Jako mała wspólnota wyodrębniliśmy uchwałą z powierzchni wspólnej lokal, który na razie wynajmujemy, ale lokal ten jest ósmym, co teoretycznie pozwala na przekształcenie się w dużą wspólnotę. Wydział Obrotu Nieruchomościami wyliczył udziały, lecz zarządca twierdzi, że zmienione udziały zatwierdza notariusz - oprócz lokalu utworzonego.
Ponadto lokal ten nie ma kupującego, co - zdaniem zarządcy - powoduje, że nic nie można zrobić i musi zostać po staremu. Z tego wynika, że w dalszym ciągu nie możemy przekształcić małej wspólnoty w dużą, aż do chwili pojawienia się nabywcy.
Bardzo prosimy o wyrażenie opinii o tej sytuacji.
Czytelnik
Z treści listu, który cytuję w oryginalnym brzmieniu, wynika, że w nieruchomości, w której istniała „mała", siedmiolokalowa wspólnota mieszkaniowa, znajdowało się pomieszczenie (strych?) nieużywane i właściciele zdecydowali o zmianie sposobu jego wykorzystywania. Decyzja ta jest niewątpliwie słuszna i zgodna z interesem wspólnoty, ale sposób jej realizacji budzi pewne wątpliwości.
Czytelnik stwierdza, że wspólnota „uchwałą wyodrębniła nowy lokal". Zgodnie z art. 22 ust. 3 punkt 4 uwl, decyzja o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej przekracza zakres zwykłego zarządu, więc jej podjęcie w „małej" wspólnocie wymaga umowy podpisanej przez wszystkich właścicieli lokali.
Ponadto wyodrębnienie lokalu jest czynnością prawną (art. 7 ust. 1), która musi być uwidoczniona w księdze wieczystej. Wyodrębnienie nie jest przecież równoznaczne ze zbudowaniem lokalu!
Nie wiem, co w przedmiotowej sprawie miał do powiedzenia Wydział Obrotu Nieruchomościami, który „wyliczył udziały" oraz czy wspólnota uzyskała, niezbędne dla wyodrębnienia lokalu, zaświadczenie starosty o jego samodzielności (art. 2 ust. 3).
Zarządca opisanej w liście wspólnoty nie ma racji twierdząc, że nie można wyodrębnić lokalu, jeśli nie ma potencjalnego nabywcy. W myśl wyżej przywołanego art. 7 ust. 1, właściciel nieruchomości może wyodrębnić lokal na mocy jednostronnej czynności prawnej na swoją rzecz. Zapewne ten zarządca oparł swoje stanowisko na działaniach gmin, które wyodrębniają lokale w chwili ich zbywania. Jest to poprawne, ale nie jest konieczne.
W tym momencie pojawiają się jednak pewne wątpliwości. Czy właścicielem nowo powstałego lokalu będzie wspólnota mieszkaniowa, czy będzie on współwłasnością dotychczasowych właścicieli lokali? Orzecznictwo w tej sprawie było sprzeczne.
Problem rozstrzygnął Sąd Najwyższy wyrokiem z 21 grudnia 2007 r., stwierdzając, że wspólnota może posiadać własny majątek, odrębny od majątku jej członków (sygn. akt III CZP 65/07).
Właścicielem nowego lokalu będzie więc wspólnota i to ona będzie decydowała o jego przeznaczeniu - może lokal ten zbyć, ale nie musi. Podkreślić należy, że wspólnoty nie dotyczą gminne przepisy dotyczące zasad zbywania lokali.
Z chwilą wyodrębnienia ósmego lokalu „mała" wspólnota stanie się „dużą" i zarząd nieruchomością wspólną będzie prowadzony na innych niż dotąd zasadach. Z tego faktu muszą sobie zdawać sprawę właściciele lokali, podejmując decyzję o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Dopóki nie będzie on wyodrębniony, to pomimo że „fizycznie" będzie istniał wspólnota będzie nadal „małą".
Bywa, że „duża" wspólnota na mocy art. 18 ust. 1 przyjmuje sposób zarządu nieruchomością wspólną właściwy dla „małych" wspólnot. Tak jednak zdarza się bardzo rzadko, gdyż nie jest wygodnie, by decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagały jednomyślności.
Częściej „małe" wspólnoty przyjmują sposób zarządu właściwy dla wspólnot „dużych", na co pozwala wyżej przywołany art. 18 ust. 1, i wtedy decyzje w sprawie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu są podejmowane większością udziałów.
Procedura wyodrębnienia nowego lokalu powinna przebiegać następująco:
1. Wspólnota podejmuje decyzję w formie umowy o przeznaczeniu części nieruchomości wspólnej do adaptacji na lokal mieszkalny. W umowie tej powinny znaleźć się ustalenia dotyczące m.in. finansowania kosztów inwestycji oraz o zamiarze wyodrębnienia nowego lokalu.
2. Wspólnota występuje o pozwolenie na budowę, załączając m.in. projekt przebudowy.
3. Po zakończeniu inwestycji wspólnota występuje do starosty o zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokalu.
4. Wspólnota zaprasza na zebranie notariusza, który sporządza umowę o wyodrębnieniu ósmego lokalu. Umowa ta musi mieć formę aktu notarialnego i zawierać wszelkie informacje o nowym lokalu, także przypisany mu udział w nieruchomości wspólnej. W umowie tej musi znajdować się zapis o zmianie udziałów właścicieli lokali wyodrębnionych (na podstawie art. 22 ust. 3 punkt 5).
5. Notariusz przekazuje umowę do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego.
2
