CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Z "małej" wspólnoty - duża

Janusz Gdański  |  Administrator 5/2011  |  03.06.2011  |  3

Jako mała wspólnota wyodrębniliśmy uchwałą z powierzchni wspólnej lokal, który na razie wynajmujemy, ale lokal ten jest ósmym, co teoretycznie pozwala na przekształcenie się w dużą wspólnotę. Wydział Obrotu Nieruchomościami wyliczył udziały, lecz zarządca twierdzi, że zmienione udziały zatwierdza notariusz - oprócz lokalu utworzonego.

Ponadto lokal ten nie ma kupującego, co - zdaniem zarządcy - powoduje, że nic nie można zrobić i musi zostać po staremu. Z tego wynika, że w dalszym ciągu nie możemy przekształcić małej wspólnoty w dużą, aż do chwili pojawienia się nabywcy.

Bardzo prosimy o wyrażenie opinii o tej sytuacji.

Czytelnik

 

Z treści listu, który cytuję w oryginalnym brzmieniu, wynika, że w nieruchomości, w której istniała „mała", siedmiolokalowa wspólnota mieszkaniowa, znajdowało się pomieszczenie (strych?) nieużywane i właściciele zdecydowali o zmianie sposobu jego wykorzystywania. Decyzja ta jest niewątpliwie słuszna i zgodna z interesem wspólnoty, ale sposób jej realizacji budzi pewne wątpliwości.

Czytelnik stwierdza, że wspólnota „uchwałą wyodrębniła nowy lokal". Zgodnie z art. 22 ust. 3 punkt 4 uwl, decyzja o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej przekracza zakres zwykłego zarządu, więc jej podjęcie w „małej" wspólnocie wymaga umowy podpisanej przez wszystkich właścicieli lokali.

Ponadto wyodrębnienie lokalu jest czynnością prawną (art. 7 ust. 1), która musi być uwidoczniona w księdze wieczystej. Wyodrębnienie nie jest przecież równoznaczne ze zbudowaniem lokalu!

Nie wiem, co w przedmiotowej sprawie miał do powiedzenia Wydział Obrotu Nieruchomościami, który „wyliczył udziały" oraz czy wspólnota uzyskała, niezbędne dla wyodrębnienia lokalu, zaświadczenie starosty o jego samodzielności (art. 2 ust. 3).

Zarządca opisanej w liście wspólnoty nie ma racji twierdząc, że nie można wyodrębnić lokalu, jeśli nie ma potencjalnego nabywcy. W myśl wyżej przywołanego art. 7 ust. 1, właściciel nieruchomości może wyodrębnić lokal na mocy jednostronnej czynności prawnej na swoją rzecz. Zapewne ten zarządca oparł swoje stanowisko na działaniach gmin, które wyodrębniają lokale w chwili ich zbywania. Jest to poprawne, ale nie jest konieczne.

W tym momencie pojawiają się jednak pewne wątpliwości. Czy właścicielem nowo powstałego lokalu będzie wspólnota mieszkaniowa, czy będzie on współwłasnością dotychczasowych właścicieli lokali? Orzecznictwo w tej sprawie było sprzeczne.

Problem rozstrzygnął Sąd Najwyższy wyrokiem z 21 grudnia 2007 r., stwierdzając, że wspólnota może posiadać własny majątek, odrębny od majątku jej członków (sygn. akt III CZP 65/07).

Właścicielem nowego lokalu będzie więc wspólnota i to ona będzie decydowała o jego przeznaczeniu - może lokal ten zbyć, ale nie musi. Podkreślić należy, że wspólnoty nie dotyczą gminne przepisy dotyczące zasad zbywania lokali.

Z chwilą wyodrębnienia ósmego lokalu „mała" wspólnota stanie się „dużą" i zarząd nieruchomością wspólną będzie prowadzony na innych niż dotąd zasadach. Z tego faktu muszą sobie zdawać sprawę właściciele lokali, podejmując decyzję o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Dopóki nie będzie on wyodrębniony, to pomimo że „fizycznie" będzie istniał wspólnota będzie nadal „małą".

Bywa, że „duża" wspólnota na mocy art. 18 ust. 1 przyjmuje sposób zarządu nieruchomością wspólną właściwy dla „małych" wspólnot. Tak jednak zdarza się bardzo rzadko, gdyż nie jest wygodnie, by decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagały jednomyślności.

Częściej „małe" wspólnoty przyjmują sposób zarządu właściwy dla wspólnot „dużych", na co pozwala wyżej przywołany art. 18 ust. 1, i wtedy decyzje w sprawie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu są podejmowane większością udziałów.

Procedura wyodrębnienia nowego lokalu powinna przebiegać następująco:

1. Wspólnota podejmuje decyzję w formie umowy o przeznaczeniu części nieruchomości wspólnej do adaptacji na lokal mieszkalny. W umowie tej powinny znaleźć się ustalenia dotyczące m.in. finansowania kosztów inwestycji oraz o zamiarze wyodrębnienia nowego lokalu.

2. Wspólnota występuje o pozwolenie na budowę, załączając m.in. projekt przebudowy.

3. Po zakończeniu inwestycji wspólnota występuje do starosty o zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokalu.

4. Wspólnota zaprasza na zebranie notariusza, który sporządza umowę o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Umowa ta musi mieć formę aktu notarialnego i zawierać wszelkie informacje o nowym lokalu, także przypisany mu udział w nieruchomości wspólnej. W umowie tej musi znajdować się zapis o zmianie udziałów właścicieli lokali wyodrębnionych (na podstawie art. 22 ust. 3 punkt 5).

5. Notariusz przekazuje umowę do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego.

Komentarze

(3)
crvxp7 | 02.07.2011, 11:34
Jak panu nie wstyd pisać takie bzdury panie Gdański. Wyodrębniony lokal będzie współwłasnością kodeksową (Kodeks cywilny - dział współwłasność). Nawet wyroku SN nie przeczytał pan ze zrozumieniem.

Janusz Gdański | 11.07.2011, 10:43
Podkreślałem, że eksperci nie są zgodni w kwestii zakresu pojęcia "własnośc wspólnoty", ale w uzasadnieniu wyroku, na który się powołuję, Sąd stwierdził, że wspólnota może posiadać własny lokal, chociaż zastrzegł, że może on jedynie służyć jako np. biuro wspólnoty - cyt.:"Przepisy wskazanej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego ostatniego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty)". Moje stanowisko jest więc pewną nadinterpretacją wyroku (może dlatego, że nie do końca rozumiem stanowisko Sądu Najwyższego, który odróżnia lokal "przeznaczony na siedzibę zarzadu wspólnoty" od lokalu mieszkalnego lub użytkowego), ale w omawianym problemie nie jest istotne, czy nowy lokal będzie własnością wspólnoty, czy będzie stanowił "kodeksową" współwłasność jej członków - do rozporządzania nim i tak będzie konieczna jednomyślność wszystkich właścicieli lokali. Procedura wyodrębniania będzie więc taka, jak to przedstawiłem. A pytającemu chodziło jedynie o to, czy wyodrębnienie lokalu jest możliwe gdy nie ma potencjalnego nabywcy.

A na marginesie - problem. Gdy "nowy" lokal przestanie być właścicielom potrzebny, to czy będą musieli go "fizycznie" zlikwidować, czy też będą mogli go sprzedać? Tego Sąd, niestety, nie rozpatrywał. I jeszcze jedna uwaga - ja się nie wstydzę swojego nazwiska - czyżby mój oponent wstydził się swojego? Podkreślam także, że nie uważam się za "wyrocznię" - mam prawo się mylić, podobnie jak każdy, kto dysutuje na jakikolwiek temat. A prowadzić dyskusji w stylu: "masz inne zdanie niż ja, wiec jesteś głupi" po prostu nie potrafię.

Posesja | 20.04.2015, 15:23
Cytat:
Z chwilą wyodrębnienia ósmego lokalu „mała" wspólnota stanie się „dużą" i zarząd nieruchomością wspólną będzie prowadzony na innych niż dotąd zasadach. Z tego faktu muszą sobie zdawać sprawę właściciele lokali, podejmując decyzję o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Dopóki nie będzie on wyodrębniony, to pomimo że „fizycznie" będzie istniał wspólnota będzie nadal „małą".

To nieprawda. Ważna jest łączna liczba lokali, a nie tylko liczba lokali wyodrębnionych. Proszę zapoznać się z ustawą:
"Art. 19
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Art. 20
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona."
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19427|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16557|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11843|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl