W naszym budynku (6 lokali) są mieszkania „powtarzalne", tzn. identyczne w pionie. Według zapisu w akcie notarialnym powierzchnia mojego lokalu wynosi 85,16 m2, a udział 17%. Z kolei mieszkanie sąsiada mieszkającego nade mną ma powierzchnię 74,32 m2 i udział 15%.
Sprawdziłem powierzchnię swojego mieszkania - faktycznie wynosi 85,16 m2, z tego wynika, że sąsiad ma zaniżoną powierzchnię i udział, a więc ponosi mniejsze niż powinien koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Pozostałe 4 lokale należą do gminy, która jest obciążana kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej według procentowego udziału określonego jako 100% minus suma udziałów zbytych lokali.
Nieruchomością wspólną zarządza gminna spółka, która nie posiada inwentaryzacji budynku. Problem przedstawiłem zarządcy, ale nie było żadnej reakcji. Skierowałem do wójta pismo informujące o sytuacji i jej konsekwencjach, tzn. ponoszeniu przez gminę zawyżonych kosztów związanych z utrzymaniem naszego budynku. Odpowiedź mnie zaskoczyła - naczelnik wydziału gospodarki mieszkaniowej, podpisujący się z upoważnienia wójta, poinformował mnie, że sprawa leży w kompetencjach spółki, a moje pretensje są nieuzasadnione, gdyż przecież nie ponoszę wyższych niż powinienem kosztów.
Czy mam uznać, że faktycznie wszystko jest w porządku?
Czytelnik
Stanowisko gminy jest faktycznie nie do przyjęcia. W treści pytania jest zresztą dużo więcej informacji zasługujących na komentarz.
To, że w gminie gospodarką mieszkaniową - w tym zbywaniem lokali - zajmują się osoby niekompetentne, potwierdza chociażby fakt, że lokale są zbywane bez inwentaryzacji nieruchomości. W takim przypadku określenie udziałów w nieruchomości wspólnej jest niemożliwe, chyba że brane są „z sufitu".
Ponadto jest nieprawdopodobne, aby zawsze było możliwe określenie udziału w pełnych procentach. Udział musi być określony ułamkiem zwykłym, który niesłychanie rzadko da się zamienić na skończony ułamek dziesiętny, zatem jest wielce prawdopodobne, że zarówno Pana udział jak i sąsiada jest nieprawidłowy i nie tylko dlatego, że powierzchnia lokalu sąsiada jest źle obliczona.
Ustawodawca w art. 3 ust. 3 wyraźnie nakazuje, aby udziały właściciela niewyodrębnionych lokali obliczać według tej samej zasady, która obowiązuje przy określaniu udziałów lokali wyodrębnionych. Obliczanie udziałów właściciela lokali niewyodrębnionych poprzez odjęcie od 100% sumy udziałów lokali wyodrębnionych jest niezgodne z prawem. Ma to zresztą potwierdzenie w orzecznictwie. W analizowanym przypadku konsekwencje finansowe ponosi gmina, ale zdarza się, że udziały niektórych właścicieli lokali są zawyżone i gmina „zarabia", gdyż nie zawsze właściciele lokali są świadomi, że gdy lokal od gminy nabywali, to ich po prostu oszukano.
Reakcja gminy na informację o ponoszeniu przez nią zawyżonych kosztów jest trudna do zrozumienia, trudno też doszukać się jej przyczyny.
W analogicznych sytuacjach wspólnoty zazwyczaj podejmują uchwały o zmianie zapisów wieczystoksięgowych w związku z efektami inwentaryzacji. Nie jest to jednak zawsze skuteczne.
Podkreślić należy, że wspólnota może podejmować wyłącznie te decyzje, które dotyczą nieruchomości wspólnej. Uchwała dotycząca zmiany udziałów jako konsekwencji błędnego ich obliczenia może stanowić podstawę do zmiany zapisów wieczystoksięgowych, ale uchwała, w której właściciele postanawiają zmienić zapisy dotyczące powierzchni lokalu jest bezprzedmiotowa.
Potwierdza to postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r. (sygn. akt. II CSK 267/10), w którym znajduje się stwierdzenie, że taka sprawa wykracza poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i jest nieważna. Uzasadniając postanowienie w tym przedmiocie, SN przywołał uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07), w której wskazano, że wspólnota mieszkaniowa nie może ingerować uchwałą w odrębną własność poprzez korygowanie powierzchni lokali, a co za tym idzie, udziałów w nieruchomości wspólnej.
W opisanej wyżej sprawie powinna być zastosowana procedura oparta m.in. na treści art. 4 ust. 2 ustawy o własności lokali, w myśl którego przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali właściciele już wyodrębnionych lokali nie są stronami umów o wyodrębnienie kolejnych lokali. Gmina powinna zlecić inwentaryzację nieruchomości, a następnie zaprosić właścicieli lokali wyodrębnionych do notariusza i skorygować wcześniej zawarte umowy. Gdyby odmówili, to gmina powinna wystąpić przeciwko nim do sądu. Oczywiście wszelkie koszty musiałaby ponieść gmina, jako podmiot odpowiedzialny za popełnione błędy.
Powyższy przypadek jest jednym z wielu uzasadniających konieczność zatrudniania przez gminy licencjonowanych zarządców nieruchomości. Ich wiedza nie tylko gwarantuje prawidłowe gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości i lokali, ale także zabezpieczy finanse gminy przed koniecznością ponoszenia zbędnych kosztów.
2
