W przypadku ustanowienia w budynkach spółdzielczych odrębnej własności lokali podjęcie decyzji o termomodernizacji budynku wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali. Wyodrębnienie własności lokali powoduje bowiem, że budynek staje się współwłasnością, co musi rzutować na reguły zarządzania częściami wspólnymi. Artykuł 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje spółdzielni podstaw do sprawowania nieograniczonego zarządu nieruchomością wspólną.
Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni.
Systemy ociepleń BSO ( ETICS) ZOBACZ>>
W przedmiotowej sprawie jedna ze spółdzielni wystąpiła o pozwolenie na budowę w celu docieplenia budynku wielomieszkaniowego, w którym ustanowiono odrębną własność części lokali. Zgodnie z Prawem budowlanym do wniosku dołącza się oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, więc spółdzielnia takie oświadczenie złożyła, jednak jeden z właścicieli wyodrębnionych lokali w budynku zakwestionował ważność tego oświadczenia, gdyż nie pochodziło ono od wszystkich właścicieli lokali, a tylko od spółdzielni.
Organ administracji nie podzielił tego stanowiska i wydał pozwolenie, które podtrzymał wojewoda. Spółdzielnia twierdziła, że prawo do złożenia oświadczenia bez zgody pozostałych współwłaścicieli dał jej wyżej cytowany art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Sprawa trafiła do sądu administracyjnego, który uchylił decyzję o pozwoleniu na budowę. Również Naczelny Sąd Administracyjny podtrzymał to stanowisko. Zdaniem sądów spółdzielnia nie ma uprawnień do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w przypadkach powierzenia obowiązku zarządzania wspólną nieruchomością w trybie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Według Naczelnego Sądu Administracyjnego wyodrębnienie własności lokali powoduje, że budynek staje się współwłasnością, co musi rzutować na reguły zarządzania częściami wspólnymi, dlatego sąd uznał, że konieczne jest w takim przypadku zastosowanie art. 199 kodeksu cywilnego w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Ptaki w budynkach - zagrożenia i ochrona ZOBACZ>>
Odesłanie do ustawy o własności lokali nie wyłącza stosowania art. 1 tej ustawy, ale uniemożliwia stosowanie art. 22 ust. 2. Zgodnie z art. 1 ust. 2 uwl w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Zatem w kwestii istnienia po stronie spółdzielni mieszkaniowej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w sytuacji kiedy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały przypadają również osobom niebędącym członkami tej spółdzielni, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, na zasadzie określonej w art. 199 kodeksu cywilnego.
Art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje spółdzielni podstaw do sprawowania nieograniczonego zarządu nieruchomością wspólną. Skarżący właściciel lokalu nie jest członkiem spółdzielni. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zobowiązuje go jedynie do pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości, a statut spółdzielni go nie dotyczy. Nie zawierał żadnej umowy ze spółdzielnią w sprawie zarządu, dlatego w tym wypadku stosuje się art. 199 kodeksu cywilnego. Wymaga on zgody wszystkich właścicieli w sprawach przekraczających zwykły zarząd, a złożenie tego rodzaju oświadczenia przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę niewątpliwie do tego typu przekroczeń należy. W razie braku zgody spółdzielnia może wystąpić do sądu.
2
