.
Żeby zobrazować istotę zjawiska poniżej przedstawiam pokrótce podstawy technicznej obsługi nieruchomości.
Obsługa techniczna nieruchomości oparta jest proceduralnie na 2 głównych obszarach: czynnościach prewencyjnych, czyli przeglądach planowych i czynnościach naprawczych polegających na usuwaniu niesprawności urządzeń.
Obszary te nawzajem się uzupełniają, a dobrze zaplanowane, z zachowaniem odpowiedniej proporcji decydują o kondycji technicznej, wizerunku, a w efekcie o wartości rynkowej nieruchomości.
Podstawowym zadaniem zarządcy jest racjonalne zaplanowanie tych obszarów w oparciu o wiedzę techniczną oraz uwarunkowania formalnoprawne zawarte między innymi w:
- dokumentacji technicznej,
- dokumentacji techniczno-ruchowej,
- warunkach gwarancji,
- instrukcji użytkownika,
- zaleceń konserwacyjnych dostawców lub producentów,
- instrukcji bezpieczeństwa pożarowego,
- prawie budowlanym i energetycznym,
- rozporządzeniach (np. ministra infrastruktury),
- normach branżowych.
W przypadku budynków o wysokim nasyceniu zaawansowaną technologią (np. budynków inteligentnych) bez wykonania audytu polegającego na wnikliwym rozpoznaniu wyżej wymienionych uwarunkowań nie można racjonalne zaplanować obydwu obszarów obsługi technicznej budynku.
Brak takiego audytu i brak możliwości systemowego realizowania czynności prewencyjnych doprowadza do bardzo niebezpiecznej sytuacji dla nieruchomości, związanej z niedoszacowaniem czynności prewencyjnych. W takim przypadku należy liczyć się ze zwiększoną awaryjnością infrastruktury, a utrzymanie sprawności realizowane jest w oparciu o stosunkowo liczne zgłoszenia o awariach i niesprawności.
Realia rynkowe są takie, że z zasady cena decyduje o przyjęciu oferty na administrowanie i obsługę techniczną budynku. W praktyce oznacza to, że nieruchomość narażona jest na niedoszacowanie czynności prewencyjnych. Jest to sytuacja niezwykle niekorzystna zarówno dla użytkownika, jak i właściciela budynku. Użytkownik będzie narażony na częste przerwy w funkcjonowaniu infrastruktury budynku, co może skutkować zjawiskiem odstraszania klientów od najmu powierzchni komercyjnych w tak niestabilnej nieruchomości.
Dla właściciela oznacza to spadek dochodów i spadek wartości rynkowej nieruchomości. Właściciel może nigdy nie dowiedzieć się, że awaryjność budynku jest zjawiskiem wtórnym, związanym z brakiem rzetelnej analizy uwarunkowań formalnoprawnych, o których piszę powyżej i niedotrzymywaniem wszystkich reżimów czynności prewencyjnych przez firmę, której te czynności powierzono. A firma, która wygrywając przetarg chce za wszelką cenę utrzymać nieruchomość, swoich oszczędności upatruje właśnie w czynnościach prewencyjnych.
Rynek rządzi się swoimi prawami i trudno na nie wpływać, ale my, zarządcy, w trosce o własny prestiż i mając na uwadze etykę zawodową, powinniśmy aktywnie wychodzić z inicjatywami, które ten proces wyhamują. Jednym ze sposobów na zmianę tej sytuacji jest docieranie do świadomości właścicieli nieruchomości i inwestorów.
Wszyscy rozumiemy, że jeżeli kupimy mercedesa to należy bezwzględnie serwisować go według precyzyjnie zdefiniowanych procedur i oczywiście akceptujemy wysoki koszt, ale dla nieruchomości niejednokrotnie wartej setki mercedesów ta świadomość nie jest już oczywista. Jak to zmienić?
Posługując się analogią do wyżej wspominanego mercedesa, nieruchomość przekazywana do użytkowania powinna posiadać obok dokumentacji powykonawczej audyt eksploatacyjny, o którym piszę powyżej, wykonany przez specjalistę zarządcę nieruchomości (facility managera), który powinien stanowić bazę do przetargu na administrowanie nieruchomością i głównym dokumentem obligującym przyszłego zarządcę do realizacji wszystkich procedur w nim zawartych.
Wtedy rynek sam zweryfikuje przypadkowych zarządców, bo zarządzanie tak udokumentowanym budynkiem nie będzie możliwe bez wiedzy, doświadczenia i technologicznego zaplecza, a usługa rzetelnego zarządcy będzie w cenie.
Wiesław Pawelec
Czytaj dalej: Zarządca - tani czy drogi?
2
