CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Z "małej" wspólnoty - duża

Janusz Gdański  |  Administrator 5/2011  |  03.06.2011  |  3

Jako mała wspólnota wyodrębniliśmy uchwałą z powierzchni wspólnej lokal, który na razie wynajmujemy, ale lokal ten jest ósmym, co teoretycznie pozwala na przekształcenie się w dużą wspólnotę. Wydział Obrotu Nieruchomościami wyliczył udziały, lecz zarządca twierdzi, że zmienione udziały zatwierdza notariusz - oprócz lokalu utworzonego.

Ponadto lokal ten nie ma kupującego, co - zdaniem zarządcy - powoduje, że nic nie można zrobić i musi zostać po staremu. Z tego wynika, że w dalszym ciągu nie możemy przekształcić małej wspólnoty w dużą, aż do chwili pojawienia się nabywcy.

Bardzo prosimy o wyrażenie opinii o tej sytuacji.

Czytelnik

 

Z treści listu, który cytuję w oryginalnym brzmieniu, wynika, że w nieruchomości, w której istniała „mała", siedmiolokalowa wspólnota mieszkaniowa, znajdowało się pomieszczenie (strych?) nieużywane i właściciele zdecydowali o zmianie sposobu jego wykorzystywania. Decyzja ta jest niewątpliwie słuszna i zgodna z interesem wspólnoty, ale sposób jej realizacji budzi pewne wątpliwości.

Czytelnik stwierdza, że wspólnota „uchwałą wyodrębniła nowy lokal". Zgodnie z art. 22 ust. 3 punkt 4 uwl, decyzja o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej przekracza zakres zwykłego zarządu, więc jej podjęcie w „małej" wspólnocie wymaga umowy podpisanej przez wszystkich właścicieli lokali.

Ponadto wyodrębnienie lokalu jest czynnością prawną (art. 7 ust. 1), która musi być uwidoczniona w księdze wieczystej. Wyodrębnienie nie jest przecież równoznaczne ze zbudowaniem lokalu!

Nie wiem, co w przedmiotowej sprawie miał do powiedzenia Wydział Obrotu Nieruchomościami, który „wyliczył udziały" oraz czy wspólnota uzyskała, niezbędne dla wyodrębnienia lokalu, zaświadczenie starosty o jego samodzielności (art. 2 ust. 3).

Zarządca opisanej w liście wspólnoty nie ma racji twierdząc, że nie można wyodrębnić lokalu, jeśli nie ma potencjalnego nabywcy. W myśl wyżej przywołanego art. 7 ust. 1, właściciel nieruchomości może wyodrębnić lokal na mocy jednostronnej czynności prawnej na swoją rzecz. Zapewne ten zarządca oparł swoje stanowisko na działaniach gmin, które wyodrębniają lokale w chwili ich zbywania. Jest to poprawne, ale nie jest konieczne.

W tym momencie pojawiają się jednak pewne wątpliwości. Czy właścicielem nowo powstałego lokalu będzie wspólnota mieszkaniowa, czy będzie on współwłasnością dotychczasowych właścicieli lokali? Orzecznictwo w tej sprawie było sprzeczne.

Problem rozstrzygnął Sąd Najwyższy wyrokiem z 21 grudnia 2007 r., stwierdzając, że wspólnota może posiadać własny majątek, odrębny od majątku jej członków (sygn. akt III CZP 65/07).

Właścicielem nowego lokalu będzie więc wspólnota i to ona będzie decydowała o jego przeznaczeniu - może lokal ten zbyć, ale nie musi. Podkreślić należy, że wspólnoty nie dotyczą gminne przepisy dotyczące zasad zbywania lokali.

Z chwilą wyodrębnienia ósmego lokalu „mała" wspólnota stanie się „dużą" i zarząd nieruchomością wspólną będzie prowadzony na innych niż dotąd zasadach. Z tego faktu muszą sobie zdawać sprawę właściciele lokali, podejmując decyzję o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Dopóki nie będzie on wyodrębniony, to pomimo że „fizycznie" będzie istniał wspólnota będzie nadal „małą".

Bywa, że „duża" wspólnota na mocy art. 18 ust. 1 przyjmuje sposób zarządu nieruchomością wspólną właściwy dla „małych" wspólnot. Tak jednak zdarza się bardzo rzadko, gdyż nie jest wygodnie, by decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagały jednomyślności.

Częściej „małe" wspólnoty przyjmują sposób zarządu właściwy dla wspólnot „dużych", na co pozwala wyżej przywołany art. 18 ust. 1, i wtedy decyzje w sprawie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu są podejmowane większością udziałów.

Procedura wyodrębnienia nowego lokalu powinna przebiegać następująco:

1. Wspólnota podejmuje decyzję w formie umowy o przeznaczeniu części nieruchomości wspólnej do adaptacji na lokal mieszkalny. W umowie tej powinny znaleźć się ustalenia dotyczące m.in. finansowania kosztów inwestycji oraz o zamiarze wyodrębnienia nowego lokalu.

2. Wspólnota występuje o pozwolenie na budowę, załączając m.in. projekt przebudowy.

3. Po zakończeniu inwestycji wspólnota występuje do starosty o zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokalu.

4. Wspólnota zaprasza na zebranie notariusza, który sporządza umowę o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Umowa ta musi mieć formę aktu notarialnego i zawierać wszelkie informacje o nowym lokalu, także przypisany mu udział w nieruchomości wspólnej. W umowie tej musi znajdować się zapis o zmianie udziałów właścicieli lokali wyodrębnionych (na podstawie art. 22 ust. 3 punkt 5).

5. Notariusz przekazuje umowę do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego.

Komentarze

(3)
crvxp7 | 02.07.2011, 11:34
Jak panu nie wstyd pisać takie bzdury panie Gdański. Wyodrębniony lokal będzie współwłasnością kodeksową (Kodeks cywilny - dział współwłasność). Nawet wyroku SN nie przeczytał pan ze zrozumieniem.

Janusz Gdański | 11.07.2011, 10:43
Podkreślałem, że eksperci nie są zgodni w kwestii zakresu pojęcia "własnośc wspólnoty", ale w uzasadnieniu wyroku, na który się powołuję, Sąd stwierdził, że wspólnota może posiadać własny lokal, chociaż zastrzegł, że może on jedynie służyć jako np. biuro wspólnoty - cyt.:"Przepisy wskazanej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego ostatniego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty)". Moje stanowisko jest więc pewną nadinterpretacją wyroku (może dlatego, że nie do końca rozumiem stanowisko Sądu Najwyższego, który odróżnia lokal "przeznaczony na siedzibę zarzadu wspólnoty" od lokalu mieszkalnego lub użytkowego), ale w omawianym problemie nie jest istotne, czy nowy lokal będzie własnością wspólnoty, czy będzie stanowił "kodeksową" współwłasność jej członków - do rozporządzania nim i tak będzie konieczna jednomyślność wszystkich właścicieli lokali. Procedura wyodrębniania będzie więc taka, jak to przedstawiłem. A pytającemu chodziło jedynie o to, czy wyodrębnienie lokalu jest możliwe gdy nie ma potencjalnego nabywcy.

A na marginesie - problem. Gdy "nowy" lokal przestanie być właścicielom potrzebny, to czy będą musieli go "fizycznie" zlikwidować, czy też będą mogli go sprzedać? Tego Sąd, niestety, nie rozpatrywał. I jeszcze jedna uwaga - ja się nie wstydzę swojego nazwiska - czyżby mój oponent wstydził się swojego? Podkreślam także, że nie uważam się za "wyrocznię" - mam prawo się mylić, podobnie jak każdy, kto dysutuje na jakikolwiek temat. A prowadzić dyskusji w stylu: "masz inne zdanie niż ja, wiec jesteś głupi" po prostu nie potrafię.

Posesja | 20.04.2015, 15:23
Cytat:
Z chwilą wyodrębnienia ósmego lokalu „mała" wspólnota stanie się „dużą" i zarząd nieruchomością wspólną będzie prowadzony na innych niż dotąd zasadach. Z tego faktu muszą sobie zdawać sprawę właściciele lokali, podejmując decyzję o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Dopóki nie będzie on wyodrębniony, to pomimo że „fizycznie" będzie istniał wspólnota będzie nadal „małą".

To nieprawda. Ważna jest łączna liczba lokali, a nie tylko liczba lokali wyodrębnionych. Proszę zapoznać się z ustawą:
"Art. 19
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Art. 20
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona."
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Kiedy możliwy jest rzetelny odczyt - podzielniki i wodomierze »

Wodomierze i podzielnikiNa rynku dostępne są różne zestawy przyłączniowe dla wodomierzy kapsułowych. Umożliwiają one prostą wsteczną instalację wodomierzy kiedy nie ma mozliwości centralnego ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16502|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10174|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl