Od wielu lat nie tylko zarządcy krytykowali ustawę z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawę z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych.
Wydaje się, że „głos ludu" dotarł do Ministerstwa Infrastruktury, ponieważ na stronie internetowej Ministerstwa pojawiły się założenia do przygotowywanej nowelizacji powyższych ustaw.
Podkreślić należy, że pojawiające się w mediach komentarze do proponowanych zmian mają niewiele wspólnego z istotą tych rozwiązań. Niektórzy autorzy komentarzy straszą najemców, że mogą oni stracić prawo do lokalu komunalnego, jeśli zaczną nieco więcej zarabiać oraz że nie będą mogli otrzymywać dodatków mieszkaniowych. Czynsz najmu ma być podobno niegodziwie wysoki a cała nowelizacja uderzyć w liczne rzesze najniżej uposażonych lokatorów.
Aktualnie Ministerstwo przedstawiło jedynie założenia nowych rozwiązań legislacyjnych, więc pełny osąd nowelizacji nie jest możliwy. Można jednak podjąć próbę oceny tych rozwiązań bez wdawania się w szczegóły.
Najistotniejsze zmiany mają dotyczyć:
1. Zawierania umów najmu wyłącznie na czas określony.
2. Wprowadzenia zasady, że czynsz najmu lokali komunalnych musi pokrywać co najmniej koszt utrzymania gminnego zasobu mieszkaniowego.
3. Oddania do wyłącznej właściwości sadów orzekania o uprawnieniach do otrzymania lokalu socjalnego.
4. Odebrania prawa do dodatku mieszkaniowego właścicielom lokali i domków jednorodzinnych oraz posiadaczom spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
5. Pozbawienia praw do lokalu po zmarłym najemcy osób, którym to prawo przysługiwało dotychczas.
Ad. 1. Nie ulega wątpliwości, że prawo do zajmowania mieszkania komunalnego powinny mieć wyłącznie te osoby, którym sytuacja materialna uniemożliwia rozwiązanie swoich problemów mieszkaniowych bez pomocy społecznej. W zapewnieniu „dachu nad głową" należałoby pomóc również osobą młodym, nie mającym jeszcze zdolności kredytowej. Po jakimś czasie osoby te powinny uzyskiwać dochody pozwalające na nabycie mieszkania np. z pomocą kredytu i zwolnić zajmowany lokal dla kolejnych potrzebujących. Oczywiście zgodnie z zasadą, w myśl której nie należy pozbawiać nikogo praw nabytych, dotychczasowe umowy zawarte na czas nieokreślony pozostałyby w mocy.
Ad. 2. Analizując strukturę zasobów mieszkaniowych w gminach można zauważyć, że w lokalach komunalnych mieszka ok. 25-35% członków wspólnoty samorządowej. Pozostali mają mieszkania własne lub posiadają spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu. Ta grupa ponosi w pełni koszty utrzymania swoich lokali. Niski czynsz, nie pokrywający kosztów utrzymania zasobu komunalnego, jest wiec w interesie stosunkowo nielicznej grupy mieszkańców, natomiast w kosztach jego utrzymania partycypują wszyscy mieszkańcy gminy.
Trudno uznać to za zgodne z zasadą sprawiedliwości społecznej, szczególnie, że tylko część najemców mieszkań komunalnych znajduje się w niższej niż przeciętna sytuacji materialnej. Zasada, iż czynsz pokrywa w pełni koszty utrzymania zasobu jest tu logiczna i ekonomicznie uzasadniona.
Pamiętać należy, że aktualne uregulowania prawne umożliwiają gminom stosowanie znaczących obniżek stawki czynszu najuboższym, więc ewentualne podwyżki w żaden sposób ich nie dotkną. Oczywiście zamożniejsi będą musieli płacić za mieszkania komunalne znacznie więcej niż dziś, ale przecież będą mogli zamienić je na tańsze w eksploatacji lub kupić odpowiednie do swoich potrzeb i możliwości na wolnym rynku, co może zwiększyć stan zasobu komunalnego.
Ad. 3. Dzisiejsze rozwiązania legislacyjne ograniczają sądy, nakazując im automatyczne przyznawanie prawa do lokalu socjalnego pewnej kategorii eksmitowanych najemców. Nie zawsze są oni faktycznie w tak trudnej sytuacji, że gmina musi im zapewnić lokal socjalny. Według propozycji nowelizacji sądy będą miały swobodę decyzji i zapewne przed jej podjęciem sytuację eksmitowanego dokładnie przeanalizują.
Ad. 4. Dodatek mieszkaniowy z założenia ma być formą pomocy społecznej udzielanej najbiedniejszym. Trudno uznać, że do tej kategorii należą właściciele lokali lub posiadacze własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.
Ad. 5. Stosując konsekwentnie zasadę, że prawo do zawarcia z gminą umowy najmu mają wyłącznie osoby znajdującej się w trudnej sytuacji materialnej, jest logiczne, by zrezygnować z automatycznego zawierania umów najmu po śmierci najemcy z osobami prowadzącymi z nim wspólnie gospodarstwo domowe. W stosunku do tych osób powinny być stosowane zasady ogólne, tzn. zawarcie umowy powinno być uzależnione od ich sytuacji finansowej.
Wydaje się, że powyższa, bardzo zresztą powierzchowna, analiza proponowanej przez Ministerstwo Infrastruktury nowelizacji, wyraźnie pokazuje, że na krytykę jest zdecydowanie za wcześnie.
2
