Pod koniec ubiegłego roku Ministerstwo Infrastruktury opracowało dokument pt. „Kierunki zmian w programie społecznego budownictwa czynszowego". Projekt ten wywołał liczne kontrowersje i komentarze.
Dotychczas najważniejszymi głosami w dyskusji o budownictwie społecznym były: uwagi Polskiej Izby Gospodarczej TBS [1], artykuł pt. „Co dalej z TBS?" opublikowany w „Dzienniku Gazecie Prawnej" [2] i artykuł pt. „Wysyp czynszówek?" z „Gazety Wyborczej" [3]. Poniżej omówiono stanowiska wobec programu rządowego przedstawione w tych trzech opracowaniach.
Wykup lokali
Podstawowym problemem, wyraźnie zarysowanym w oprotestowanym przez Polską Izbę Gospodarczą TBS dokumencie Ministerstwa, jest kwestia umożliwienia najemcy kupna lokalu znajdującego się w zasobach TBS. Izba stoi na stanowisku, że zgodnie z dotychczasowymi przepisami mieszkania czynszowe nie powinny być odsprzedawane, a tym samym zasoby czynszowe powinny się zwiększać dzięki nowemu budownictwu, a nie być uszczuplane przez osoby, które lokal nabędą. Izba przypomina, że preferencyjne, nisko oprocentowane kredyty otrzymały spółki TBS, a nie lokatorzy, którzy niesłusznie uważają, że płacąc czynsze (z których m.in. TBS spłaca kredyt), stają się współwłaścicielami mieszkania. Izba podkreśla, że potencjalny nabywca lokalu TBS, jeśli może sobie pozwolić na kupno mieszkania na własność, nie spełnia już warunków, które zdecydowały o uprawnieniu do wynajmowania mieszkania w zasobach czynszowych wybudowanych w oparciu o preferencyjne finansowanie państwa. Dodatkowym argumentem przeciwko uszczuplaniu zasobów czynszowych TBS przez zakup lokali jest związane z tym zmniejszenie mobilności ludności, a w konsekwencji walki z bezrobociem.
Do problemu sprzedaży mieszkań z zasobów TBS odniósł się również „Dziennik Gazeta Prawna". W artykule wyrażono obawę, że zakup na zaproponowanych warunkach byłby bardzo kosztowny ze względu na wycenę lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego po aktualnych cenach rynkowych i w warunkach kredytu znacznie droższego od tego, który był udzielany przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Gazeta ostrzega także potencjalnych nabywców, że po kupnie lokalu płacić oni będą znacznie wyższe czynsze niż obecnie jako najemcy.
Dofinansowanie inwestycji
Publicysta „Gazety Wyborczej" nie ustosunkowuje się do słuszności wykupu mieszkań na własność z zasobów TBS, relacjonuje natomiast ważniejsze postanowienia ministerialnego dokumentu. Wyraża obawę, czy zaproponowany system finansowego wsparcia (zwrot 30% wartości inwestycji i dopłaty z budżetu różnicy pomiędzy oprocentowaniem preferencyjnym a rynkowym) jest realny. Obecnie Bank Gospodarstwa Krajowego ma na wsparcie budownictwa czynszowego zaledwie 7 mln zł, co oznacza możliwość zaciągnięcia preferencyjnego kredytu rzędu 250 mln zł, a tym samym drastycznie odbiega od potencjalnych możliwości rozwojowych TBS zdefiniowanych przez zatwierdzone wnioski inwestorów, nie mówiąc już o potrzebach mieszkaniowych ludności ocenianych na około 1,5 mln lokali.
Jak wynika z ministerialnego projektu, przewiduje się trzy instrumenty finansowania budownictwa mieszkań czynszowych: dofinansowanie części przedsięwzięcia, preferencyjne kredyty udzielane przez BGK oraz zwolnienie z podatku CIT dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkalnymi. Izba TBS proponuje, by wśród instrumentów wspierających uwzględnić dodatkowo gwarancje rządowe na udzielane kredyty oraz by w kosztach budowy mieszkań na wynajem mogli partycypować tylko pracodawcy i osoby prawne, a nie osoby fizyczne.
Proponowane przez Ministerstwo Infrastruktury zmiany ustawowe przewidują, że prawo do nabycia lokalu będzie miał wyłącznie najemca będący równocześnie partycypantem. Według Izby TBS jest to przepis nieuprawniony. Partycypacja jest bowiem swoistą zwrotną pożyczką udzielaną przez przyszłego lokatora inwestorowi, a nie stanowi wkładu kapitałowego najemcy w budowę. W nowych regulacjach nie powinno być zatem partycypacji osób fizycznych, a jedynie pracodawców i osób prawnych.
Niezależnie od tego Izba podziela obawy „Gazety Wyborczej" co do możliwości wspierania budownictwa z funduszu dopłat, skoro państwo dysponuje bardzo skromnymi możliwościami finansowymi na dopłaty do różnicy pomiędzy preferencyjnym oprocentowaniem kredytów a rynkowym, które są najefektywniejszym wsparciem, gdyż umożliwiają pozyskiwanie kredytów w bankach komercyjnych.
W projekcie ministerialnym proponuje się utworzenie, nieistniejących obecnie, nowych instytucji, czyli „społecznych grup mieszkaniowych", do których zgłaszaliby się najemcy pragnący zainwestować środki w budowę mieszkań czynszowych. Cel tworzenia takich grup nie jest w dokumencie jasno określony.
Izba TBS zgłasza postulat, aby nowe przepisy były uregulowane w dwóch oddzielnych ustawach: osobno dla społecznego budownictwa czynszowego i osobno dla pozostałych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (budownictwa komunalnego i czynszowego), a nie w jednym dokumencie. Swoje stanowisko Izba uzasadnia specyfiką budownictwa czynszowego realizowanego w formule TBS i niedostatecznym rozróżnieniem pojęć budownictwa społecznego i socjalnego.
Podsumowanie
Powyżej przedstawiono najważniejsze uwagi i opinie, ale zainteresowane strony, zwłaszcza Polska Izba Gospodarcza TBS, zgłosiły ich znacznie więcej. Swoje uwagi przedstawią także z pewnością inni zainteresowani: m.in. gminy, zarządy TBS, Bank Gospodarstwa Krajowego i sejmowa Komisja Infrastruktury. Jak zapewnia Ministerstwo Infrastruktury, projekt zostanie przyjęty nie wcześniej niż w 2011 roku, jest więc czas, aby starannie przeanalizować „Kierunki zmian w programie społecznego budownictwa czynszowego", a zwłaszcza zastrzeżenia i zarzuty wobec tego projektu, ze szczególnym uwzględnieniem rozbieżnych stanowisk wobec możliwości wykupu na własność mieszkań TBS.
Literatura
1. Uwagi Polskiej Izby Gospodarczej TBS do kierunków zmian w programie społecznego budownictwa czynszowego, PIG TBS, Warszawa, 22 grudnia 2009 r.
2. Co dalej z TBS?, „Dziennik Gazeta Prawna" z 18 stycznia 2010 r.
3. Wielgo M., Wysyp czynszówek?, „Gazeta Wyborcza" z 21 stycznia 2010 r.
2
