Siedziba wspólnoty dla celów podatkowych

Przepisy podatkowe

 Prawidłowe określenie siedziby podatnika jest istotne z uwagi na konieczność ustalenia właściwego organu podatkowego, tj. organu, do którego należy składać wszelkie formularze podatkowe (np. NIR, CIT, VAT) oraz wpłacać należne podatki. Właściwość miejscową dla poszczególnych podatków ustala się według reguł określonych w ordynacji podatkowej oraz w rozporządzeniu ministra finansów w sprawie właściwości organów podatkowych. Zgodnie z art. 17 ordynacji, właściwość miejscową ustala się według adresu siedziby podatnika. Natomiast w myśl § 2 rozporządzenia ministra finansów, w sprawach podatku dochodowego od osób prawnych właściwy miejscowo jest organ podatkowy według adresu siedziby wynikającej:

1) z odpowiedniego rejestru, lub

2) ze statutu lub umowy, jeżeli adres siedziby nie został ujawniony w odpowiednim rejestrze.

Prawo podatkowe nie definiuje pojęcia siedziby. Pomocniczo należy więc stosować prawo cywilne. W myśl art. 41 kc, jeżeli ustawa lub oparty na niej statut nie stanowi inaczej, siedzibą osoby prawnej jest miejscowość, w której ma siedzibę jej organ zarządzający. Przepis ten stosowany jest także w odniesieniu do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (w tym także do wspólnot mieszkaniowych). Ponieważ nie prowadzi się specjalnych rejestrów dla wspólnot mieszkaniowych, w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy ustawa o własności lokali określa, w jaki sposób ustalić siedzibę wspólnoty mieszkaniowej. Niestety żaden z jej przepisów do tej kwestii nie odnosi się. Pozostaje więc zasada generalna - jej siedzibę wyznacza się poprzez siedzibę organu zarządzającego.

Ustawa o własności lokali

 Jak powszechnie wiadomo, przepisy ustawy o własności lokali w części dotyczącej struktury i sposobów zarządzania są wyjątkowo niejasne i rodzą mnóstwo wątpliwości stricte teoretycznych i praktycznych. Większość komentatorów opowiada się za koncepcją, że art. 18 eliminuje art. 20 ustawy, co oznacza, że powierzenie zarządu zarządcy zewnętrznemu wyłącza obowiązek powołania zarządu wspólnoty. W mojej ocenie jest to pogląd nieprawidłowy; z treści obu przepisów nie wynika, że „sposób zarządzania", o którym mowa w art. 18 zastępuje funkcje zarządu wspólnoty, o których mowa w art. 21. Przypomnę, że zgodnie z art. 21 to zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Natomiast w art. 18 mowa jest o sposobie zarządu nieruchomością wspólną, który sprowadza się do:

1) zarządu właścicielskiego,

2) zarządu powierzonego.

Jednak zarząd właścicielski nie eliminuje zawarcia umowy o zarządzanie z wyspecjalizowanym zarządcą; umowa wymaga wówczas formy pisemnej i powinna odpowiadać warunkom określonym w art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Warto podkreślić, że z żadnego przepisu ustawy o własności lokali nie wynika, że w przypadku wyboru sposobu zarządzania poprzez zarząd powierniczy (powierzony), we wspólnocie nie powołuje się zarządu. Z pewnością zaś ustawa nie wprowadza takiego zakazu. Co więcej, z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że brak zarządu działającego jako organ wspólnoty w rozumieniu art. 20 uwl uniemożliwi postępowanie przed sądem w niektórych sprawach, np. w postępowaniu upominawczym. Przykładowo, w uchwale z 20.07.1999 r. (III CZP 19/99) SN uznał, że: Zarządca nieruchomości nie jest legitymowany w ramach powierzonego mu administrowania tą nieruchomością do dochodzenia na swoją rzecz należności z tytułu zaliczek na koszty zarządu wymienioną nieruchomością.

Tryb zaskarżenia „uchwały" w małej wspólnocie mieszkaniowej ZOBACZ>>

Pomijając w tej chwili rozważania natury cywilistycznej związane z prawidłowym odczytaniem przepisów ustawy o reprezentacji wspólnoty, warto pamiętać, że niepowołanie zarządu, o którym mowa w art. 20 uwl zrodzi trudności w rozliczeniu podatkowym wspólnoty. Organy podatkowe uznają bowiem, że siedziba wspólnoty znajduje się tam, gdzie jest siedziba zarządcy.

Przepisy o statystyce

Dość głośny stał się wyrok NSA z 16.12.2008 r. (II GSK 583/08), który zapadł w sprawie dotyczącej uzyskania przez wspólnotę mieszkaniową numeru REGON. O wpis wspólnoty do Krajowego Rejestru Urzędowego podmiotów gospodarki narodowej wystąpił zarządca (prawidłowo upoważniony), któremu powierzono zarząd nieruchomością na podstawie art. 18 uwl. Wspólnocie odmówiono wydania zaświadczenia o numerze identyfikacyjnym REGON, z uwagi na to, że według organu adres siedziby wspólnoty został podany nieprawidłowo, gdyż powinien być zgodny z adresem siedziby organu zarządzającego wspólnoty, jakim był zarządca. Jako podstawę prawną wskazano § 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 lipca 1999 r. w sprawie sposobu i metodologii prowadzenia i aktualizacji rejestru podmiotów gospodarki narodowej. W skardze do sądu podnoszono, że wspólnota w ogóle nie ma organu zarządzającego (nie powołano tam w ogóle zarządu, o którym mowa w art. 20), lecz jedynie ustanowionego zarządcę nieruchomości wspólnej, a zarządca nieruchomości nie jest organem wspólnoty mieszkaniowej. Warto podkreślić, że NSA zgodził się z tą argumentacją wyrażoną w skardze kasacyjnej: Należy zgodzić się ze stanowiskiem zajętym w skardze kasacyjnej, iż zarząd ustanowiony w trybie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, jest organem wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Natomiast zarządca nieruchomości, powołany w trybie art. 18 ust. 1 ustawy, nie jest jej organem, lecz osobą, która wykonuje czynności faktyczne związane z nieruchomością i prawne na podstawie uchwały właścicieli lokali, gdyż nie ma ustawowej delegacji do reprezentowania wspólnoty. Mimo tego poglądu, NSA zgodził się jednak z organa-mi statystycznymi, że w przypadku wskazania adresu siedziby wspólnoty w rejestrze REGON ma zastosowanie przepis § 7 ust. 2 rozporządzenia. Skoro zaś organem zarządzającym jest spółka cywilna, za adres wspólnoty przyjmuje się adres siedziby organu zarządzającego. Dlatego sąd uznał, że adres spółki powinien być adresem wspólnoty na potrzeby rejestru statystycznego.

Gdzie składać deklaracje podatkowe i płacić podatki?

Zdarza się, że organy podatkowe wykorzystują omówiony wyżej wyrok i odmawiają przyjęcia deklaracji podatkowych, jeżeli są one składane w organie właściwym według miejsca położenia nieruchomości, tj. adresu wspólnoty. Siedziba jest bowiem definiowana przez prawo cywilne i przepisy statystyczne w ten sam sposób - jest to adres organu zarządzającego. Jednak w mojej ocenie utożsamianie zarządcy, któremu powierzono zarząd z organem zarządzającym wspólnoty jest błędne. Nawet NSA w omówionym wyżej wyroku bardzo wyraźnie zdefiniował pozycję zarządcy - jako wykonawcę faktycznych czynności zarządczych, wskazując, że zarządca w żadnym wypadku nie jest organem wspólnoty. Skoro zaś nie jest organem wspólnoty, to tym bardziej nie może być „organem zarządzającym". Aby jednak uniknąć sporów z organami podatkowymi najlepiej jest zawsze powoływać zarząd wspólnoty w trybie art. 20 uwl i tylko jemu udzielać pełnomocnictwa do zgłoszenia wspólnoty w rejestrze podmiotów (REGON). W ten sposób wpis do rejestru będzie odzwierciedlał „prawdziwą" siedzibę wspólnoty. Uniknie się także trudności, które muszą powstać, gdy wspólnota zmieni zarządcę lub sposób zarządzania, albo gdy podmiot zarządzający przestanie istnieć - a jego dane będą figurowały w systemie REGON i NIP. Nie ma także powodu, dla którego wspólnota miałaby składać deklaracje i płacić podatki do urzędu skarbowego właściwego dla siedziby zarządcy. Dlatego w mojej ocenie siedzibą wspólnoty jest zawsze jej adres, tj. miejsce położenia nieruchomości.