CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Kontrowersyjne zapisy w ustawie o własności lokali...

Janusz Gdański  |  Administrator 7-8/2011  |  06.09.2011

Zdarza się, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej, szczególnie ci, którzy poprzednio byli najemcami gminnych lokali, nie chcą partycypować w kosztach naprawy dachu, jeśli np. mieszkają na parterze. Bywa, że nie chcą oni współfinansować remontu elewacji gdy chodzi o remont tej części, do której ich lokale nie przylegają. Stosunkowo łatwo dają się ich jednak przekonać czytelnymi zapisami ustawy o własności lokali (uwl).

 

Uważam za celowe, by je tutaj przytoczyć:

Art. 3. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Art. 12. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Wszystko wydaje się oczywiste - nie ma znaczenia, czy członek wspólnoty korzysta z części nieruchomości wspólnej, czy nie - musi partycypować w kosztach utrzymania tej nieruchomości w ściśle określonym stosunku (proporcjonalnie do udziału). Jest to regulacja ustawowa i wspólnota nie może jej zmienić uchwałą.

Zdarza się jednak, że wspólnoty niektóre koszty rozliczają nieustawowo. Np. w budynku wieloklatkowym koszty remontu poszczególnych klatek rozliczane są odrębnie - za remont płacą tylko ci, którzy w danej klatce mieszkają. Jest to logiczne, chociaż sprzeczne z prawem. Ale - to, czy uchwała wspólnoty jest sprzeczna z prawem może stwierdzić jedynie sąd. Gdyby jakikolwiek członek wspólnoty zwrócił się do sądu o uchylenie niezgodnej z prawem uchwały wspólnoty, to wyrok uchylający uchwałę byłby tylko formalnością.

Okazuje się jednak, że wcale tak być nie musi. Sąd Apelacyjny w Lublinie (sygn. akt I ACa 178/11) uznał, że właściciele lokali mogą podjąć uchwałę, w której zróżnicują koszty obciążające właścicieli z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, nie tylko wtedy, gdy skorzystają z treści
art. 12 ust. 3, dając prawo do zwiększenia obciążenia kosztami właścicieli lokali użytkowych w uzasadnionych przypadkach. Zdaniem Sądu, tak może się zdarzyć w przypadku kosztów utrzymania wind, które nie muszą obciążać tych właścicieli, których lokale znajdują się w klatkach, w których wind nie ma.

Idąc „tropem" powyższego wyroku można dojść do wniosku, że z nieruchomości wspólnej można wyodrębnić części, które do niej nie należą (!) a ustawowa definicja nieruchomości wspólnej może być interpretowana w różny sposób. Wspólnota może więc np. uchwalić, że remont elewacji budynku obciąża każdego właściciela lokalu wyłącznie kosztami remontu tej części ściany, do której jego lokal przylega, remont komina mają finansować tylko ci członkowie wspólnoty, którzy z niego korzystają zaś za remont dachu płacić muszą jedynie ci, którzy mieszkają na ostatniej kondygnacji a właściciel położonego na parterze lokalu użytkowego nie powinien partycypować w kosztach remontu klatki schodowej, bo z niej nie korzysta.

Z wyrokami sądów nie powinno się dyskutować, co nie oznacza jednak, że należy bezkrytycznie przyjmować je do akceptującej wiadomości. Na szczęście w Polsce nie istnieje prawo precedensów!

Przywołany wyżej wyrok lubelskiego SA powszechnie określany jest jako kontrowersyjny i sprzeczny z art. 12 ust. 2 uwl. Nie można mu jednak odmówić logiki.

Może wiec warto zastanowić się nad celowością wprowadzenia takich zapisów w ustawie o własności lokali, które liberalizowałyby niektóre zasady? Konkretnie - czy nie byłoby uzasadnione, aby w art. 12 wprowadzić dodatkowy punkt o następującej treści:

2a. Wspólnota może uchwałą określić inne niż wyżej określone zasady rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej...

Wprowadzenie takiego zapisu w niczym nie ograniczałoby praw właścicieli do zaskarżania uchwał w trybie art. 25 ust. 1. Co prawda skarżący nie mógłby zawsze powoływać się na naruszenie prawa, ale wystarczającym powodem dla uchylenia uchwały mogłoby być inne, wymienione w tym artykule podstawy - naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesów skarżącego. Uchwały dotyczące różnicowania kosztów utrzymania wind czy remontów klatek schodowych, logicznie uzasadnione, nie byłyby przez sądy uchylane.

Z treści art. 20 ust. 3, w związku z art. 20 ust. 1 wynika, że wspólnota nie ma prawa do wyboru „nienotarialnego" zarządcy - jeśli nie skorzysta z art. 18 ust. 1, to musi wybrać zarząd, który samodzielnie decyduje o wyborze podmiotu, który praktycznie takim zarządcą będzie. Jest on jednak nazywany zwykle „administratorem", który nie musi posiadać ani licencji zawodowej ani ubezpieczenia OC. Nie jest to zgodne z „duchem" ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uważam, że wspólnota powinna mieć prawo wyboru zarządcy bez konieczności angażowania notariusza, jako alternatywę wobec wyboru zarządu. To jednak wymagałoby wprowadzenia wielu zmian w zapisach ustawowych. Podobnych, kontrowersyjnych zapisów można wskazać wiele. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali funkcjonuje już od 16 lat i chyba już pora, aby przygotować „dużą" nowelizację tej ustawy...

P.S.: Jesteś na Facebooku? Zostań fanem portalu Administrator24.info!

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19412|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16546|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11837|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl