CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Awaria kanalizacji w bloku mieszkalnym – co robić?‎
www.administrator24.info/artykul/id10228,‎
Awarie kanalizacji dzielimy na dwie podstawowe grupy: zapchanie kanalizacji i nieszczelność kanalizacji.
Obie są równie nieprzyjemne w skutkach i mogą prowadzić do zalania mieszkań.

Kategorie: Woda i ścieki, Kanalizacja, Uszczelnianie rur, Awaria kanalizacji

Rosną wymagania wobec zarządców

Jerzy Bolkowski  |  Administrator 10/2011  |  18.11.2011  |  1
Rosną wymagania wobec zarządców
Rosną wymagania wobec zarządców
sxc.hu

Właściciele nieruchomości oczekują od zarządców nie tylko zapewnienia sprawnego funkcjonowania budynków, ale wdrażania polityki inwestycyjno–remontowej ukierunkowanej na wzrost wartości powierzonego majątku.

Kiedy kilka lat temu administracje domów mieszkalnych wypowiedziały wspólnotom mieszkaniowym umowy o zarząd, powstała konieczność poszukiwania profesjonalnych firm zarządzających nieruchomościami, których na rynku w owym czasie było stosunkowo niewiele.

Te bardziej doświadczone i renomowane były oblegane przez zarządy wspólnot i niechętnie podejmowały się przyjmowania w zarząd kolejnych wspólnot. W krótkim czasie pojawiło się sporo firm, dysponujących wprawdzie stosownym certyfikatem, ale była to wiedza teoretyczna, po świeżo zdanych egzaminach państwowych, z bardzo nikłym zasobem doświadczenia i złym poziomem profesjonalnym.

Wspólnoty mieszkaniowe znalazły się jednak w sytuacji przymusowej i musiały korzystać z ofert, jakie były do dyspozycji, różniących się głównie wysokością stawek za administrację przy podobnym zakresie usług, zgodnych z obowiązującymi wówczas standardami.

Zakres usług zarządcy

Wspólnoty wymagają, aby zarządca sprawował nadzór nad naprawami i remontami, aby szybko i sprawnie likwidował ewentualne awarie, kontrolował zużycie mediów, zawierał umowy z dostawcami mediów, prowadził księgowość, informował zarządy wspólnot o wnoszonych przez lokatorów opłatach (tzw. zaliczkach), a w razie uporczywych zaległości podejmował działania windykacyjne wobec dłużników.

Zarządca ma również obowiązek organizowania dorocznych zebrań członków wspólnoty, przygotowania na te zebrania planów uchwał. Można zatem uznać, że działalność zarządców opiera się na zapewnieniu dobrej kondycji technicznej obiektów i prowadzeniu bieżącej administracji. Środki realizacji usług bywają zróżnicowane.

Współpracownicy

Niektórzy zarządcy mają etatowych radców prawnych, którzy w określonych porach pozostają do dyspozycji wspólnot. Inni współpracują z kancelariami prawniczymi, zapewniając ich pomoc i radę na żądanie wspólnot. Podobnie jest ze specjalistami nadzoru technicznego.

Część zarządców zatrudnia w swoich biurach fachowców będących stale do dyspozycji, w większości jednak są to specjaliści „z zewnątrz”, co z oczywistych względów utrudnia kontakt i współpracę.

Różnie także rozwiązywany jest bieżący kontakt zarządców ze wspólnotami. Niektóre firmy zatrudniają opiekunów konkretnych obiektów, którzy mają obowiązek odwiedzania zarządzanych obiektów i interweniowania w wymagających tego przypadkach, a także informowania zarządcy o potrzebach mieszkańców, stanie urządzeń technicznych itp.

Są również firmy, które takich opiekunów nie zatrudniają, w myśl zasady, że jeśli coś nieprzychylnego się zdarzy, wspólnoty same zwrócą się o interwencję. To tylko kilka przykładów, a jest ich więcej.

Czytaj dalej: Sposób rozliczania

Komentarze

(1)
Koziński Eugeniusz | 05.01.2012, 11:09
Serdecznie dziękuję za wszystkie Życzenia Noworoczne i Świąteczne.
Kłaniam się w Nowym 2012 Roku.
Temat wskazany prze Redakcję powinien mieć inne otwarcie. Nieprawdą jest bowiem, że wymagania "rosną". Prawdą jest to, że niektórzy zapomnieli, że we wspólnotach mieszkaniowych stroną podmiotową nie jest ani działka, ani budynek, ani jakieś tam części wspólne, tylko właściciel (współwłaściciel) nieruchomości.
O tej oczywistości wsponała większośc wykładowców kursów zarządców oraz komisje egzaminacyjne.
Rzeczywistość zdaje się mówić, iż o powyższym zapomniano.
Czeście widzi się Wspólnoty w których większość właścicieli nieustannie narzeka, niż Współnoty w których właściciele bardzo chętnie podkreślają, że "to oni tu rządzą". Zdarzaja się i takie w których właściciele badzo chetnie dodają, że "oni odpowiadają za budynek i jego otoczenie.
Klasycznym patologicznie przykładem jest sytuacja właściciel w obszarze byłych zasobów spółdzielni mieszkaniowych. Tu właściciel - dosłownie - ani nie ma nic do gadania, ani nie uczestniczy w zarządzaniu, ani nie jest zapraszany do uczestnictwa w gremiach spółdzielni dotyczących jego wspówłasności, ani też nie otrzymuje rocznego rachunku z zarządu, o sprawozdaniu zarządcy nie wspominając.
Byłbym jednak nie w zgodzie z prawdą gdybym wskazał, że ów właściciel nie ma żadnych praw. Zdaniem wielu Zarządów Spółdzielni, Rad Nadzorczych, czy też obsługi prawnej spółdzielni, przynależnym prawem i obowiązkiem tegoż właściciela jest - w skrócie rzecz ujmując - pokrywanie wszystkich kosztów spółdzielni jakie ona przypisuje właścicielowi z tytułu podstawy prawnej art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Jak tu więc mówić o podmiotowości.
Jak tu mówić o "wzroście wartości" skoro nawet w sytuacji kupna przez "nową" osobe takiego mieszkania, już na wstepie jest ona informowana wyłącznie o specyfikacji swoich powinności.
Wracając do "zwykłych wspólnot" wypada wspomnieć o takich dziwolągach jak "rady wspólnot" kultywowane - nie wiedzieć na jakiej podstawie prawnej - w licznych wspólnotach.
Wypada wspomnieć o "wspólnotach mieszkaniowych" nieposiadających własnego nrachunku bankowego!?
W końcu wypada wspomnieć o wspólnotach borykających się z konsekwencjami nieprawidłowych - nie wiedzieć na jakiej podstawie prawnej - podziałów nieruchomości.
Reasumując.
Godnym polecenia wydaje się być powrót do "korzeni".
Osobiście staram się doszukać iskieriki nadzieji na zaistnienie sytuacji w której zarówno właściciel jak i zarządca znajdą się na właściwych sobie (przedmiotowo) pozycjach, a zarządy wspólnot będą zajmowały się właściwym sobie zakresem czynności, nie wchodząc ani w wyłączne kompetencje właścicieli, ani też nie obciążając zarządcy czynnościami których stanowczo wykonywać nie powinien.
Może rok 2012 stanowić będzie przełom?
W dobie niesłusznych (moim zdaniem) domniemań o jakimś tak "kryzysie" wszystkim właścicielom polecam oglądać każdą złotówkę z obu stron. Jak wiemy we wzrotach tzw. kosztów utrzymania pozycja "mieszkaniowa" urosła ostatnimy czasy o ok. 15%. Twierdzę, że owe 15% mozna skompensować, a przynajmniej spowodować, że ta kwota nie wzrośnie.
Oczywiście poza dyskusją jest okoliczność, iż nakłady remontowe w wielu budynakch muszą wzrosnąć. To jednak trudno będzie osiągnąć w sytuacji gdy "docieplenia" są "zjadane" kolejnymi pdwyżkami "monopli grzewczych" lub innych monopli obsługujących nieruchomości. Moim zdaniem dobrze by było aby zarówno właściciele jak i zarządcy (inne zawody obsługi nieruchomości) podjęły w miarę spójny wysiłek w tym zakresie.
Podobne wątpliwości wiążą się ze sferą "wartości" nieruchomości (mieszkań) ale, wydaje się że to temat na odrębne rozważania.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązanie dla osiedli bez gazu ziemnego »

Osiedle bez gazu ziemnego

W ubiegłym roku sejmiki wojewódzkie przyjęły tzw. uchwały antysmogowe,
które obligują do wymiany nieekologicznych źródeł ciepła oraz wprowadzają zakaz spalania najgorszych jakościowo...
czytam dalej »


Jak dobrze rejestrować zużycie wody u lokatorów?
Czy warto stosować nawiewniki? »
Licznik wody u lokatorów Nawiewniki okienne
Przyrządy pomiarowe będące połączeniem przepływomierza z licznikiem od dawna rejestrują zużycie wody w budynkach wielomieszkaniowych... czytam dalej» Wentylacja to ciągły proces jednoczesnego dostarczania świeżego oraz usuwania zużytego powietrza z pomieszczeń  (...) czytaj dalej »

Szybki poradnik dla Zarządów Spółdzielni i Wspólnot Mieszkaniowych »

Ocieplanie dachów - 6 kroków do ciepła

6 kroków do ciepłego stropodachu w bloku. Jak wykonać ocieplenie stropodachu w blokach osiedlowych, by mieszkańcom żyło się tam cieplej i taniej? (...) czytam dalej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
Koniec z uciążliwymi remontami balkonów i tarasów! »
Problem psich odchodów na osiedlu Remonty balkonów
Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej » Problem z trwałością balkonów i dotyczy nie tylko obiektów dawno oddanych do użytkowania, ale również tych powstałych 2-3 lata temu.… czytam dalej »

Zapraszamy na szkolenie: "Odbiory elewacji w świetle obowiązujących norm i warunków technicznych". » Darmowe szkolenie: "Gospodarowanie wodą w budynku wielorodzinnym"
Szkolenie Odbiory Elewacji szkolenie dla zarządców
Zobacz program szkolenia i poznaj prelegentów (...) Czytam dalej » Kolejny temat poruszany w ramach bezpłatnych szkoleń i warsztatów projektu Eko-lokator, dla osób zajmujących się zarządzaniem budynkami wielorodzinnymi. Gospodarka wodna jest jednym z najważniejszych aspektów w przypadku budownictwa wielorodzinnego.… czytam dalej »

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:











ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

4/2018

Aktualny numer:

Administrator 4/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - O zawodzie zarządcy nieruchomości refleksji kilka
  • - Dojazd pożarowy do budynku zabytkowego
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 15007|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl