CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Rozliczanie właścicieli lokali w spółdzielni mieszkaniowej

Janusz Gdański  |  Administrator 5/2010  |  13.05.2010  |  2

Jesteśmy właścicielami lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność, ale nie członkami spółdzielni. W naszym budynku większość liczoną według udziałów nadal stanowią lokale spółdzielcze (własnościowe i lokatorskie). Spółdzielnia na podstawie art. 27 ust. 2 usm wykonuje zarząd nieruchomością wspólną jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 uwl. Czy z treści art. 29 ust. 1a uwl wynika, że właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mieszkaniowej powinni być rozliczani corocznie? Jeżeli tak, to w jaki sposób? Ustawodawca stwierdza jedynie, że okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy, ale nie precyzuje sposobu rozliczenia. Wydaje się oczywiste, że obowiązkiem spółdzielni, jako przymusowego zarządcy nieruchomości wspólnej, jest rozliczenie roczne zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali wyodrębnionych na koszty bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej, połączone ze zwrotem ewentualnych nadpłat lub wezwaniem do dokonania dopłat. Wydaje się, że w spółdzielniach mieszkaniowych dyspozycje art. 29 ust. 1 i 1a uwl są nagminnie pomijane w regulacjach wewnątrzspółdzielczych i w konsekwencji źle realizowane.

Właściciele lokali z Wrocławia

Członkowie spółdzielni mieszkaniowych oraz właściciele lokali w nieruchomościach pierwotnie spółdzielczych nierzadko mają wiele wątpliwości dotyczących przepisów, które powinny być w ich nieruchomościach stosowane. Istotnie występują tutaj dwa różne uregulowania prawne: ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych powiązana z ustawą z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze oraz ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ściśle związana z Kodeksem cywilnym. Pomiędzy tymi aktami prawnymi istnieją pewne powiązania - właściciele lokali wyodrębnionych, które pierwotnie należały do spółdzielni, mogą „dostać się pod rządy" ustawy o własności lokali w przypadkach, o których mowa w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych:

Art. 25.1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Art. 26.1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

 

W przypadku gdy większość udziałów w nieruchomości wspólnej ma spółdzielnia, nie jest możliwe przyjęcie zasad zarządu nieruchomością wspólną w oparciu o ustawę o własności lokali, chyba że taka będzie także wola spółdzielni, co jednak nie wydaje się prawdopodobne. Niektórzy na tej podstawie twierdzą, że w takim przypadku w nieruchomości wspólnota mieszkaniowa nie istnieje. Pogląd ten jest jednak błędny - w myśl art. 6 uwl wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w nieruchomości, w której chociażby jeden lokal został wyodrębniony i zbyty.

W omawianym przypadku jest zatem w nieruchomości wspólnota mieszkaniowa, ale nie mają do niej zastosowania zapisy uwl, z wyjątkami określonymi przez art. 27 usm, tzn. art. 18 ust. 1 (sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez osobę prawną, którą jest spółdzielnia mieszkaniowa) oraz art. 29 ust. 1 i 1a:

Art. 29. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Ustawodawca nie nałożył na spółdzielnię sprawującą zarząd nieruchomością wspólną obowiązku określonego w art. 30 ust. 1 pkt 3 uwl, tzn. zwoływania w pierwszym kwartale każdego roku zebrań ogółu właścicieli. W jaki sposób właściciele lokali będą otrzymywali informacje o rozliczeniu wpłaconych zaliczek? Skoro nie określa tego ustawa, to jest oczywiste, że musi to być uregulowane wewnętrznie, gdyż cechą zaliczki jest przecież konieczność jej rozliczenia.

Sugerowałbym, aby sprawdzić statut spółdzielni. Zgodnie z art. 81 ust. 3 statut, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdania finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni. Zapewne w statucie są opisane zasady rozliczania się z właścicielami lokali, którzy nie są członkami spółdzielni. W umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (akcie notarialnym) zamieszcza się zwykle informację o stosowanych przez spółdzielnię zasadach przedstawiania rocznych rozliczeń właścicielom lokali. Można także spotkać się z zarządem spółdzielni i uzgodnić sposób oraz terminy przekazywania przez nią istotnych finansowych informacji właścicielom lokali wyodrębnionych. Być może to nie zła wola spółdzielni, ale jedynie brak zainteresowania właścicieli lokali wyodrębnionych jest przyczyną niedopracowanego obiegu informacji.

Komentarze

(2)
Fix | 16.11.2010, 22:11
Zgodnie z art. 8(ze znaczkiem 1) ust. 3 statut spółdzielni, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdania finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni.

W praktyce jest to przepis bojkotowany przez organy spółdzielczej nomenklatury.

Sama słyszałam, jak adwokat zaproszony przez zarząd spółdzielni na walnym zgromadzeniu wyjaśniał, że

skoro ustawodawca nie przewidział sankcji karnych za niewykonanie w/wym powinności, to zarząd spółdzielni nie ma obowiązku udostępniania dokumentów na stronie internetowej spółdzielni.

A lud spółdzielczy to kupuje i tyle.

Czy to nie jest "dziki kraj" ?
Fix | 07.09.2011, 20:39
Dla właściwej praktyki organów spółdzielni, które zarządzać będą teraz mieniem swych członków oraz właścicieli niebędących członkami, przytoczyć należy uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2000 r., III CZP 10/00 (OSNC 2000, nr 12, poz. 215): „Zakład gospodarki mieszkaniowej lub podobna jednostka powołana do administrowania zasobami mieszkaniowymi gminy, która jednocześnie sprawuje zarząd mieszkaniami wykupionymi od gminy, nie może obciążać ich właścicieli kosztami własnego funkcjonowania, chyba że tak ustalono w umowie o sprawowaniu zarządu”.



Przytoczona teza nie ma wprost zastosowania do spółdzielni zarządzającej lokalami stanowiącymi jej zasoby oraz lokalami stanowiącymi odrębną własność członków lub osób niebędących członkami.

Wskazuje jednak – na tle ustawy o własności lokali – że koszty zarządu nieruchomością wspólną nie są tożsame z kosztami funkcjonowania jednostki zarządzającej.



W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, że kosztami zarządu są tylko te, które bezpośrednio lub pośrednio wiążą się z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną, a tzw. koszty własne natomiast dotyczą zarządzania własnymi zasobami bądź wynikają z innej ustawowej działalności gminy.



Uwaga ta znajdzie zastosowanie do spółdzielni mieszkaniowej, która w myśl nowej ustawy jest obligatoryjnym zarządcą zasobów należących do członków, jak i właścicieli niebędących członkami, jeżeli własność uzyskali oni na podstawie tej ustawy.



Połączenie funkcji spółdzielni jako zarządcy zasobów własnych, w tym przede wszystkim budynków z lokalami należącymi do członków (i osób niebędących członkami) na zasadzie spółdzielczych praw do lokali, oraz zarządcy zasobów należących do członków (i osób niebędących członkami) na zasadach odrębnej własności lokali, a także prowadzenie działalności dopuszczalnej w myśl ustawy i statutu, wymaga od spółdzielni precyzyjnego rozdzielenia kosztów na poszczególne grupy członków i osoby niebędące członkami. (Roman Dziczek "Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych". Wydawnictwo: LexisNexis Wydanie 5, Warszawa 2009r.)



   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Zarządco potrzebny Ci specjalistyczny przegląd pompowni deszczowej lub sanitarnej?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiCzy wiesz, że posiadając urządzenie służące ochronie środowiska jesteś zobowiązany do dokonywania regularnych przeglądów? Terminy zbliżają się nieubłaganie, a w książce serwisowej dalej nie ma wpisu?... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16924|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10536|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10104|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl