CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/tanszy-gaz-1085b/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Kontrowersyjne wyroki Sądu Najwyższego

Janusz Gdański  |  Administrator 6/2011  |  07.07.2011  |  4

Ostatnio szeroko komentowano wyrok Sądu Najwyższego (sygn. akt II CSK 358/10) z 26 stycznia 2011 r.

Wyrok ten był interpretowany jako wprowadzenie zasady, iż wspólnota mieszkaniowa ma prawo zdecydować uchwałą, że nadwyżki zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną po rocznym rozliczeniu pozostają na funduszu remontowym wspólnoty.

Analiza treści i uzasadnienia tego wyroku nie pozwala na wyciągnięcie tak zdecydowanego wniosku z dwóch powodów - wyrokowi sąd w składzie trzech sędziów nie nadał (i nie mógł nadać) mocy zasady prawnej. Ponadto sąd zdecydował jedynie o skierowaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez sąd apelacyjny, który prezentował odmienne stanowisko.

Źle się stanie, jeśli wspólnoty, opierając się na medialnych komentarzach do tego wyroku, będą stosowały wnioski z tych komentarzy jako zasadę prawną. Nieuniknione są konflikty, także dlatego, że niemal powszechną praktyką jest „łączne" coroczne rozliczanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną z kosztami mediów dostarczanych do poszczególnych lokali. A poza tym nadwyżki zaliczek nad wydatkami niekoniecznie w przypadku każdego członka wspólnoty są proporcjonalne do posiadanego przez niego udziału w nieruchomości wspólnej, co w efekcie może doprowadzić do tego, że poszczególni właściciele lokali będą uchwałą wspólnoty zmuszani do pozostawiania na rachunku funduszu remontowego kwot nieproporcjonalnych do udziałów.

To niewątpliwie skłoni niektórych do występowania na drogę sądową, a sądy postawi w trudnej sytuacji.

Nie wiem, jak rozpatrzy kontrowersyjną sprawę sąd apelacyjny - być może nie zgodzi się ze stanowiskiem Sądu Najwyższego. Do czasu uprawomocnienia się ostatecznego wyroku należałoby wstrzymać się z opiniami, tym bardziej że stanowisko SN jest kontrowersyjne, przede wszystkim dlatego, że nadaje nowe znaczenie terminowi „zaliczka".

Do tej pory było oczywiste, że po rozliczeniu roku każdy członek wspólnoty ma prawo niewykorzystane środki wycofać, zaś jeśli miałyby pozostać na rachunku bankowym z przeznaczeniem na przyszłe wydatki, to musiałby się na to zgodzić. Warto podkreślić, że przypadek, gdy właściciel lokalu jest zmuszony uchwałą wspólnoty do pozostawienia swoich pieniędzy na rachunku wspólnoty, daje mu prawo do kwestionowania decyzji wspólnoty w oparciu o treść art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali związku z art. 14 oraz art. 15, gdyż żądanie wpłacenia większych niż wynikałoby to z uchwały wspólnoty zaliczek byłoby nadinterpretacją zapisów ustawowych.

Nie wydaje się możliwe, aby art. 22 ust. 3 punkt 3 zezwalał wspólnocie na powiększenie zaliczek po upływie roku, jeśli wpłacone pokrywały zaplanowane wydatki. Nie można wykluczyć, że uchwała zatwierdzająca plan gospodarczy oraz w konsekwencji - wysokość zaliczek - mogłaby być przez właściciela lokalu zaskarżona, gdyby zaliczki miały być wyższe niż wystarczające na pokrycie zaplanowanych zadań.

Uzasadniając swoje stanowisko, Sąd Najwyższy oparł się m.in. na uzasadnieniu wyroku z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07), który ma moc zasady prawnej. Warto przytoczyć jego sentencję - cyt.:

„Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku".

I jeszcze fragment uzasadnienia:

„... do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu... Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną, a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli. W odniesieniu do tego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty."

Przywołany wyżej wyrok jest niesłychanie istotny, chociaż zdarzają się wątpliwości związane z jego stosowaniem. Przede wszystkim wydaje się, że może on stanowić podstawę do braku możliwości wycofania wpłaconych zaliczek na fundusz remontowy przez sprzedającego lokal, podczas gdy w takich sprawach sądy nakazywały zwrot niewykorzystanych zaliczek.

Ponadto powstają wątpliwości dotyczące tytułu własności lokalu, który powstał w wyniku adaptacji części nieruchomości wspólnej z przeznaczeniem na biuro zarządu i został wyodrębniony jako własność wspólnoty, a później - uchwałą wspólnoty - miałby być wynajęty.

Czy w takim przypadku należałoby najpierw zbyć ten lokal na rzecz ogółu właścicieli (współudział)? Sprawa wymaga jednoznacznego wyjaśnienia.

Omawiany na wstępie wyrok SN prezentuje inną filozofię, niż ta, która wcześniej stanowiła podstawę dla sądów stwierdzających, że nadpłatę zaliczek należy bezwzględnie zwrócić wpłacającym. Wydaje się, że warto „pochylić się" nad ustawą o własności lokali i ją znowelizować w taki sposób, by jej zapisy były jednoznaczne i nie było potrzeby odwoływania się do sądów.

Komentarze

(4)
prezes001 | 27.11.2011, 22:51
jak powszechnie wiadomo, zaliczka jest czymś co podlega rozliczeniu, czyli niewykorzystanaczęść zaliczki podlega zwrotowi. Nie rozumiem więc jak można mieć inne zdanie
lola | 09.05.2012, 15:07
ludzie nie czytajcie tego, bo to same bzdury, ten co pisał ten artykuł za ząb nie zna się na procedurze cywilnej. Jak np. można pisać, że sąd apelacyjny może jeszcze nie zgodzić się z wyrokiem SN, bzdura.
tydj | 19.08.2013, 15:05
To jakieś brednie... Jak można móc wycofywać środki z funduszu remontowego ?!?!? Przecież w takiej sytuacji wspólnota nie byłaby w stanie przeprowadzić jakiejkolwiek większej inwestycji bez kredytu !!!! To jak strzelanie sobie w kolano i bezmyślne pozwalanie na zdzieranie z siebie kasy bankom! Przecież na duże inwestycje środki na funduszu remontowym zbiera się nawet kilka lat !!!
Janusz | 03.02.2015, 12:04
Wyraźnie zaznaczyłem, że SN skierował sprawę do ponownego rozpatrzenia.A w sprawie zaliczek na fundusz remontowy są diametralnie różne interpretacje
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... czytam więcej »


Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »

Programy dla zarządcówKoronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm... Czytam więcej »


Jak płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Co wybrać do czyszczenia elewacji i klatek schodowych?

mycie nieruchomościW czasach wirusów, oprócz dbania o budynek pod względem czystości wizualnej, musimy także dbać też o czystość biologiczną. Co może pomóc nam w tych zadaniach? Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Jak ukryć śmietnik w przestrzeni osiedlowej?

pompy cieplne śmietniki w przestrzeni osiedlowej
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Śmietniki – temat wprawdzie trochę wstydliwy, trochę niechciany, a nawet unikany. Niesłusznie. Otóż widok osiedlowych śmietników wcale nie musi wzbudzać odrazy... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
4/2020

Aktualny numer:

Administrator 4/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Umowa najmu a tarcza antykryzysowa
  • - Rozliczanie kosztów ciepła po sezonie
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18906|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12037|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11508|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl