CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co z tymi zarządcami...
czyli o zarobkach zarządcy nieruchomości

Na rynku zarządzania nieruchomościami, zarówno mieszkalnymi, jak i komercyjnymi, zauważalne stały się niekorzystne tendencje. Wymagania wobec zarządców rosną bynajmniej nie wprost proporcjonalnie do wynagrodzeń, jakie otrzymują za swoją pracę. Te ostatnie zdecydowanie spadają i są niższe o połowę od stawek sprzed kilku laty.

Poniżej publikujemy opinie zarządców na ten temat i zapraszamy do dyskusji.

 

Przed kilku, nawet kilkunastu laty właściciele lokali od zarządcy oczekiwali po prostu sprawnego administrowania swoimi zasobami. Obecnie prześcigają się w wymaganiach. Oczekują, że administrator załatwi im wszystko, wybawi ich z kłopotów i nieprzemyślanych decyzji. Po co więc konserwator i dodatkowe comiesięczne koszty, skoro jest administrator, który nawet w środku nocy zareaguje na awarię.

Wysokie wymagania wspólnot spowodowały, że obecnie coraz częściej firmy mające duże portfele nieruchomości wymagają wysokich kwalifikacji od swoich pracowników. Zarządcy co prawda nadal wykonują podstawowe „opiekuńcze" zadania w nieruchomości, ale muszą także wypełniać znacznie bardziej skomplikowane obowiązki. Swoimi biznesplanami, raportami, sprawozdaniami i budżetami muszą dostosować się do poziomu i oczekiwań właściciela nieruchomości.

Stwierdzenie, że profesja zarządcy nieruchomości ewoluuje od kogoś, kto zwyczajnie opiekuje się nieruchomością, czyli pilnuje zaliczek, płaci rachunki i udrażnia kanalizację, do kogoś, kto zarządza aktywami i biznesem, bardzo ogólnie oddaje poziom przemian. Prawdziwy zarządca jest dziś wysokiej klasy managerem budynku. Oczekuje się więc od niego umiejętności analitycznych, komunikacyjnych i zarządzania personelem.

Wymagania wymaganiami, ale profesjonalizm kosztuje... i tu niestety wracamy do korzeni. Nasze wspólnoty nauczyły się już wymagać, ale nie nauczyły się, że za solidną pracę należy zapłacić.

Czyja to wina? Otóż drodzy koledzy zarządcy: nasza, niestety! Mniejsze firmy funkcjonujące na rynku, niemające zaplecza w postaci specjalistów, starają się wygrywać konkursy na zarządzanie nieruchomością zaniżając cenę. I tak jak kilka lat temu zaczynaliśmy od stawki 1 zł, tak teraz w Warszawie możemy spotkać firmy, które za swoje usługi proponują 50 groszy.

Składając oferty, zastanówmy się, czy cena, jaką proponujemy, odpowiada jakości usług, jakie chcemy świadczyć i czy za proponowaną przez nas stawkę jakość świadczonych przez nas usług będzie równie konkurencyjna.

Katarzyna Czajkowska

* * *

W branży nieruchomości komercyjnych daje się zaobserwować podobnie niekorzystne zjawisko związane z przejmowaniem do administrowania i obsługi technicznej nawet skomplikowanych technicznie budynków „za wszelką cenę". Skutki rynkowe i technologiczne tego zjawiska są niekorzystne zarówno dla rynku zarządców nieruchomości, jak i dla ich właścicieli.

Żeby zobrazować istotę zjawiska poniżej przedstawiam pokrótce podstawy technicznej obsługi nieruchomości.

Obsługa techniczna nieruchomości oparta jest proceduralnie na 2 głównych obszarach: czynnościach prewencyjnych, czyli przeglądach planowych i czynnościach naprawczych polegających na usuwaniu niesprawności urządzeń.

Obszary te nawzajem się uzupełniają, a dobrze zaplanowane, z zachowaniem odpowiedniej proporcji decydują o kondycji technicznej, wizerunku, a w efekcie o wartości rynkowej nieruchomości.

Podstawowym zadaniem zarządcy jest racjonalne zaplanowanie tych obszarów w oparciu o wiedzę techniczną oraz uwarunkowania formalnoprawne zawarte między innymi w:

  • dokumentacji technicznej,
  • dokumentacji techniczno-ruchowej,
  • warunkach gwarancji,
  • instrukcji użytkownika,
  • zaleceń konserwacyjnych dostawców lub producentów,
  • instrukcji bezpieczeństwa pożarowego,
  • prawie budowlanym i energetycznym,
  • rozporządzeniach (np. ministra infrastruktury),
  • normach branżowych.

W przypadku budynków o wysokim nasyceniu zaawansowaną technologią (np. budynków inteligentnych) bez wykonania audytu polegającego na wnikliwym rozpoznaniu wyżej wymienionych uwarunkowań nie można racjonalne zaplanować obydwu obszarów obsługi technicznej budynku.

Brak takiego audytu i brak możliwości systemowego realizowania czynności prewencyjnych doprowadza do bardzo niebezpiecznej sytuacji dla nieruchomości, związanej z niedoszacowaniem czynności prewencyjnych. W takim przypadku należy liczyć się ze zwiększoną awaryjnością infrastruktury, a utrzymanie sprawności realizowane jest w oparciu o stosunkowo liczne zgłoszenia o awariach i niesprawności.

Realia rynkowe są takie, że z zasady cena decyduje o przyjęciu oferty na administrowanie i obsługę techniczną budynku. W praktyce oznacza to, że nieruchomość narażona jest na niedoszacowanie czynności prewencyjnych. Jest to sytuacja niezwykle niekorzystna zarówno dla użytkownika, jak i właściciela budynku. Użytkownik będzie narażony na częste przerwy w funkcjonowaniu infrastruktury budynku, co może skutkować zjawiskiem odstraszania klientów od najmu powierzchni komercyjnych w tak niestabilnej nieruchomości.

Dla właściciela oznacza to spadek dochodów i spadek wartości rynkowej nieruchomości. Właściciel może nigdy nie dowiedzieć się, że awaryjność budynku jest zjawiskiem wtórnym, związanym z brakiem rzetelnej analizy uwarunkowań formalnoprawnych, o których piszę powyżej i niedotrzymywaniem wszystkich reżimów czynności prewencyjnych przez firmę, której te czynności powierzono. A firma, która wygrywając przetarg chce za wszelką cenę utrzymać nieruchomość, swoich oszczędności upatruje właśnie w czynnościach prewencyjnych. 

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Rynek rządzi się swoimi prawami i trudno na nie wpływać, ale my, zarządcy, w trosce o własny prestiż i mając na uwadze etykę zawodową, powinniśmy aktywnie wychodzić z inicjatywami, które ten proces wyhamują. Jednym ze sposobów na zmianę tej sytuacji jest docieranie do świadomości właścicieli nieruchomości i inwestorów.

Wszyscy rozumiemy, że jeżeli kupimy mercedesa to należy bezwzględnie serwisować go według precyzyjnie zdefiniowanych procedur i oczywiście akceptujemy wysoki koszt, ale dla nieruchomości niejednokrotnie wartej setki mercedesów ta świadomość nie jest już oczywista. Jak to zmienić?

Posługując się analogią do wyżej wspominanego mercedesa, nieruchomość przekazywana do użytkowania powinna posiadać obok dokumentacji powykonawczej audyt eksploatacyjny, o którym piszę powyżej, wykonany przez specjalistę zarządcę nieruchomości (facility managera), który powinien stanowić bazę do przetargu na administrowanie nieruchomością i głównym dokumentem obligującym przyszłego zarządcę do realizacji wszystkich procedur w nim zawartych.

Wtedy rynek sam zweryfikuje przypadkowych zarządców, bo zarządzanie tak udokumentowanym budynkiem nie będzie możliwe bez wiedzy, doświadczenia i technologicznego zaplecza, a usługa rzetelnego zarządcy będzie w cenie.

Wiesław Pawelec

Czytaj dalej: Zarządca - tani czy drogi?

Komentarze

(6)
FrankWilliams | 31.12.2013, 09:06
Jeśli korzystamy z usług zarządcy lub firmy zarządzającej która wywiązuje się ze swoich obowiązków to patrząc na ich zarobki nie jest to aż taka duża stawka
mirek32 | 21.02.2014, 13:24
moja kamienica od trzech lat korzysta z usług firmy zarządzającej nieruchomościami Gestor, nie było żadnych spięć i kłopotów jak dotychczas w tej współpracy
AnnaR | 26.02.2014, 16:46
Zgadzam się z FrankWilliams – jeśli zarz ądca jest w porządku, jego dzialania są widoczne to tez nie czepiam się, ile dana firma na tym korzysta. U nas zarządza Status – firma zrobiła porządek w dokumentacji po poprzednim zarządcy i do tego wprowadziła pare innowacji – kwartalny biuletyn, informujący o zmianach i planach. Mamy teraz wpływ na to, jak budynek wygląda, jakie ma zabezpieczenia itp.
ulkon | 31.03.2014, 23:26
słyszałem o statusie różne opinie, niedlugo sam bede mial okazje przekonac sie które z nich sa prawdziwe, czeka mnie przeprowadzka na osiedle zarządzane przez te firme.
brano | 08.10.2014, 15:43
W naszym przypadku Status się sprawdza - dużo łatwiej można wszystko załatwić, ogólnie inaczej do nas podchodzą, rzeczywiście w okolicy realizowane są inwestycje. Potencjał jest bardzo duży, kwestia tego co będzie dalej - nie wiem ile zarabiają, ale raczej na to zasługują.
Jerry | 17.05.2015, 17:19
Wychodzę z założenia że za dobrą jakość trzeba dobrze zapłacić. We wszystkich dziedzinach życia. W takich jak zarządzaniem czyimś dobrem tym bardziej. Pamiętam jak przyszedł do nas na osiedle lux dom i podniosła się nagle wrzawa że drodzy są. Owszem, w porównaniu do jakich małych firm byli drodzy. Ale ogarnęli raz dwa bałagan który mieliśmy. Kilka miesięcy i nagle się okazało, że deweloper to nie poseł z immunitetem i można z nim wygrać. Że ochrona nie musi non stop nawalona chodzić a prąd nie dostarcza tylko i wyłącznie RWE. Dzięki oszczędnościom jakie uzyskaliśmy dzięki ich działaniom już teraz wraca nam się to co im płacimy.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zarządco, zzy znasz już te innowacyjne rozwiązania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Dużym kłopotem wszystkich firm zajmujących się gospodarką komunalną jest zagospodarowanie pustostanów. Jest to proces ciągły, ponieważ...czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10940|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10516|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl