Amortyzacja - wartość początkowa

Wartość majątku

W przypadku wspólnot mieszkaniowych amortyzacji mogą podlegać budowle, natomiast w przypadku osób fizycznych lub prawnych - każdy obiekt, nabyty w sposób odpłatny lub nieodpłatny. Spółdzielnie mieszkaniowe mogą amortyzować majątek, który nie jest zaliczany do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych. Wielkość odpisów amortyzacyjnych zależy od wartości poszczególnych składników majątku, zastosowanych stawek i metody amortyzacji. Wartość każdego składnika nazywa się wartością początkową. Ustala się ją w sposób właściwy dla konkretnego sposobu nabycia (zakup, budowa, darowizna, itd.).

Zakup

 Wartość początkowa odpowiada cenie nabycia. Pojęcie to nie jest równoznaczne z ceną określoną w kodeksie cywilnym lub w ustawie o cenach. Na cenę nabycia składa się:

a) kwota należna zbywcy (netto - jeżeli nabywca może odliczyć VAT, brutto - jeżeli nie odlicza); zakup na raty nie ma żadnego wpływu na ustalenie wartości początkowej,

b) koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania nabytej rzeczy do używania - ale tylko takie, które powstały w bezpośrednim związku z zakupem; nie mogą to być koszty inne niż opłata notarialna, sądowa, PCC, prowizja dla pośrednika,

c) odsetki, prowizje np. od kredytu - naliczone do dnia wprowadzenia obiektu do ewidencji; po tej dacie odsetki stają się kosztem odliczanym na bieżąco.

Ponieważ grunty (także w użytkowaniu wieczystym) nie podlegają amortyzacji, ustalając cenę zakupu gruntu zabudowanego budynkiem należy koniecznie osobno określić wartość gruntu, osobno - wartość obiektu. Ma to także bardzo istotne znaczenie dla rozliczenia kosztów kredytu. Jeżeli zakup nieruchomości został sfinansowany kredytem - odsetki od tej jego części, która przypada na wartość budynku, naliczone do dnia wprowadzenia go do ewidencji środków trwałych będą powiększać wartość początkową budynku. Odsetki zwiększają wartość początkową środka trwałego bez względu na to, czy zostały faktycznie zapłacone. W przepisie mowa jest bowiem o naliczonych odsetkach, a więc także, wtedy gdy są one doliczone do kwoty głównej pożyczki lub kredytu. Natomiast odsetki od części kredytu przypadającego na cenę gruntu będą stanowić koszt uzyskania przychodu.

Jak zauważono wyżej, w niektórych sytuacjach podatek VAT naliczony przy zakupie będzie amortyzowany. Jeżeli kupujący jest zwolniony od VAT lub nabył obiekt do czynności zwolnionych od VAT (np. lokal mieszkalny w celu wynajmowania) - nie może rozliczyć podatku naliczonego. Wówczas podatek naliczony zwiększa wartość początkową. Dzieje się tak także, wtedy gdy VAT w ogóle nie stanowi podatku naliczonego (np. przy zakupie samochodu osobowego podatkiem naliczonym jest tylko 60% VAT wykazanego w fakturze).

W niektórych wypadkach można dokonać samodzielnej wyceny majątku; mogą to zrobić wyłącznie osoby fizyczne, osoby prawne nie mają takiej możliwości.

Zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o PIT, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika. Dokonując wyceny powinien on uwzględnić ceny rynkowe środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia. Jeżeli podatnik ma zamiar wykorzystywać w działalności gospodarczej tylko część nieruchomości (np. parter budynku, który kupił kilka lat wcześniej) nie dokonuje wyceny tej części. Wycena powinna dotyczyć całości obiektu i dopiero od tak ustalonej wartości należy określić wartość początkową w takiej proporcji, w jakiej pozostaje powierzchnia części budynku w stosunku do całej powierzchni.

Jeżeli budynek w dniu zakupu nie nadaje się do użytku i wymaga dodatkowych nakładów, będą one podwyższać wartość początkową; mamy tu do czynienia jednocześnie z ceną nabycia i kosztem wytworzenia.

Cenę nabycia koryguje się o różnice kursowe, naliczone do dnia przekazania do używania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej. Różnice mogą powstać np. przy zakupie, gdzie cena jest ustalona w walucie obcej, a kurs w dniu zapłaty odbiega od kursu z dnia zarachowania.

Nabycie udziału w nieruchomości

W przypadku nabycia udziału w nieruchomości wartością początkową jest cena nabycia udziału. Jeżeli środek trwały stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika w jej własności. Zasada ta nie ma jednak zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Zamiana

Zamiana należy do kategorii odpłatnych nabyć, jednak w umowie nie określa się ceny nabycia. Oznacza to, że w przypadku zamiany podatnicy powinni określić w umowie cenę nabycia, czyli kwotę należną zbywcy, w tym wypadku byłby to ekwiwalent ekonomiczny w postaci innej rzeczy lub prawa. Jeżeli jest to zamiana z dopłatą - ceną nabycia jest wartość oddawanej rzeczy i wartość dopłaty.