Czy TBS-y mogą budować?

Mieszkania, wspomagane preferencyjnym kredytem z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, wspierającego zarówno budownictwo TBS-owskie, jak spółdzielcze, przeznaczone były na wynajem, z czego skorzystało 21 spółdzielni, budując 16 744 mieszkania.

Chętnych do wznoszenia i zasiedlania mieszkań dostępnych dla rodzin o średnich dochodach, nie mających zdolności kredytowej na uzyskanie kredytu komercyjnego, było coraz więcej, a pieniędzy na wspieranie tego rodzaju budownictwa coraz mniej. Tak więc środki z KFM otrzymywała tylko część spośród wnioskodawców. W ostatnich latach ta część stanowiła zaledwie 20–30%. Aż wreszcie dwa lata temu, 30 września 2009 r., zarządzający Funduszem Bank Gospodarstwa Krajowego przyjął ostatnie wnioski o kredyt z państwową podpórką. A przed dwoma laty KFM został zlikwidowany.

Kto to kupi?

Na podstawie ustawy z 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, lokale wybudowane przez TBS-y i spółdzielnie z wykorzystaniem kredytu udzielonego przez BGK na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r. mogą być wyodrębnione i stać się własnością dotychczasowych najemców.

Skąd wziął się ten pomysł? Projektodawcy wyjaśniają, że większość najemców, których opinię zbadano, bo aż 77%, deklarowało zainteresowanie wykupem mieszkań. Ta opinia została upowszechniona i znalazła się w uzasadnieniu poselskiego projektu ustawy. Natomiast przemilczano, że ponad połowa, bo 57% chętnych gotowa była kupić mieszkanie pod warunkiem, że jego cena zostanie obniżona do 50% ceny rynkowej.

Pozorne dobrodziejstwo

Niedawno spytałam Wojciecha Jana Koniecznego, dyrektora zarządzającego TBS Bemowo w Warszawie, czy najemcy chcą skorzystać z ustawowych możliwości zakupu mieszkań. – Jeszcze nikt z takim zamiarem się nie pojawił – odpowiada. – Wręcz przeciwnie, zgłosili się członkowie Komitetu Mieszkańców, krytykując ustawę. – Traktuje się nas jak ludzi zamożnych, choć TBS-y były dla średniaków, i to z dochodami zbliżonymi raczej do dolnej granicy dochodów uważanych za średnie. A teraz ofiarowują nam cukierek, który możemy tylko polizać przez szybkę.

Ludzie potrafią liczyć i denerwują ich takie pozorne dobrodziejstwa. Skoro przeciętne dwupokojowe, 40-metrowe mieszkanie kosztuje np. 280 tys. zł, a ktoś spłacił już 80 tys., czyli 30% partycypacji, to pyta się: po co mam wydać 200 tys., skoro już mieszkam? A wynajem praktycznie różni się od posiadania mieszkania na własność jedynie tym, że nie można pod jego zastaw zaciągnąć kredytu. Dyrektor Konieczny jest, owszem, za prywatyzacją mieszkań, ale po latach, kiedy lokator czy jego następcy całkowicie spłacą koszty jego budowy. Takie rozwiązanie gwarantuje trwałość funkcjonowania TBS bez ryzyka ich osłabienia organizacyjnego. Po całkowitej spłacie zaciągniętego przez TBS kredytu najemcy staliby się właścicielami wynajmowanych mieszkań.

Kto chce szybko własnego mieszkania?

Być może brak entuzjazmu dla idei uwłaszczenia najemców na warunkach z 19 sierpnia wynika z tego, że TBS Bemowo utrzymuje wysokość czynszu na poziomie niezmienionym od 2004 r. Wynosi on 5,33 zł za m kw. i jest niższy od czynszu komunalnego dzięki starannie opracowanym procedurom zarządzania na każdym etapie i stanowisku pracy. To pozwoliło zoptymalizować i wielkość zatrudnienia i inne koszty.

Natomiast impulsem do opracowania i uchwalenia ustawy sierpniowej było zainteresowanie zakupem mieszkań najemców lubelskiego, źle zarządzanego, prywatnego TBS-u, do którego wkroczył syndyk i najemcy zaniepokoili się o swoją przyszłość. A konkretnie – chcieli odzyskać pieniądze włożone w zakup gruntu – w TBS-ch „gminnych” grunt jest grantem gminy, w prywatnych nie. – Prywatnych TBS jest 20%, i prywatni właściciele tych TBS będą namawiać, aby zainteresowali się wykupem – mówi Zdzisław Słabkowicz, prezes Polskiej Izby Gospodarczej Towarzystw Budownictwa Społecznego. Ale nie będzie to zjawisko masowe i mieszkań nie przysporzy.

Pieniędzy nie przybędzie

Kolejnym obiecywaniem gruszek na wierzbie było budzenie przez grupę posłów – projektodawców ustawy – nadziei, że dzięki sprzedaży części mieszkań TBS zyskają środki na budowę nowych. Obszerne uzasadnienia, że to nadziej złudna, opracowała Polska Izba Gospodarcza TBS. Nie sposób opisać w artykule licznych regulacji, z których wynika, że TBS będzie musiało zwrócić pieniądze ze sprzedaży do BGK. Zasilą one Fundusz Dopłat, przeznaczony głównie na wspomaganie budownictwa socjalnego, a skromne nadwyżki, które pozostaną na koncie TBS, nie dadzą żadnych szans na budowę nowych domów.

Mało tego. Uchwalając ustawę sierpniową nie uwzględniono sytuacji najemców, którzy nie wykupią mieszkań. Uszczuplenie zasobów TBS-owskich spowodować może konieczność podniesienia czynszów ponad 4% wartości odtworzeniowej, ograniczenie środków na prowadzenie optymalnej bieżącej polityki eksploatacyjno-remontowej.

Bądźcie aktywni!

TBS ma szansę zachowania spółki w jako takiej kondycji poprzez zmianę swojej roli: z budowniczego mieszkań musi się przekształcić w operatora działającego w obszarze budownictwa i infrastruktury w imieniu i na rzecz swojego właściciela – miasta. Prezes Słabkowicz bardzo zachęca do takiej aktywności. – W przypadku braku możliwości realizacji kolejnych inwestycji, TBS-om, przede wszystkim małym, zabraknie środków na dalsze istnienie. Padną, zwłaszcza gdy pojawi się znaczniejsza grupa najemców niewypłacalnych. TBS musi stać się operatorem działającym na rzecz miast, swojego właściciela, w szeroko pojętym obszarze rynku nieruchomości. Przystępować do przetargów na zastępstwo inwestycyjne, na zarządzanie „obcym” obiektem nie tylko mieszkalnym, ale także handlowym, usługowym, biurowym, wypoczynkowym itp. Zamierzamy rozmawiać z ministrem właściwym, zajmującym się budownictwem i mieszkalnictwem, aby wydał rozporządzenie rozszerzające działalność TBS poza zakres wytyczony dziś obowiązującymi przepisami.

Oferta docelowo-właścicielska

Zdaniem Z. Słabkowicza najbardziej realnym kierunkiem umożliwiającym TBS-om powrót do ich zasadniczej roli, czyli budowania mieszkań, jest tworzenie systemu docelowej własności. Jako przykład podaje inicjatywę TBS w Rypinie, które – za kredyt podjęty przez Towarzystwo – będzie budowało w Golubiu–Dobrzynie budynek z mieszkaniami dla najemców, którzy w określonych w umowach terminach staną się ich właścicielami. Czas spłaty będzie w każdym przypadku dostosowany do możliwości finansowych przyszłego właściciela. No i w opłatach miesięcznych za mieszkanie, oprócz kwoty pokrywającej część zwrotu kosztów kredytu, będzie zawarta cząstka wartości kosztów gruntu, który zostanie przewłaszczony na rzecz właściciela. Ta kwestia w sierpniowej ustawie nie została należycie uregulowana. Tu – będzie.

A co się stanie, jeśli pan Kowalski, przyszły właściciel mieszkania, wpadnie w tarapaty finansowe i nie będzie mógł kontynuować realizacji umowy? W przypadku korzystania z kredytu bankowego pan Kowalski musiałby oddać mieszkanie, a w przypadku umowy z TBS utrata mieszkania mu nie grozi. Informuje, że nie może udźwignąć opłat i TBS znajduje wśród lokatorów mieszkających w jego zasobach pana X, który przejmie umowę i zobowiązania pana Kowalskiego, stanie się w przyszłości właścicielem mieszkania, a pan Kowalski wróci do statusu najemcy.

Oferta docelowo–właścicielska jest kierowana do rodzin, które nie mają zdolności kredytowej, ale mogą z tytułu zdobytych środków ubiegać się o mieszkanie docelowo–własnościowe.

Zdaniem inicjatorów tego typu budownictwa, taki sposób przekształcania najmu we własność jest najbardziej realnym sposobem rozwiązywania problemów mieszkaniowych dręczących największą grupę gospodarstw domowych, nie dysponujących samodzielnym mieszkaniem.