CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Kontrowersyjne zapisy w ustawie o własności lokali...

Janusz Gdański  |  Administrator 7-8/2011  |  06.09.2011

Zdarza się, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej, szczególnie ci, którzy poprzednio byli najemcami gminnych lokali, nie chcą partycypować w kosztach naprawy dachu, jeśli np. mieszkają na parterze. Bywa, że nie chcą oni współfinansować remontu elewacji gdy chodzi o remont tej części, do której ich lokale nie przylegają. Stosunkowo łatwo dają się ich jednak przekonać czytelnymi zapisami ustawy o własności lokali (uwl).

 

Uważam za celowe, by je tutaj przytoczyć:

Art. 3. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Art. 12. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Wszystko wydaje się oczywiste - nie ma znaczenia, czy członek wspólnoty korzysta z części nieruchomości wspólnej, czy nie - musi partycypować w kosztach utrzymania tej nieruchomości w ściśle określonym stosunku (proporcjonalnie do udziału). Jest to regulacja ustawowa i wspólnota nie może jej zmienić uchwałą.

Zdarza się jednak, że wspólnoty niektóre koszty rozliczają nieustawowo. Np. w budynku wieloklatkowym koszty remontu poszczególnych klatek rozliczane są odrębnie - za remont płacą tylko ci, którzy w danej klatce mieszkają. Jest to logiczne, chociaż sprzeczne z prawem. Ale - to, czy uchwała wspólnoty jest sprzeczna z prawem może stwierdzić jedynie sąd. Gdyby jakikolwiek członek wspólnoty zwrócił się do sądu o uchylenie niezgodnej z prawem uchwały wspólnoty, to wyrok uchylający uchwałę byłby tylko formalnością.

Okazuje się jednak, że wcale tak być nie musi. Sąd Apelacyjny w Lublinie (sygn. akt I ACa 178/11) uznał, że właściciele lokali mogą podjąć uchwałę, w której zróżnicują koszty obciążające właścicieli z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, nie tylko wtedy, gdy skorzystają z treści
art. 12 ust. 3, dając prawo do zwiększenia obciążenia kosztami właścicieli lokali użytkowych w uzasadnionych przypadkach. Zdaniem Sądu, tak może się zdarzyć w przypadku kosztów utrzymania wind, które nie muszą obciążać tych właścicieli, których lokale znajdują się w klatkach, w których wind nie ma.

Idąc „tropem" powyższego wyroku można dojść do wniosku, że z nieruchomości wspólnej można wyodrębnić części, które do niej nie należą (!) a ustawowa definicja nieruchomości wspólnej może być interpretowana w różny sposób. Wspólnota może więc np. uchwalić, że remont elewacji budynku obciąża każdego właściciela lokalu wyłącznie kosztami remontu tej części ściany, do której jego lokal przylega, remont komina mają finansować tylko ci członkowie wspólnoty, którzy z niego korzystają zaś za remont dachu płacić muszą jedynie ci, którzy mieszkają na ostatniej kondygnacji a właściciel położonego na parterze lokalu użytkowego nie powinien partycypować w kosztach remontu klatki schodowej, bo z niej nie korzysta.

Z wyrokami sądów nie powinno się dyskutować, co nie oznacza jednak, że należy bezkrytycznie przyjmować je do akceptującej wiadomości. Na szczęście w Polsce nie istnieje prawo precedensów!

Przywołany wyżej wyrok lubelskiego SA powszechnie określany jest jako kontrowersyjny i sprzeczny z art. 12 ust. 2 uwl. Nie można mu jednak odmówić logiki.

Może wiec warto zastanowić się nad celowością wprowadzenia takich zapisów w ustawie o własności lokali, które liberalizowałyby niektóre zasady? Konkretnie - czy nie byłoby uzasadnione, aby w art. 12 wprowadzić dodatkowy punkt o następującej treści:

2a. Wspólnota może uchwałą określić inne niż wyżej określone zasady rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej...

Wprowadzenie takiego zapisu w niczym nie ograniczałoby praw właścicieli do zaskarżania uchwał w trybie art. 25 ust. 1. Co prawda skarżący nie mógłby zawsze powoływać się na naruszenie prawa, ale wystarczającym powodem dla uchylenia uchwały mogłoby być inne, wymienione w tym artykule podstawy - naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesów skarżącego. Uchwały dotyczące różnicowania kosztów utrzymania wind czy remontów klatek schodowych, logicznie uzasadnione, nie byłyby przez sądy uchylane.

Z treści art. 20 ust. 3, w związku z art. 20 ust. 1 wynika, że wspólnota nie ma prawa do wyboru „nienotarialnego" zarządcy - jeśli nie skorzysta z art. 18 ust. 1, to musi wybrać zarząd, który samodzielnie decyduje o wyborze podmiotu, który praktycznie takim zarządcą będzie. Jest on jednak nazywany zwykle „administratorem", który nie musi posiadać ani licencji zawodowej ani ubezpieczenia OC. Nie jest to zgodne z „duchem" ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uważam, że wspólnota powinna mieć prawo wyboru zarządcy bez konieczności angażowania notariusza, jako alternatywę wobec wyboru zarządu. To jednak wymagałoby wprowadzenia wielu zmian w zapisach ustawowych. Podobnych, kontrowersyjnych zapisów można wskazać wiele. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali funkcjonuje już od 16 lat i chyba już pora, aby przygotować „dużą" nowelizację tej ustawy...

P.S.: Jesteś na Facebooku? Zostań fanem portalu Administrator24.info!

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17568|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10951|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10529|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl