Jeżeli na podstawie uchwały zarządu spółdzielni mieszkaniowej ustanowiono choć jedną odrębną własność lokalu, to zarząd nie może następnie określić innego udziału w nieruchomości stanowiącej już współwłasność spółdzielni i właściciela lokalu.
Spółdzielnia mieszkaniowa w T. zwróciła się do notariusza z wnioskiem o dokonanie czynności notarialnej w sprawie ustanowienia na rzecz Zofii U. odrębnej własności lokalu mieszkalnego, wyodrębnionego z nieruchomości.
Nieruchomość ta została wskazana w uchwale zarządu spółdzielni w lutym 2006 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości mieszkalnej, jak i w uchwale zarządu spółdzielni z września 2008 r. w sprawie zmiany załącznika, uchwały podjętej w lutym.
Notariusz odmówił dokonania powyższej czynności, powołując się na przepisy ustawy o własności lokali oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W uzasadnieniu dodał, że spółdzielnia doprowadziła do stanu niezgodnego z prawem, gdyż wydała dwie uchwały określające zróżnicowaną wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu.
W konsekwencji, w księdze wieczystej istnieją dwa różne ułamki określające wielkość udziałów. Tym samym, w ocenie notariusza taka sytuacja uniemożliwia ustanowienie odrębnej własności lokali. Stan ten będzie zaś trwał do czasu ujednolicenia ułamka określającego wielkość udziałów współwłaścicieli.
Sąd okręgowy, przed którym zawisła niniejsza sprawa stwierdził, że możliwe są trzy koncepcje rozstrzygnięcia, przy czym on sam skłania się ku jednej z nich. Polega ona na założeniu, że wpis zróżnicowanych wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu nie powinien blokować wnioskowanej czynności.
Jednak należy bezwzględnie założyć, że zarząd spółdzielni mieszkaniowej nie miał prawa określenia na nowo wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. W konsekwencji wyodrębnienie wszystkich następnych lokali powinno odbyć się na podstawie pierwszej uchwały. To z kolei powoduje, że notariusz powinien umożliwić dokonanie wnioskowanej czynności przy uwzględnieniu tej pierwotnej uchwały.
Sąd Najwyższy rozpoznający powyższe pytanie prawne stwierdził, że przede wszystkim należy ustalić możliwość wydania przez zarząd spółdzielni dwóch uchwał określających przedmiot odrębnej własności lokali w określonej nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej w sposób odmienny.
> Konsekwencje błędnych udziałów
Na podstawie art. 42 w związku z art. 1 ust. 3 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stwierdził, że zarząd spółdzielni ma prawo decydowania o przedmiocie odrębnej własności lokali i związanym z nią udziale w nieruchomości wspólnej, tylko w odniesieniu do nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.
>> Instalacja gazowa we wspólnocie
Tym samym brak jest podstawy do decydowania o zmianie udziału w nieruchomości wspólnej, gdy nie należy ona w całości do spółdzielni, ale stanowi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali. Powoduje to, że działania zarządu w sprawie wydania kolejnej uchwały dotyczącej określenia udziału w nieruchomości są bezprawne.
>>> Błędna wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej
Zarząd spółdzielni mieszkaniowej będzie związany swoją uchwałą, jeśli chociaż jeden lokal zostanie na jej podstawie wyodrębniony. W przeciwnym razie spółdzielnia może dalej zmieniać przedmiotową uchwałę. Mając na uwadze powyższe, Sąd Najwyższy uznał, że w sytuacji, w której znalazła się spółdzielnia mieszkaniowa w T., kiedy istnieje już odrębna własność lokali, ustanowiona na podstawie uchwały z lutego 2006 r. i przy założeniu, że druga uchwała jest nieważna, możliwe jest zastosowanie koncepcji wskazanej przez sąd okręgowy.
2
