CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Z "małej" wspólnoty - duża

Janusz Gdański  |  Administrator 5/2011  |  03.06.2011  |  3

Jako mała wspólnota wyodrębniliśmy uchwałą z powierzchni wspólnej lokal, który na razie wynajmujemy, ale lokal ten jest ósmym, co teoretycznie pozwala na przekształcenie się w dużą wspólnotę. Wydział Obrotu Nieruchomościami wyliczył udziały, lecz zarządca twierdzi, że zmienione udziały zatwierdza notariusz - oprócz lokalu utworzonego.

Ponadto lokal ten nie ma kupującego, co - zdaniem zarządcy - powoduje, że nic nie można zrobić i musi zostać po staremu. Z tego wynika, że w dalszym ciągu nie możemy przekształcić małej wspólnoty w dużą, aż do chwili pojawienia się nabywcy.

Bardzo prosimy o wyrażenie opinii o tej sytuacji.

Czytelnik

 

Z treści listu, który cytuję w oryginalnym brzmieniu, wynika, że w nieruchomości, w której istniała „mała", siedmiolokalowa wspólnota mieszkaniowa, znajdowało się pomieszczenie (strych?) nieużywane i właściciele zdecydowali o zmianie sposobu jego wykorzystywania. Decyzja ta jest niewątpliwie słuszna i zgodna z interesem wspólnoty, ale sposób jej realizacji budzi pewne wątpliwości.

Czytelnik stwierdza, że wspólnota „uchwałą wyodrębniła nowy lokal". Zgodnie z art. 22 ust. 3 punkt 4 uwl, decyzja o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej przekracza zakres zwykłego zarządu, więc jej podjęcie w „małej" wspólnocie wymaga umowy podpisanej przez wszystkich właścicieli lokali.

Ponadto wyodrębnienie lokalu jest czynnością prawną (art. 7 ust. 1), która musi być uwidoczniona w księdze wieczystej. Wyodrębnienie nie jest przecież równoznaczne ze zbudowaniem lokalu!

Nie wiem, co w przedmiotowej sprawie miał do powiedzenia Wydział Obrotu Nieruchomościami, który „wyliczył udziały" oraz czy wspólnota uzyskała, niezbędne dla wyodrębnienia lokalu, zaświadczenie starosty o jego samodzielności (art. 2 ust. 3).

Zarządca opisanej w liście wspólnoty nie ma racji twierdząc, że nie można wyodrębnić lokalu, jeśli nie ma potencjalnego nabywcy. W myśl wyżej przywołanego art. 7 ust. 1, właściciel nieruchomości może wyodrębnić lokal na mocy jednostronnej czynności prawnej na swoją rzecz. Zapewne ten zarządca oparł swoje stanowisko na działaniach gmin, które wyodrębniają lokale w chwili ich zbywania. Jest to poprawne, ale nie jest konieczne.

W tym momencie pojawiają się jednak pewne wątpliwości. Czy właścicielem nowo powstałego lokalu będzie wspólnota mieszkaniowa, czy będzie on współwłasnością dotychczasowych właścicieli lokali? Orzecznictwo w tej sprawie było sprzeczne.

Problem rozstrzygnął Sąd Najwyższy wyrokiem z 21 grudnia 2007 r., stwierdzając, że wspólnota może posiadać własny majątek, odrębny od majątku jej członków (sygn. akt III CZP 65/07).

Właścicielem nowego lokalu będzie więc wspólnota i to ona będzie decydowała o jego przeznaczeniu - może lokal ten zbyć, ale nie musi. Podkreślić należy, że wspólnoty nie dotyczą gminne przepisy dotyczące zasad zbywania lokali.

Z chwilą wyodrębnienia ósmego lokalu „mała" wspólnota stanie się „dużą" i zarząd nieruchomością wspólną będzie prowadzony na innych niż dotąd zasadach. Z tego faktu muszą sobie zdawać sprawę właściciele lokali, podejmując decyzję o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Dopóki nie będzie on wyodrębniony, to pomimo że „fizycznie" będzie istniał wspólnota będzie nadal „małą".

Bywa, że „duża" wspólnota na mocy art. 18 ust. 1 przyjmuje sposób zarządu nieruchomością wspólną właściwy dla „małych" wspólnot. Tak jednak zdarza się bardzo rzadko, gdyż nie jest wygodnie, by decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagały jednomyślności.

Częściej „małe" wspólnoty przyjmują sposób zarządu właściwy dla wspólnot „dużych", na co pozwala wyżej przywołany art. 18 ust. 1, i wtedy decyzje w sprawie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu są podejmowane większością udziałów.

Procedura wyodrębnienia nowego lokalu powinna przebiegać następująco:

1. Wspólnota podejmuje decyzję w formie umowy o przeznaczeniu części nieruchomości wspólnej do adaptacji na lokal mieszkalny. W umowie tej powinny znaleźć się ustalenia dotyczące m.in. finansowania kosztów inwestycji oraz o zamiarze wyodrębnienia nowego lokalu.

2. Wspólnota występuje o pozwolenie na budowę, załączając m.in. projekt przebudowy.

3. Po zakończeniu inwestycji wspólnota występuje do starosty o zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokalu.

4. Wspólnota zaprasza na zebranie notariusza, który sporządza umowę o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Umowa ta musi mieć formę aktu notarialnego i zawierać wszelkie informacje o nowym lokalu, także przypisany mu udział w nieruchomości wspólnej. W umowie tej musi znajdować się zapis o zmianie udziałów właścicieli lokali wyodrębnionych (na podstawie art. 22 ust. 3 punkt 5).

5. Notariusz przekazuje umowę do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego.

Komentarze

(3)
crvxp7 | 02.07.2011, 11:34
Jak panu nie wstyd pisać takie bzdury panie Gdański. Wyodrębniony lokal będzie współwłasnością kodeksową (Kodeks cywilny - dział współwłasność). Nawet wyroku SN nie przeczytał pan ze zrozumieniem.

Janusz Gdański | 11.07.2011, 10:43
Podkreślałem, że eksperci nie są zgodni w kwestii zakresu pojęcia "własnośc wspólnoty", ale w uzasadnieniu wyroku, na który się powołuję, Sąd stwierdził, że wspólnota może posiadać własny lokal, chociaż zastrzegł, że może on jedynie służyć jako np. biuro wspólnoty - cyt.:"Przepisy wskazanej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego ostatniego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty)". Moje stanowisko jest więc pewną nadinterpretacją wyroku (może dlatego, że nie do końca rozumiem stanowisko Sądu Najwyższego, który odróżnia lokal "przeznaczony na siedzibę zarzadu wspólnoty" od lokalu mieszkalnego lub użytkowego), ale w omawianym problemie nie jest istotne, czy nowy lokal będzie własnością wspólnoty, czy będzie stanowił "kodeksową" współwłasność jej członków - do rozporządzania nim i tak będzie konieczna jednomyślność wszystkich właścicieli lokali. Procedura wyodrębniania będzie więc taka, jak to przedstawiłem. A pytającemu chodziło jedynie o to, czy wyodrębnienie lokalu jest możliwe gdy nie ma potencjalnego nabywcy.

A na marginesie - problem. Gdy "nowy" lokal przestanie być właścicielom potrzebny, to czy będą musieli go "fizycznie" zlikwidować, czy też będą mogli go sprzedać? Tego Sąd, niestety, nie rozpatrywał. I jeszcze jedna uwaga - ja się nie wstydzę swojego nazwiska - czyżby mój oponent wstydził się swojego? Podkreślam także, że nie uważam się za "wyrocznię" - mam prawo się mylić, podobnie jak każdy, kto dysutuje na jakikolwiek temat. A prowadzić dyskusji w stylu: "masz inne zdanie niż ja, wiec jesteś głupi" po prostu nie potrafię.

Posesja | 20.04.2015, 15:23
Cytat:
Z chwilą wyodrębnienia ósmego lokalu „mała" wspólnota stanie się „dużą" i zarząd nieruchomością wspólną będzie prowadzony na innych niż dotąd zasadach. Z tego faktu muszą sobie zdawać sprawę właściciele lokali, podejmując decyzję o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Dopóki nie będzie on wyodrębniony, to pomimo że „fizycznie" będzie istniał wspólnota będzie nadal „małą".

To nieprawda. Ważna jest łączna liczba lokali, a nie tylko liczba lokali wyodrębnionych. Proszę zapoznać się z ustawą:
"Art. 19
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Art. 20
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona."
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17716|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11061|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10640|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl