Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę

Nieruchomość może być środkiem trwałym lub towarem handlowym. Przychody z ich sprzedaży są opodatkowane według zasad właściwych dla działalności gospodarczej.

Działalnością gospodarczą jest każda działalność zarobkowa, w tym m.in. wytwórcza, budowlana i handlowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Rejestracja działalności nie ma żadnego znaczenia.

Przychód należny

W działalności gospodarczej opodatkowane są przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów i udzielonych bonifikat. Przychód należny ze sprzedaży rzeczy powstaje w dniu jej faktycznego wydania, nie później niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności. Rozłożenie ceny na raty nie zmienia tej zasady. Zaliczki podlegają opodatkowaniu w dniu wydania nieruchomości, nawet jeśli obejmują 100% ceny.

Wartość rynkowa

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość określona przez strony. W podatku dochodowym (inaczej niż w VAT) wymaga się jednak, aby cena odpowiadała wartości rynkowej. Jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej rzeczy, przychód określa organ podatkowy w wysokości jej wartości rynkowej. Jeżeli cena odbiega „nieznacznie" od wartości rynkowej, organ nie może jej podważyć. Podobnie jest w przypadku uzasadnionego znacznego obniżenia ceny poniżej wartości rynkowej. Przepisy nie precyzują, co może być uzasadnioną przyczyną takiej obniżki, wydaje się, że wszelkiego rodzaju zdarzenia mogą „uzasadniać" obniżenie ceny. Trzeba pamiętać, że organ podatkowy ma obowiązek zbadania przyczyn obniżenia ceny. Sądy nie mają co do tego wątpliwości. „Wartość rynkowa nieruchomości stanowi podstawę opodatkowania dopiero wówczas, gdy zostanie wykazane, że cena określona w umowie odbiega od wartości rynkowej w znacznym stopniu i bez uzasadnionej przyczyny, które to przyczyny podają strony umowy, wyjaśniając motywy, jakimi się kierowały zawierając umowę, w szczególności co do wysokości ceny. Racjonalne wyjaśnienie tych przyczyn uniemożliwia ustalenie podstawy opodatkowania według wartości rynkowej"¹. Na obniżenie ceny wpływa fakt, że nabywca poniósł nakłady na kupowaną nieruchomość. „Nie bez znaczenia jest też ustalenie, że nakłady na nieruchomość ponosili nabywcy oraz że rozliczenie tych nakładów mogło znaleźć odbicie w umownych ustaleniach stron co do ceny sprzedawanej nieruchomości"². Na cenę ma także wpływ ustanowiona na gruncie służebność gruntowa albo służebność przesyłu, która może skutecznie zablokować możliwość zabudowy gruntu...

P.S.: Jesteś na Facebooku? Zostań fanem portalu Administrator24.info!