Gminna spółka, która zarządza gminnym zasobem nieruchomości i lokali, stara się nie tracić źródeł przychodu a jednocześnie nie chce finansować notariuszy w chwili, gdy w komunalnej nieruchomości zbywane są lokale, stosuje następującą praktykę:
- w „małej” wspólnocie przedstawia do akceptacji właścicielom lokali „umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną”, którą podpisuje przedstawiciel gminy oraz nabywca (nabywcy) lokali,
- we wspólnocie „dużej” robi dokładnie to samo, ale po podpisaniu umowy (nazywanej „umową o zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną”) wyjaśnia, że zgodnie z obowiązującym prawem właściciele lokali muszą spośród siebie wybrać jedno lub wieloosobowy zarząd. Na ogół brakuje chętnych, więc prowadzący zebranie pracownik spółki wyjaśnia, że zarząd jest organem tylko formalnym i nic praktycznie nie będzie miał do roboty. Te argumenty zwykle są skuteczne. W dalszej kolejności proponuje się uchwałę „o ustaleniu wynagrodzenia zarządcy” (w zł/m2) oraz zaliczki – „na bieżącą eksploatację” oraz „na remonty”.
|
Często zdarza się, że po pewnym czasie właściciele lokali zaczynają rozumieć sens ustawy o własności lokali i zaczynają pytać. Gdy dowiadują się, że gmina – jako członek wspólnoty – żadnych zaliczek ani na eksploatację ani na remonty nie wpłaca, a na koncie wspólnoty są jedynie środki zgromadzone przez właścicieli lokali wyodrębnionych, zaczynają się niepokoić. |
|---|
Pracownicy spółki wyjaśniają, że „gmina w razie potrzeby swoje zobowiązania pokryje”, co chwilowo ich uspokaja. Prawdziwe problemy zaczynają się dopiero wówczas, gdy planowany remont, którego wykonanie uznała za niezbędne także gmina, przeprowadzony być nie może, gdyż na koncie wspólnoty brakuje środków, pomimo że właściciele lokali wyodrębnionych rzetelnie wpłacili „swoje”. Okazuje się, że „swojego” gmina wpłacić nie może, gdyż aktualnie wolnych środków nie ma.
Dopiero w tym momencie właściciele lokali rozumieją co się stało. Dochodzą do – słusznego zresztą – wniosku, że administrator zależny od któregokolwiek właściciela niekoniecznie będzie działał na korzyść pozostałych właścicieli, postanawiają rozwiązać umowę zawartą ze spółką.
W międzyczasie na tyle poznali ustawę o własności lokali, że wiedzą, iż zmiana administratora nie wymaga uchwały wspólnoty, co ma kluczowe znaczenie, gdy udział gminy jest stosunkowo duży. Przekonują ich o tym następujące zapisy ustawy:
|
Art. 18.1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. |
|
Art. 18.3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1 lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale. |
|
Art. 20.1. Jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.(…) |
|
Art. 22.1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. |
Jest oczywiste, że powierzenie zarządu na podstawie art. 18.1 wyklucza możliwość wyboru zarządu na podstawie art. 20.1 i odwrotnie – jeśli na podstawie art. 20.1 został wybrany zarząd to wspólnota nie może skorzystać z art. 18.1, aby powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi chyba, że uchwałą odwoła zarząd, a następnie umową zawartą w formie aktu notarialnego powierzy zarządzanie nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi.
Zdarza się jednak, że spółka nie chce wypowiedzenia umowy przyjąć do akceptującej wiadomości twierdząc, że skoro wspólnota uchwałą wybrała administratora, to wypowiedzenie umowy musi być także oparte na podstawie uchwały.
Oczywiście taka argumentacja nie ma najmniejszego sensu. Pomijając nawet to, że zarząd ma oczywiste prawo bez uchwały wspólnoty zmienić administratora, za którego funkcjonowanie ponosi przecież pełną odpowiedzialność, to prawo składania oświadczeń woli w imieniu wspólnoty jest ustawowym prawem zarządu. Administrator, którym jest spółka, nie ma żadnego prawa żądać od zarządu przedstawienia uchwały wspólnoty w jakiejkolwiek sprawie.
Warto zwrócić uwagę na to, że zarządca (administrator), który proponuje wspólnotom swoje usługi w wysokości… zł/m2 prawdopodobnie nie do końca rozumie, że przecież proponuje świadczenia określonych usług, za które ma prawo otrzymywać wynagrodzenie. Powinien więc określić swoje wynagrodzenie miesięczne, a to, w jaki sposób właściciele lokali tą kwotą się podzielą nie powinno go już obchodzić. Niestety – nie wszyscy zarządcy chcą to rozumieć.
Pomimo, że ustawa o własności lokali funkcjonuje już ponad 16 lat, to ciągle pojawiaja się problemy związane z jej interpretacją. I nie dlatego, że ustawa jest skomplikowana, ale przede wszystkim dlatego, że władze gmin nie są w stanie przyjąć do akceptującej wiadomości oczywistego faktu – gmina nie jest uprzywilejowanym członkiem wspólnoty i musi podporządkować się regulacjom ustawowym. W tym miejscu można mieć pretensje do ustawodawcy, który powinien to jednoznacznie podkreślić.
Czytaj dalej: Zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie
2
