Zgodnie z art. 42 ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Uchwała powinna określać:
- oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym do tego budynku, jako podstawową nieruchomość ewidencyjną, w którym ustanawia się odrębną własność lokali; nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki posadowione są w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej;
- rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi a władający lokalem faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje;
- wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu,
- oznaczenie osób, którym zgodnie z przepisami ustawy przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali;
- przypadający na każdy lokal stan zadłużenia z tytułu kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami lub dokonanego na podstawie odrębnych przepisów przejściowego wykupienia ze środków budżetu państwa odsetek wraz z oprocentowaniem tych odsetek.
W przedmiotowej sprawie do Sądu Najwyższego trafiła skarga kasacyjna w sprawie stwierdzenia nieważności uchwały spółdzielni mieszkaniowej określającej odrębny przedmiot własności lokali.
Przyczyną sprawy sądowej było określenie w tej uchwale nieruchomości wspólnej jako działki zabudowanej 13. budynkami podczas gdy zasadą, niejednokrotnie potwierdzaną także przez Sąd Najwyższy, jest tworzenie nieruchomości jednobudynkowych.
Także ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych określa obecnie, że na nieruchomości musi znajdować się jeden budynek chyba, że budynki usytuowane są w taki sposób, że nie można ich rozdzielić lub działka jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej.
Sądy obu instancji uznały prawo spółdzielni do takiego określenia nieruchomości wspólnej gdyż skarżący nie dowiódł, że każdy z budynków może stanowić samodzielny wolnostojący blok na działce z dostępem do drogi publicznej.
Tymczasem według oceny sądów układ funkcjonalny tego osiedla uniemożliwiał wyodrębnienie nieruchomości jednobudynkowych.
Czytaj też: Ustanowienie odrębnej własności lokalu
Ponadto infrastruktura taka jak m.in.: śmietniki, miejsca parkingowe, plac zabaw czy węzeł cieplny, jest wspólna dla wszystkich budynków.
Również Sąd Najwyższy do którego trafiła skarga kasacyjna uznał słuszność oceny sytuacji sądów niższej instancji.
2
