CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Czy TBS-y mogą budować?

Irena Scholl  |  Administrator 10/2011  |  23.04.2012
Czy TBS-y mogą budować?
Czy TBS-y mogą budować?
sxc.hu

Na terenie Polski działa 330 TBS-ów, które do końca 2010 r., czyli przez 15 lat, wybudowały 74 tys. 266 mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach wedle formuły non profit.

Mieszkania, wspomagane preferencyjnym kredytem z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, wspierającego zarówno budownictwo TBS-owskie, jak spółdzielcze, przeznaczone były na wynajem, z czego skorzystało 21 spółdzielni, budując 16 744 mieszkania.

Chętnych do wznoszenia i zasiedlania mieszkań dostępnych dla rodzin o średnich dochodach, nie mających zdolności kredytowej na uzyskanie kredytu komercyjnego, było coraz więcej, a pieniędzy na wspieranie tego rodzaju budownictwa coraz mniej. Tak więc środki z KFM otrzymywała tylko część spośród wnioskodawców. W ostatnich latach ta część stanowiła zaledwie 20–30%. Aż wreszcie dwa lata temu, 30 września 2009 r., zarządzający Funduszem Bank Gospodarstwa Krajowego przyjął ostatnie wnioski o kredyt z państwową podpórką. A przed dwoma laty KFM został zlikwidowany.

Kto to kupi?

Na podstawie ustawy z 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, lokale wybudowane przez TBS-y i spółdzielnie z wykorzystaniem kredytu udzielonego przez BGK na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r. mogą być wyodrębnione i stać się własnością dotychczasowych najemców.

Jak sama nazwa wskazuje, Towarzystwa Budownictwa Społecznego, tworzone od 16 lat na mocy ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, miały przede wszystkim budować mieszkania na wynajem. Teraz zanosi się na to, że powinny raczej zająć się ich sprzedażą i zarządzaniem zasobami mieszkaniowymi, ale też wspólnot i inny podmiotów, bo na budowanie pieniędzy nie będzie.

 

Skąd wziął się ten pomysł? Projektodawcy wyjaśniają, że większość najemców, których opinię zbadano, bo aż 77%, deklarowało zainteresowanie wykupem mieszkań. Ta opinia została upowszechniona i znalazła się w uzasadnieniu poselskiego projektu ustawy. Natomiast przemilczano, że ponad połowa, bo 57% chętnych gotowa była kupić mieszkanie pod warunkiem, że jego cena zostanie obniżona do 50% ceny rynkowej.

Pozorne dobrodziejstwo

Niedawno spytałam Wojciecha Jana Koniecznego, dyrektora zarządzającego TBS Bemowo w Warszawie, czy najemcy chcą skorzystać z ustawowych możliwości zakupu mieszkań. – Jeszcze nikt z takim zamiarem się nie pojawił – odpowiada. – Wręcz przeciwnie, zgłosili się członkowie Komitetu Mieszkańców, krytykując ustawę. – Traktuje się nas jak ludzi zamożnych, choć TBS-y były dla średniaków, i to z dochodami zbliżonymi raczej do dolnej granicy dochodów uważanych za średnie. A teraz ofiarowują nam cukierek, który możemy tylko polizać przez szybkę.

Ludzie potrafią liczyć i denerwują ich takie pozorne dobrodziejstwa. Skoro przeciętne dwupokojowe, 40-metrowe mieszkanie kosztuje np. 280 tys. zł, a ktoś spłacił już 80 tys., czyli 30% partycypacji, to pyta się: po co mam wydać 200 tys., skoro już mieszkam? A wynajem praktycznie różni się od posiadania mieszkania na własność jedynie tym, że nie można pod jego zastaw zaciągnąć kredytu. Dyrektor Konieczny jest, owszem, za prywatyzacją mieszkań, ale po latach, kiedy lokator czy jego następcy całkowicie spłacą koszty jego budowy. Takie rozwiązanie gwarantuje trwałość funkcjonowania TBS bez ryzyka ich osłabienia organizacyjnego. Po całkowitej spłacie zaciągniętego przez TBS kredytu najemcy staliby się właścicielami wynajmowanych mieszkań.

Kto chce szybko własnego mieszkania?

Być może brak entuzjazmu dla idei uwłaszczenia najemców na warunkach z 19 sierpnia wynika z tego, że TBS Bemowo utrzymuje wysokość czynszu na poziomie niezmienionym od 2004 r. Wynosi on 5,33 zł za m kw. i jest niższy od czynszu komunalnego dzięki starannie opracowanym procedurom zarządzania na każdym etapie i stanowisku pracy. To pozwoliło zoptymalizować i wielkość zatrudnienia i inne koszty.

Natomiast impulsem do opracowania i uchwalenia ustawy sierpniowej było zainteresowanie zakupem mieszkań najemców lubelskiego, źle zarządzanego, prywatnego TBS-u, do którego wkroczył syndyk i najemcy zaniepokoili się o swoją przyszłość. A konkretnie – chcieli odzyskać pieniądze włożone w zakup gruntu – w TBS-ch „gminnych” grunt jest grantem gminy, w prywatnych nie. – Prywatnych TBS jest 20%, i prywatni właściciele tych TBS będą namawiać, aby zainteresowali się wykupem – mówi Zdzisław Słabkowicz, prezes Polskiej Izby Gospodarczej Towarzystw Budownictwa Społecznego. Ale nie będzie to zjawisko masowe i mieszkań nie przysporzy.

Pieniędzy nie przybędzie

Kolejnym obiecywaniem gruszek na wierzbie było budzenie przez grupę posłów – projektodawców ustawy – nadziei, że dzięki sprzedaży części mieszkań TBS zyskają środki na budowę nowych. Obszerne uzasadnienia, że to nadziej złudna, opracowała Polska Izba Gospodarcza TBS. Nie sposób opisać w artykule licznych regulacji, z których wynika, że TBS będzie musiało zwrócić pieniądze ze sprzedaży do BGK. Zasilą one Fundusz Dopłat, przeznaczony głównie na wspomaganie budownictwa socjalnego, a skromne nadwyżki, które pozostaną na koncie TBS, nie dadzą żadnych szans na budowę nowych domów.

Mało tego. Uchwalając ustawę sierpniową nie uwzględniono sytuacji najemców, którzy nie wykupią mieszkań. Uszczuplenie zasobów TBS-owskich spowodować może konieczność podniesienia czynszów ponad 4% wartości odtworzeniowej, ograniczenie środków na prowadzenie optymalnej bieżącej polityki eksploatacyjno-remontowej.

Bądźcie aktywni!

TBS ma szansę zachowania spółki w jako takiej kondycji poprzez zmianę swojej roli: z budowniczego mieszkań musi się przekształcić w operatora działającego w obszarze budownictwa i infrastruktury w imieniu i na rzecz swojego właściciela – miasta. Prezes Słabkowicz bardzo zachęca do takiej aktywności. – W przypadku braku możliwości realizacji kolejnych inwestycji, TBS-om, przede wszystkim małym, zabraknie środków na dalsze istnienie. Padną, zwłaszcza gdy pojawi się znaczniejsza grupa najemców niewypłacalnych. TBS musi stać się operatorem działającym na rzecz miast, swojego właściciela, w szeroko pojętym obszarze rynku nieruchomości. Przystępować do przetargów na zastępstwo inwestycyjne, na zarządzanie „obcym” obiektem nie tylko mieszkalnym, ale także handlowym, usługowym, biurowym, wypoczynkowym itp. Zamierzamy rozmawiać z ministrem właściwym, zajmującym się budownictwem i mieszkalnictwem, aby wydał rozporządzenie rozszerzające działalność TBS poza zakres wytyczony dziś obowiązującymi przepisami.

Oferta docelowo-właścicielska

Zdaniem Z. Słabkowicza najbardziej realnym kierunkiem umożliwiającym TBS-om powrót do ich zasadniczej roli, czyli budowania mieszkań, jest tworzenie systemu docelowej własności. Jako przykład podaje inicjatywę TBS w Rypinie, które – za kredyt podjęty przez Towarzystwo – będzie budowało w Golubiu–Dobrzynie budynek z mieszkaniami dla najemców, którzy w określonych w umowach terminach staną się ich właścicielami. Czas spłaty będzie w każdym przypadku dostosowany do możliwości finansowych przyszłego właściciela. No i w opłatach miesięcznych za mieszkanie, oprócz kwoty pokrywającej część zwrotu kosztów kredytu, będzie zawarta cząstka wartości kosztów gruntu, który zostanie przewłaszczony na rzecz właściciela. Ta kwestia w sierpniowej ustawie nie została należycie uregulowana. Tu – będzie.

A co się stanie, jeśli pan Kowalski, przyszły właściciel mieszkania, wpadnie w tarapaty finansowe i nie będzie mógł kontynuować realizacji umowy? W przypadku korzystania z kredytu bankowego pan Kowalski musiałby oddać mieszkanie, a w przypadku umowy z TBS utrata mieszkania mu nie grozi. Informuje, że nie może udźwignąć opłat i TBS znajduje wśród lokatorów mieszkających w jego zasobach pana X, który przejmie umowę i zobowiązania pana Kowalskiego, stanie się w przyszłości właścicielem mieszkania, a pan Kowalski wróci do statusu najemcy.

Oferta docelowo–właścicielska jest kierowana do rodzin, które nie mają zdolności kredytowej, ale mogą z tytułu zdobytych środków ubiegać się o mieszkanie docelowo–własnościowe.

Zdaniem inicjatorów tego typu budownictwa, taki sposób przekształcania najmu we własność jest najbardziej realnym sposobem rozwiązywania problemów mieszkaniowych dręczących największą grupę gospodarstw domowych, nie dysponujących samodzielnym mieszkaniem.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Aktualne dokumenty nieruchomości, procesy i przypomnienia w jednym miejscu »

Ocieplenie ściany od środkaPrzyjazny dla użytkownika system prowadzenia dokumentacji związanej z zarządzaniem nieruchomościami ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Zobacz jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie ogrzewanie wybrać do mieszkania »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
5/2019

Aktualny numer:

Administrator 5/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Kiedy nieważna bonifikata?
  • - Sprawozdanie finansowe wspólnoty
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16625|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10288|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl