W sądach pojawia się coraz więcej spraw dotyczących gospodarowania nieruchomościami, zarówno w spółdzielniach, jak i we wspólnotach mieszkaniowych. W zawiązku z tym zwiększyło się zapotrzebowanie na biegłych sądowych w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Od dłuższego czasu sądy rozpatrują sprawy dotyczące nieprawidłowości występujących w spółdzielniach mieszkaniowych i dobrze opanowały obowiązujące przepisy prawne w kwestii gospodarowania nieruchomościami.
Jednak w praktyce czasami zdarza się, że sądy stosują przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przy rozpatrywaniu spraw dotyczących wspólnot mieszkaniowych, pomimo że od wejścia w życie ustawy o własności lokali (uwl)1 minęło ponad 16 lat. Niestety, niekiedy używana jest nawet niepoprawna terminologia.
Powstało więc zwiększone zapotrzebowanie na specjalistów - biegłych sądowych w zakresie zarządzania nieruchomościami, ze szczególnym uwzględnieniem specyfiki zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.
Biegły sądowy
Ustanawianie
Biegłych sądowych w sprawie, na podstawie § 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 r., ustanawia prezes sądu okręgowego, na okres 5 lat2.
W ust. 2 § 12 wymaga się od osoby ubiegającej się o ustanowienie, wykazania posiadania wiadomości specjalnych poprzez złożenie dokumentów lub przedstawienie innych dowodów. Ocena, czy posiadane wiadomości specjalne zostały dostatecznie wykazane, należy do prezesa sądu okręgowego. Warto tu dodać, że kandydat na biegłego nie będzie egzaminowany.
Zgodnie z § 12. 1. ww. rozporządzenia, biegłym sądowym może być ustanowiona osoba, która:
- korzysta z pełni praw cywilnych i obywatelskich;
- ukończyła 25. rok życia;
- posiada teoretyczne i praktyczne wiadomości specjalistyczne w danej gałęzi nauki, techniki, sztuki, rzemiosła, a także innej umiejętności, dla której ma być ustanowiona;
- daje rękojmię należytego wykonywania obowiązków biegłego;
- wyrazi zgodę na ustanowienie jej biegłym.
Wymagania stawiane licencjonowanym zarządcom nieruchomości przez ministra infrastruktury, są również brane pod uwagę przez prezesa sądu okręgowego przy ustanawianiu zarządcy nieruchomości biegłym sądowym w zakresie zarządzania nieruchomościami (przynajmniej powinny, ale nie muszą).
Wniosek
Do wniosku o ustanowienie biegłym, skierowanym do prezesa sądu okręgowego, należy dołączyć:
- curriculum vitae;
- kopię licencji zawodowej;
- opis pracy w zakresie zarządzania nieruchomościami (przez okres co najmniej 5 lat);
- kopie dokumentów potwierdzających podnoszenie kwalifikacji;
- spis publikacji na temat zarządzania i innych czynności, jeżeli związane były z zarządzaniem nieruchomościami;
- opinię z miejsca pracy (opinia zarządu wspólnoty mieszkaniowej);
- opinię organizacji zawodowej (opinia stowarzyszenia zarządców nieruchomości, o ile zarządca należy do stowarzyszenia - nie ma na szczęście jeszcze przymusu należenia do jakiegokolwiek stowarzyszenia czy izby).
Biegły przed objęciem funkcji składa wobec prezesa przyrzeczenie według następującej roty: Świadomy znaczenia mych słów i odpowiedzialności przed prawem przyrzekam uroczyście, że powierzone mi obowiązki biegłego sądowego wykonywać będę z całą sumiennością i bezstronnością.
Biegły nie może odmówić wykonania należących do niego czynności w okręgu sądu okręgowego, przy którym został ustanowiony, zleconych przez sąd lub organ prowadzący postępowanie przygotowawcze w sprawach karnych.
Listy biegłych sądowych są dostępne w sekretariatach sądowych. W styczniu każdego roku prezes sądu okręgowego podaje do wiadomości sądom rejonowym w okręgu sądu okręgowego oraz Ministerstwu Sprawiedliwości listy biegłych sądowych.
Zarządca nieruchomości, po ustanowieniu go biegłym i po złożeniu przyrzeczenia, uprawniony jest do wydawania opinii na zlecenie sądu lub organu prowadzącego postępowanie przygotowawcze. Biegły wydając opinię, używa tytułu biegłego sądowego z oznaczeniem specjalności (w zakresie zarządzania nieruchomościami) oraz sądu okręgowego, przy którym został ustanowiony, tzn. swoją opinię parafuje pieczątką biegłego sądowego.
Uwaga: Zgodnie z zapisem w art. 185 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn), zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Może również wykonywać opracowania (opinie) na zlecenie osób lub instytucji prywatnych, ale wówczas nie może używać pieczątki biegłego sądowego. W takiej sytuacji powinien parafować sporządzoną opinię pieczątką zarządcy nieruchomości, obowiązkowo zawierającą numer licencji zawodowej.
Występowanie biegłego w sprawie
Z doświadczenia autora wynika, że ustanowionych jest już bardzo wielu biegłych sądowych w zakresie zarządzania nieruchomościami. Nadal jednak w sądach nie są oni powoływani na biegłych w sprawach dotyczących wspólnot mieszkaniowych.
W sytuacjach skomplikowanych sądy wolą powoływać biegłych księgowych, którzy nie znają specyfiki zarządzania nieruchomościami. Wyliczenia we wspólnotach mieszkaniowych są wyjątkowo proste. Trudne i wymagające wiedzy specjalisty są natomiast metody (regulaminy, algorytmy) wykonywania tych rozliczeń.
Zarządom wspólnot mieszkaniowych i właścicielom lokali doradzam, żeby żądali od sądu powołania biegłego sądowego w zakresie zarządzania nieruchomościami, w celu przedstawienia przez niego opinii na temat spornych kwestii w sprawie jako niezależnego, bezstronnego specjalisty, a nie z zakresu księgowości.
Wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi pełnej księgowości, lecz ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Wspólnotę mieszkaniową w sądzie reprezentuje jej zarząd (art. 21 ust. 1 uwl) i zatrudnianie adwokatów w takiej sytuacji jest zbędne.
Biegły w opinii wskazałby na podstawie dokumentów zgromadzonych w sprawie występujące nieprawidłowości, a przede wszystkim wskazałby sądowi brak dokumentów, które uniemożliwiły wydanie rzetelnego i pełnego uzasadnienia wyroku.
Jest to bardzo ważne, ponieważ nagminnie zarządy wspólnot nie zezwalają właścicielom lokali na dostęp do dokumentacji i nie mogą oni przedstawić sądowi niepodważalnych dowodów na okoliczność dochodzonych roszczeń. Biegły zwróciłby się do sądu o udostępnienie dokumentów, a nawet o zezwolenie na częściową kontrolę działalności zarządu (lokalu właściciela) w zakresie objętym sprawą.
> Gdy zarządca jest biegłym
Sąd przy rozpatrywaniu sprawy nie ma obowiązku uwzględnienia opinii biegłego, ale ma obowiązek zapoznania się z jego opinią. Brak ustosunkowania się do opinii biegłego może być podstawą do złożenia skutecznej apelacji.
Mam nadzieję, że przy pomocy biegłych sądowych i determinacji powoda w Polsce można w sądzie dochodzić skutecznie swoich praw, choć jest to bardzo ciężka droga.
2
