Ulga meldunkowa

Przez dwa lata obowiązywała tzw. ulga meldunkowa. Osoby, które nabyły lokal lub budynek mieszkalny w tym okresie, sprzedając dzisiaj swój majątek mogą nadal z niej skorzystać. Nie jest to jednak prosta sprawa.

Do końca 2006 r. podatkowi dochodowemu podlegały przychody ze sprzedaży nieruchomości. Podatek wynosił 10% a termin zapłaty był krótki - 14 dni, ale katalog zwolnień od podatku był obszerny. Bardzo popularnym sposobem na obniżenie podatku było wydanie przychodu ze sprzedaży na nieruchomość mieszkalną (zakup, budowę lub remont); można było także spłacić kredyt mieszkaniowy i w ten sposób uniknąć opodatkowania.

W roku 2007 dotychczasowe zasady zostały zmienione. Podstawą opodatkowania stał się dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, stawka podatku wzrosła z 10% do 19%, zniesiono większość dotychczasowych zwolnień, wprowadzono zwolnienie meldunkowe.

Nie zmieniła się tylko jedna reguła - podatek obejmuje wyłącznie takie umowy, które zostały zawarte przed upływem 5 lat, od końca roku, w którym nabyto nieruchomość.

Jak obliczyć przychód?

Pierwszym etapem jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. Ona bowiem wyznacza przychód ze sprzedaży nieruchomości. Organ podatkowy ma prawo oszacować tę wartość, jeśli zostanie zaniżona. Otrzymana cena ma drugorzędne znaczenie. Następnie od wartości rynkowej można odjąć tzw. koszty transakcyjne, tj. takie, które zostały zapłacone przez sprzedawcę w związku ze sprzedażą, np. wynagrodzenie pośrednika. Wynik odejmowania jest przychodem ze sprzedaży nieruchomości.

Jak obliczyć dochód?

Dochodem jest różnica między przychodem a kosztami uzyskania tego przychodu. Ustawa zawiera zamknięty katalog wydatków, które mogą zostać zaliczone do kosztów podatkowych.

Jeśli nieruchomość została kupiona albo wybudowana, do kosztów można zaliczyć udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia budynku.

Koszty nabycia

Ustawa nie określa, co mieści się w pojęciu kosztów nabycia. „Koszt nabycia" nie jest tym samym co „cena" lub „wydatek na nabycie". Cena - to kwota zapłacona lub należna sprzedawcy. Wydatek na nabycie - to cena plus koszty, bez których nie dojdzie do sprzedaży: wydatek na notariusza, na podatek od czynności cywilnoprawnych. Koszt nabycia - to cena plus wydatki związane z zawarciem umowy plus inne koszty związane z nabyciem. Do kosztów nabycia można zaliczyć wszelkiego rodzaju koszty finansowania zakupu, tj. prowizja za udzielenie kredytu, spłata odsetek, koszty ubezpieczenia kredytu itd. Organy podatkowe nie chcą zaakceptować tak szerokiej definicji. Izby Skarbowe w Warszawie, Poznaniu i Bydgoszczy zajmują podobne stanowisko: do kosztów podatkowych nie zalicza się wydatków związanych z kredytem, takich jak: ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie kredytowanego wkładu finansowego, oszacowanie wartości nieruchomości, prowizje i inne opłaty bankowe¹, przewalutowanie kredytu, prowizja bankowej z tytułu przedterminowej spłaty kredytu², odsetki od kredytu³...

Niektóre bezpłatne artykuły na podobny temat:

• Wspólnota bez zdolności prawnej?
• Zbycie lokalu w trybie zamiany

• Rok kalendarzowy nabycia nieruchomości decyduje o sposobie rozliczenia jej sprzedaży