W mojej jednobudynkowej wspólnocie mieszkaniowej zarząd boryka się z problemem nieczystości pozostawianych przez zwierzęta zamieszkujące nasz budynek. Na walnym zebraniu właścicieli mieszkań została podjęta uchwała o wprowadzeniu opłaty „za zwierzę domowe", aby w ten sposób uzyskać środki finansowe na usuwanie nieczystości. Jednak kilku lokatorów zaprotestowało i zagroziło podaniem sprawy do sądu.
Czy jedyny sposób na pozbycie się zwierzęcych nieczystości to apele do mieszkańców oraz gminy o zwracanie uwagi i karanie? Czy mamy prawo pobierać dodatkowe opłaty?
Członek zarządu wspólnoty
Nie tylko wspólnoty mają problemy z terenami zanieczyszczonymi przez domowe zwierzęta. Nie zawsze „efekty" może usunąć właściciel zwierzęcia (np. posiadacz stada gołębi), ale nawet gdy może, to zazwyczaj nie chce i tego nie robi.
Wiele samorządów usiłuje walczyć z zanieczyszczeniami po zwierzętach przez uchwalanie regulaminów utrzymania porządku i czystości w gminach oraz wykorzystywanie do ich egzekwowania straży miejskiej, ale sukcesami mogą pochwalić się tylko nieliczne.
Dopóki mieszkańcy nie zrozumieją, że pozostawianie „śladów" po swoich pupilach źle o nich świadczy, dopóty nasze miasta będą wyglądały tak jak wyglądają, a jedynym sposobem usunięcia śmierdzących zanieczyszczeń będzie deszcz (stosowane gdzieniegdzie „odkurzacze" nie rozwiązują problemu).
Gminy posiadają możliwości prawne stosowania sankcji za zanieczyszczenia, gdyż obowiązująca ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. DzU z 2005 r. nr 236, poz. 2008) zawiera następujące zapisy:
Art. 3.1. Utrzymanie czystości i porządku w gminach należy do obowiązkowych zadań własnych gminy.
Art. 4. 1. Rada gminy, po zasięgnięciu opinii państwowego powiatowego inspektora sanitarnego, uchwala regulamin utrzymania czystości i porządku na terenie gminy, zwany dalej „regulaminem"; regulamin jest aktem prawa miejscowego.
2. Regulamin określa szczegółowe zasady utrzymania czystości i porządku na terenie gminy dotyczące:
(... ) 6) obowiązków osób utrzymujących zwierzęta domowe, mających na celu ochronę przed zagrożeniem lub uciążliwością dla ludzi oraz przed zanieczyszczeniem terenów przeznaczonych do wspólnego użytku;
Art. 10. 2a. Karze ...grzywny podlega ... ten, kto nie wykonuje obowiązków określonych w regulaminie.
Ustawodawca, nakładając na gminę określone obowiązki w zakresie utrzymania porządku i czystości, upoważnił ją do stosowania sankcji za naruszanie uchwalonego przez radę gminy regulaminu. W wypadku wspólnot mieszkaniowych sytuacja jest diametralnie różna - jedyny przypadek, w którym wspólnota może obciążyć właściciela lokalu dodatkowymi kosztami, jest wymieniony w art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej właścicieli lokali użytkowych, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali).
Wspólnota nie ma więc prawa, aby wprowadzać jakiekolwiek opłaty, inne niż na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Pamiętać należy, że „władza" wspólnoty jest ograniczona jedynie do nieruchomości wspólnej. Wspólnota nie może np. zabronić właścicielowi lokalu, by ten w swoim lokalu prowadził działalność gospodarczą (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia br.).
Niektóre wspólnoty podejmują uchwały, których konsekwencje mogą narazić je na konflikt z prawem. Zdarza się, że uchwalają, że członek wspólnoty, który na elewacji budynku powiesił swoją reklamę lub wykorzystuje dla własnych celów wspólne pomieszczenie, będzie płacił podwyższoną zaliczkę na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Jest to absolutnie niedozwolone - zarówno opłata za reklamę jak i czynsz za dodatkowe pomieszczenie to pożytki wspólnoty, które są opodatkowane.
Przychód z pożytków stanowi dochód każdego z członków wspólnoty (proporcjonalnie do posiadanych udziałów) i musi być uwzględniony w rocznym rozliczeniu PIT. O tym nie wszyscy pamiętają.
W uzasadnieniu wyżej przywołanego wyroku Sądu Najwyższego znajduje się zdanie: ...Regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może narzucać właścicielowi większych ograniczeń, niż wynikające z kodeksu cywilnego. Natomiast - zgodnie z art. 206 kodeksu cywilnego - współwłaściciel nieruchomości może z niej korzystać w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli.
|
» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce. |
|---|
Regulamin uchwalony przez wspólnotę może więc obligować członków wspólnoty do sprzątania po swoich psach i kotach, ale nie może przewidywać kar za jego naruszenie. W takim wypadku może jednak być zastosowany kodeks wykroczeń: Art. 145. Kto zanieczyszcza lub zaśmieca miejsca dostępne dla publiczności, a w szczególności drogę, ulicę, plac, ogród, trawnik lub zieleniec, podlega karze grzywny do 500 złotych albo karze nagany.
Trzeba więc zgodzić się z tymi, którzy kwestionują uchwałę podjętą przez wspólnotę - brak jest podstaw prawnych do podjęcia uchwały, a więc jest ona nieważna.
Warto dodać, że prawidłowo skonstruowana uchwała wspólnoty powinna na wstępie zawierać podstawę prawną. Przestrzegając tej zasady nigdy wspólnota nie podejmie uchwały sprzecznej z prawem.
Uchwała z wyraźnie wskazaną podstawą prawną zapewne nigdy nie zostanie zaskarżona, jeśli tylko nie narusza zasad prawidłowej gospodarki, umowy właścicieli lokali lub obiektywnie ocenianych interesów członków wspólnoty, co oszczędzi niepotrzebnego angażowania sądów i ograniczy konflikty wśród członków wspólnoty.
Czytaj też:
Kto powinien sprzątać chodnik?
Kto powinien płacić za remont notorycznie dewastowanej klatki schodowej?
2
