CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Rola gminy w organizacji osiedla

mgr Jarosław Kowszuk  |  Administrator 10/2011  |  18.11.2011  |  3
Rola gminy w organizacji osiedla
Rola gminy w organizacji osiedla
sxc.hu

Sprawy dróg osiedlowych nie należą z punktu widzenia formalnoprawnego do spraw łatwych.

Mówiąc o roli gminy w życiu społeczności lokalnej, trzeba odwołać się do ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (DzU z 2001 r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, należą do niej wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Art. 7 precyzuje zadania, którymi powinna się zajmować gmina, stanowiąc, że do jej zadań własnych należą m.in. sprawy:

  • ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej,
  • gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego.

Drogi osiedlowe powinny mieścić się w tym zakresie. Jednak samo ustawowe nałożenie zadań nie powoduje automatycznie, iż będą one nie tylko wykonywane, ale przede wszystkim realizowane w stopniu, jaki będzie satysfakcjonował wszystkich mieszkańców. Sprawy dróg osiedlowych nie należą bowiem z punktu widzenia formalnoprawnego do spraw łatwych. Nakłada się na to wiele czynników.

Specyficzne położenie

W przypadku dróg osiedlowych istnieje wielu współwłaścicieli i wiele podmiotów z nich korzystających. Problem dotyczy zwłaszcza starszych nieruchomości, będących wcześniej własnością gminy bądź Skarbu Państwa, które np. po sprzedaży lokali przekształciły się we wspólnoty mieszkaniowe z udziałem, bądź bez udziału, gminy. Wiele z nich nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a ciągi komunikacyjne prowadzące z nieruchomości do drogi publicznej często należą do różnych właścicieli.

Ponadto, wiele budynków jest posadowionych po tzw. obrysie działki, co dodatkowo komplikuje sprawy związane nie tylko z dojazdem, ale i bieżącym utrzymaniem nieruchomości.

Taki stan rzeczy bardzo utrudnia jakiekolwiek rozwiązania związane z drogą osiedlową stanowiącą dojazd do nieruchomości. Nie dość, że droga może znajdować się na kilku działkach, należących do różnych właścicieli, to wśród nich mogą powstać różne koncepcje korzystania z niej.

Uzyskanie zgody właścicieli różnych nieruchomości, przez które biegnie droga osiedlowa, koncepcje jej organizacji (powierzchni, sprzątania, organizacji ruchu) w praktyce okazuje się niezwykle trudne bądź prawie niemożliwe.

Mnogość terminów, złożony stan faktyczny i prawny, dotyczący dojazdów do nieruchomości powoduje także, że nawet osoby zajmujące się profesjonalnie zarządzaniem nieruchomościami mają problemy z rozróżnieniem i prawidłowym określeniem kwestii, dotyczących korzystania z tych dróg.

Wreszcie kwestia własności dróg osiedlowych wpływa na możliwość ich remontu lub modernizacji przez gminę. Jeżeli taka droga jest własnością gminy, chociażby częściową, to istnieje możliwość sfinansowania przez nią – w części lub całości – robót w zależności od udziału, jaki ma gmina.

Służebność zwyczajowa

Zazwyczaj osoby, które chcą dostać się do swojej nieruchomości, korzystają z innych nieruchomości, dróg lub ścieżek wchodzących w skład nieruchomości sąsiednich. Takie korzystanie nazywa się służebnością zwyczajową i nie ma charakteru umownego.

Służebności zwyczajowe nie rozwiązują jednak sprawy, ponieważ problem z nimi uwidacznia się najczęściej w sytuacji, gdy pojawiają się sąsiedzkie spory lub np. zmienia się właściciel sąsiedniej nieruchomości, który sobie nie życzy, aby inni przechodzili lub przejeżdżali przez jego nieruchomość.

Problem może powstać także z powodu zmiany sposobu użytkowania swojej nieruchomości, właściciel ogradza ją albo wznosi budynki, blokujące zwyczajową służebność. A to może z kolei powodować, że właściciel nieruchomości, niemającej zagwarantowanego prawnego dostępu do drogi, po wystąpieniu do urzędu z wnioskiem o pozwolenie na budowę, spotka się z odmową uzasadnioną niemożnością prowadzenia inwestycji z braku dostępu do drogi publicznej.

Służebność zwyczajowa dotyczy przeważnie nieruchomości publicznych, ponieważ spora ich część leży w miejscach znajdujących się na istotnych ciągach komunikacyjnych lub przy nich, a korzystanie z tych ciągów nie zostało ograniczone, np. poprzez ich ogrodzenie.

W przypadku nieruchomości należących do osób prywatnych nie byłoby zapewne tak łatwo ukształtować taką służebność. Większość właścicieli nieruchomości dba bowiem, aby takie zwyczajowe służebności się nie wytworzyły, ponieważ w konsekwencji potrafią stać się bardzo uciążliwe i niejednokrotnie prawie niemożliwe do zlikwidowania.

Służebności formalne

W sytuacjach, w których nie można dojść do porozumienia, a jest konieczne zapewnienie dojazdu do nieruchomości, np. gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich można próbować ustanowić formalną służebność.

Służebności takie zawiera się w formie aktu notarialnego. Służebność gruntowa – jako prawo ustanowione na nieruchomości – podlega ujawnieniu w księdze wieczystej w dziale trzecim. Wpis służebności do księgi ma jednak tylko charakter deklaratoryjny, nie kreuje jej powstania i dokonuje się go zarówno dla nieruchomości władnącej, jak i nieruchomości obciążonej.

Można ponadto ustanowić tzw. służebność osobistą, dotyczącą korzystania z danej nieruchomości. Służebność taka ma następujące cechy:

  • zakres i sposób jej wykonania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych,
  • to prawo terminowe i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego; służebność osobista nie może wchodzić do masy spadkowej;
  • jest niezbywalna,
  • nie można przenosić uprawnienia do jej wykonywania,
  • nie można jej nabyć poprzez zasiedzenie; jeżeli uprawniony z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może zażądać zmiany służebności na rentę.

Ustanowienie umowne służebności pozwala jasno i precyzyjnie określić warunki, na których taka służebność ma się odbywać. Spisanie służebności ogranicza ponadto możliwości wystąpienia konfliktu pomiędzy korzystającymi z nieruchomości, w tym przypadku z drogi dojazdowej do nieruchomości.

Spisanie umowy może również wyeliminować próby udowodnienia zasiedzenia służebności gruntowej. Zgodnie bowiem z art. 292 ustawy Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.), służebność gruntową można nabyć w formie zasiedzenia, jeżeli polega na korzystaniu z widocznego i trwałego urządzenia.

Istotna w takich przypadkach może być rola gminy bądź Skarbu Państwa (jako dużego właściciela i profesjonalnie działającego podmiotu) w przygotowaniu jednolitej polityki dotyczącej korzystania z dróg dojazdowych do nieruchomości biegnących przez grunty publiczne.

Polityka taka mogłaby obejmować, oprócz określenia samego sposobu korzystania z nieruchomości obciążanych służebnością, także:

  • ustalenie właściwych jednostek organizacyjnych lub komórek organizacyjnych urzędu gminy do przeprowadzenia takich spraw (ustalenie kompetencji),
  • ustalenie zakresu prac, jakie gmina będzie podejmować na takich drogach,
  • określenie zasad organizacji ruchu na tych drogach,
  • ustalenie form i zakresu współpracy ze społecznością lokalną w kwestiach dotyczących dróg dojazdowych do nieruchomości i dróg wewnętrznych,
  • określenie harmonogramu ewentualnych prac dokonanych na tych drogach oraz planu innych działań ich dotyczących w oparciu o wcześniej ustalone priorytety.

Określenie zasad postępowania w takich sprawach pozwoliłoby zmniejszyć liczbę przypadków, w których konieczne jest występowanie do sądu z żądaniem ustanowienia służebności przymusowo.

Sądowe ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje wprawdzie z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, oraz z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez które służebność ma być prowadzona, ale i tak jest odstępstwem od ogólnej cywilistycznej zasady, zgodnie z którą właściciel może robić ze swoją rzeczą to, co sam uzna za słuszne.

Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać zarówno właściciel nieruchomości, jak i samoistny posiadacz takiej nieruchomości, ale ten może żądać jedynie ustanowienia drogi koniecznej w postaci służebności osobistej.

Mając na uwadze powyższe za zasadne, uznać należy wypracowanie przez gminy sposobów postępowania w odniesieniu do dróg wewnętrznych.

Polityka taka powinna uwzględniać m.in. takie elementy jak: podział i scalenie nieruchomości, utrzymanie dróg wewnętrznych, ich modernizację i rozbudowę, odpowiednią ich inwentaryzację (w tym geodezyjną), zasady zbywania gruntów w celu utworzenia odpowiednich dojazdów do nieruchomości, a także zasady ustanawiania na takich gruntach praw przysługujących osobom korzystającym z nich.

Za istotny element należy także uznać objęcie takich gruntów faktycznym zarządem, tj. wykonywanie nad nimi faktycznego władztwa przez podmioty publiczne zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami (chociażby tylko poprzez systematyczne utrzymanie czystości i porządku).

Pozwoliłoby to uniknąć np. utraty ich własności poprzez zasiedzenie. Ważnym jest, aby ta polityka obejmowała wszystkie podmioty sprawujące w imieniu gminy zarząd nad takimi terenami.

Wypracowanie i przyjęcie jednolitego sposobu postępowania w tego typu sprawach pozwoliłoby także uniknąć konfliktowych sytuacji na linii gmina – prywatni właściciele nieruchomości, bądź osoby korzystające z nieruchomości publicznych, a ponadto pozwoliłoby uniknąć zarzutów o nieprzemyślane działania.

Komentarze

(1)
makkro93 | 20.09.2017, 22:12

Na pewno na takim osiedlu przyda się odpowiednie oznakowanie pionowe .

   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17115|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10676|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10249|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl