CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zarządca czy administrator?

Janusz Gdański  |  Administrator 10/2011  |  21.11.2011  |  1
Zarządca czy administrator?
Zarządca czy administrator?
sxc.hu

Czy wspólnota, która uchwałą wybrała administratora, chcąc wypowiedzieć mu umowę, również musi podjąć stosowną uchwałę?

Gminna spółka, która zarządza gminnym zasobem nieruchomości i lokali, stara się nie tracić źródeł przychodu a jednocześnie nie chce finansować notariuszy w chwili, gdy w komunalnej nieruchomości zbywane są lokale, stosuje następującą praktykę:

  • w „małej” wspólnocie przedstawia do akceptacji właścicielom lokali „umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną”, którą podpisuje przedstawiciel gminy oraz nabywca (nabywcy) lokali,
  • we wspólnocie „dużej” robi dokładnie to samo, ale po podpisaniu umowy (nazywanej „umową o zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną”) wyjaśnia, że zgodnie z obowiązującym prawem właściciele lokali muszą spośród siebie wybrać jedno lub wieloosobowy zarząd. Na ogół brakuje chętnych, więc prowadzący zebranie pracownik spółki wyjaśnia, że zarząd jest organem tylko formalnym i nic praktycznie nie będzie miał do roboty. Te argumenty zwykle są skuteczne. W dalszej kolejności proponuje się uchwałę „o ustaleniu wynagrodzenia zarządcy” (w zł/m2) oraz zaliczki – „na bieżącą eksploatację” oraz „na remonty”.

Często zdarza się, że po pewnym czasie właściciele lokali zaczynają rozumieć sens ustawy o własności lokali i zaczynają pytać. Gdy dowiadują się, że gmina – jako członek wspólnoty – żadnych zaliczek ani na eksploatację ani na remonty nie wpłaca, a na koncie wspólnoty są jedynie środki zgromadzone przez właścicieli lokali wyodrębnionych, zaczynają się niepokoić.

Pracownicy spółki wyjaśniają, że „gmina w razie potrzeby swoje zobowiązania pokryje”, co chwilowo ich uspokaja. Prawdziwe problemy zaczynają się dopiero wówczas, gdy planowany remont, którego wykonanie uznała za niezbędne także gmina, przeprowadzony być nie może, gdyż na koncie wspólnoty brakuje środków, pomimo że właściciele lokali wyodrębnionych rzetelnie wpłacili „swoje”. Okazuje się, że „swojego” gmina wpłacić nie może, gdyż aktualnie wolnych środków nie ma.

Dopiero w tym momencie właściciele lokali rozumieją co się stało. Dochodzą do – słusznego zresztą – wniosku, że administrator zależny od któregokolwiek właściciela niekoniecznie będzie działał na korzyść pozostałych właścicieli, postanawiają rozwiązać umowę zawartą ze spółką.

W międzyczasie na tyle poznali ustawę o własności lokali, że wiedzą, iż zmiana administratora nie wymaga uchwały wspólnoty, co ma kluczowe znaczenie, gdy udział gminy jest stosunkowo duży. Przekonują ich o tym następujące zapisy ustawy:

Art. 18.1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Art. 18.3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1 lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.

 Art. 20.1. Jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.(…)

 Art. 22.1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

Jest oczywiste, że powierzenie zarządu na podstawie art. 18.1 wyklucza możliwość wyboru zarządu na podstawie art. 20.1 i odwrotnie – jeśli na podstawie art. 20.1 został wybrany zarząd to wspólnota nie może skorzystać z art. 18.1, aby powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi chyba, że uchwałą odwoła zarząd, a następnie umową zawartą w formie aktu notarialnego powierzy zarządzanie nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi.

Zdarza się jednak, że spółka nie chce wypowiedzenia umowy przyjąć do akceptującej wiadomości twierdząc, że skoro wspólnota uchwałą wybrała administratora, to wypowiedzenie umowy musi być także oparte na podstawie uchwały.

Oczywiście taka argumentacja nie ma najmniejszego sensu. Pomijając nawet to, że zarząd ma oczywiste prawo bez uchwały wspólnoty zmienić administratora, za którego funkcjonowanie ponosi przecież pełną odpowiedzialność, to prawo składania oświadczeń woli w imieniu wspólnoty jest ustawowym prawem zarządu. Administrator, którym jest spółka, nie ma żadnego prawa żądać od zarządu przedstawienia uchwały wspólnoty w jakiejkolwiek sprawie.

Warto zwrócić uwagę na to, że zarządca (administrator), który proponuje wspólnotom swoje usługi w wysokości… zł/m2 prawdopodobnie nie do końca rozumie, że przecież proponuje świadczenia określonych usług, za które ma prawo otrzymywać wynagrodzenie. Powinien więc określić swoje wynagrodzenie miesięczne, a to, w jaki sposób właściciele lokali tą kwotą się podzielą nie powinno go już obchodzić. Niestety – nie wszyscy zarządcy chcą to rozumieć.

Pomimo, że ustawa o własności lokali funkcjonuje już ponad 16 lat, to ciągle pojawiaja się problemy związane z jej interpretacją. I nie dlatego, że ustawa jest skomplikowana, ale przede wszystkim dlatego, że władze gmin nie są w stanie przyjąć do akceptującej wiadomości oczywistego faktu – gmina nie jest uprzywilejowanym członkiem wspólnoty i musi podporządkować się regulacjom ustawowym. W tym miejscu można mieć pretensje do ustawodawcy, który powinien to jednoznacznie podkreślić.

Czytaj dalej: Zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie

Komentarze

(1)
andrzej | 28.04.2015, 14:39
nonsens ..Skąd wniosek że wybór administratora za którego płacą właściciele to zakres zwykłego zarządu? w ustawie owl nie ma ma słowa o administratorze!!! żeby płacić najpierw trzeba wiedzieć komu.a nie tylko ile.Jeżeli chcę naprawiać samochód w ASO to nie może mój pełnomocnik {Zarząd} naprawiać go gdzie indziej nawet za tą samą cenę.Proste.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17735|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11078|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10659|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl