CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Kontrowersyjne wyroki Sądu Najwyższego

Janusz Gdański  |  Administrator 6/2011  |  07.07.2011  |  4

Ostatnio szeroko komentowano wyrok Sądu Najwyższego (sygn. akt II CSK 358/10) z 26 stycznia 2011 r.

Wyrok ten był interpretowany jako wprowadzenie zasady, iż wspólnota mieszkaniowa ma prawo zdecydować uchwałą, że nadwyżki zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną po rocznym rozliczeniu pozostają na funduszu remontowym wspólnoty.

Analiza treści i uzasadnienia tego wyroku nie pozwala na wyciągnięcie tak zdecydowanego wniosku z dwóch powodów - wyrokowi sąd w składzie trzech sędziów nie nadał (i nie mógł nadać) mocy zasady prawnej. Ponadto sąd zdecydował jedynie o skierowaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez sąd apelacyjny, który prezentował odmienne stanowisko.

Źle się stanie, jeśli wspólnoty, opierając się na medialnych komentarzach do tego wyroku, będą stosowały wnioski z tych komentarzy jako zasadę prawną. Nieuniknione są konflikty, także dlatego, że niemal powszechną praktyką jest „łączne" coroczne rozliczanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną z kosztami mediów dostarczanych do poszczególnych lokali. A poza tym nadwyżki zaliczek nad wydatkami niekoniecznie w przypadku każdego członka wspólnoty są proporcjonalne do posiadanego przez niego udziału w nieruchomości wspólnej, co w efekcie może doprowadzić do tego, że poszczególni właściciele lokali będą uchwałą wspólnoty zmuszani do pozostawiania na rachunku funduszu remontowego kwot nieproporcjonalnych do udziałów.

To niewątpliwie skłoni niektórych do występowania na drogę sądową, a sądy postawi w trudnej sytuacji.

Nie wiem, jak rozpatrzy kontrowersyjną sprawę sąd apelacyjny - być może nie zgodzi się ze stanowiskiem Sądu Najwyższego. Do czasu uprawomocnienia się ostatecznego wyroku należałoby wstrzymać się z opiniami, tym bardziej że stanowisko SN jest kontrowersyjne, przede wszystkim dlatego, że nadaje nowe znaczenie terminowi „zaliczka".

Do tej pory było oczywiste, że po rozliczeniu roku każdy członek wspólnoty ma prawo niewykorzystane środki wycofać, zaś jeśli miałyby pozostać na rachunku bankowym z przeznaczeniem na przyszłe wydatki, to musiałby się na to zgodzić. Warto podkreślić, że przypadek, gdy właściciel lokalu jest zmuszony uchwałą wspólnoty do pozostawienia swoich pieniędzy na rachunku wspólnoty, daje mu prawo do kwestionowania decyzji wspólnoty w oparciu o treść art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali związku z art. 14 oraz art. 15, gdyż żądanie wpłacenia większych niż wynikałoby to z uchwały wspólnoty zaliczek byłoby nadinterpretacją zapisów ustawowych.

Nie wydaje się możliwe, aby art. 22 ust. 3 punkt 3 zezwalał wspólnocie na powiększenie zaliczek po upływie roku, jeśli wpłacone pokrywały zaplanowane wydatki. Nie można wykluczyć, że uchwała zatwierdzająca plan gospodarczy oraz w konsekwencji - wysokość zaliczek - mogłaby być przez właściciela lokalu zaskarżona, gdyby zaliczki miały być wyższe niż wystarczające na pokrycie zaplanowanych zadań.

Uzasadniając swoje stanowisko, Sąd Najwyższy oparł się m.in. na uzasadnieniu wyroku z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07), który ma moc zasady prawnej. Warto przytoczyć jego sentencję - cyt.:

„Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku".

I jeszcze fragment uzasadnienia:

„... do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu... Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną, a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli. W odniesieniu do tego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty."

Przywołany wyżej wyrok jest niesłychanie istotny, chociaż zdarzają się wątpliwości związane z jego stosowaniem. Przede wszystkim wydaje się, że może on stanowić podstawę do braku możliwości wycofania wpłaconych zaliczek na fundusz remontowy przez sprzedającego lokal, podczas gdy w takich sprawach sądy nakazywały zwrot niewykorzystanych zaliczek.

Ponadto powstają wątpliwości dotyczące tytułu własności lokalu, który powstał w wyniku adaptacji części nieruchomości wspólnej z przeznaczeniem na biuro zarządu i został wyodrębniony jako własność wspólnoty, a później - uchwałą wspólnoty - miałby być wynajęty.

Czy w takim przypadku należałoby najpierw zbyć ten lokal na rzecz ogółu właścicieli (współudział)? Sprawa wymaga jednoznacznego wyjaśnienia.

Omawiany na wstępie wyrok SN prezentuje inną filozofię, niż ta, która wcześniej stanowiła podstawę dla sądów stwierdzających, że nadpłatę zaliczek należy bezwzględnie zwrócić wpłacającym. Wydaje się, że warto „pochylić się" nad ustawą o własności lokali i ją znowelizować w taki sposób, by jej zapisy były jednoznaczne i nie było potrzeby odwoływania się do sądów.

Komentarze

(4)
prezes001 | 27.11.2011, 22:51
jak powszechnie wiadomo, zaliczka jest czymś co podlega rozliczeniu, czyli niewykorzystanaczęść zaliczki podlega zwrotowi. Nie rozumiem więc jak można mieć inne zdanie
lola | 09.05.2012, 15:07
ludzie nie czytajcie tego, bo to same bzdury, ten co pisał ten artykuł za ząb nie zna się na procedurze cywilnej. Jak np. można pisać, że sąd apelacyjny może jeszcze nie zgodzić się z wyrokiem SN, bzdura.
tydj | 19.08.2013, 15:05
To jakieś brednie... Jak można móc wycofywać środki z funduszu remontowego ?!?!? Przecież w takiej sytuacji wspólnota nie byłaby w stanie przeprowadzić jakiejkolwiek większej inwestycji bez kredytu !!!! To jak strzelanie sobie w kolano i bezmyślne pozwalanie na zdzieranie z siebie kasy bankom! Przecież na duże inwestycje środki na funduszu remontowym zbiera się nawet kilka lat !!!
Janusz | 03.02.2015, 12:04
Wyraźnie zaznaczyłem, że SN skierował sprawę do ponownego rozpatrzenia.A w sprawie zaliczek na fundusz remontowy są diametralnie różne interpretacje
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17581|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10961|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10539|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl