CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zarządca czy administrator?

Janusz Gdański  |  Administrator 10/2011  |  21.11.2011  |  1
Zarządca czy administrator?
Zarządca czy administrator?
sxc.hu

Czy wspólnota, która uchwałą wybrała administratora, chcąc wypowiedzieć mu umowę, również musi podjąć stosowną uchwałę?

Gminna spółka, która zarządza gminnym zasobem nieruchomości i lokali, stara się nie tracić źródeł przychodu a jednocześnie nie chce finansować notariuszy w chwili, gdy w komunalnej nieruchomości zbywane są lokale, stosuje następującą praktykę:

  • w „małej” wspólnocie przedstawia do akceptacji właścicielom lokali „umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną”, którą podpisuje przedstawiciel gminy oraz nabywca (nabywcy) lokali,
  • we wspólnocie „dużej” robi dokładnie to samo, ale po podpisaniu umowy (nazywanej „umową o zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną”) wyjaśnia, że zgodnie z obowiązującym prawem właściciele lokali muszą spośród siebie wybrać jedno lub wieloosobowy zarząd. Na ogół brakuje chętnych, więc prowadzący zebranie pracownik spółki wyjaśnia, że zarząd jest organem tylko formalnym i nic praktycznie nie będzie miał do roboty. Te argumenty zwykle są skuteczne. W dalszej kolejności proponuje się uchwałę „o ustaleniu wynagrodzenia zarządcy” (w zł/m2) oraz zaliczki – „na bieżącą eksploatację” oraz „na remonty”.

Często zdarza się, że po pewnym czasie właściciele lokali zaczynają rozumieć sens ustawy o własności lokali i zaczynają pytać. Gdy dowiadują się, że gmina – jako członek wspólnoty – żadnych zaliczek ani na eksploatację ani na remonty nie wpłaca, a na koncie wspólnoty są jedynie środki zgromadzone przez właścicieli lokali wyodrębnionych, zaczynają się niepokoić.

Pracownicy spółki wyjaśniają, że „gmina w razie potrzeby swoje zobowiązania pokryje”, co chwilowo ich uspokaja. Prawdziwe problemy zaczynają się dopiero wówczas, gdy planowany remont, którego wykonanie uznała za niezbędne także gmina, przeprowadzony być nie może, gdyż na koncie wspólnoty brakuje środków, pomimo że właściciele lokali wyodrębnionych rzetelnie wpłacili „swoje”. Okazuje się, że „swojego” gmina wpłacić nie może, gdyż aktualnie wolnych środków nie ma.

Dopiero w tym momencie właściciele lokali rozumieją co się stało. Dochodzą do – słusznego zresztą – wniosku, że administrator zależny od któregokolwiek właściciela niekoniecznie będzie działał na korzyść pozostałych właścicieli, postanawiają rozwiązać umowę zawartą ze spółką.

W międzyczasie na tyle poznali ustawę o własności lokali, że wiedzą, iż zmiana administratora nie wymaga uchwały wspólnoty, co ma kluczowe znaczenie, gdy udział gminy jest stosunkowo duży. Przekonują ich o tym następujące zapisy ustawy:

Art. 18.1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Art. 18.3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1 lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.

 Art. 20.1. Jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.(…)

 Art. 22.1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

Jest oczywiste, że powierzenie zarządu na podstawie art. 18.1 wyklucza możliwość wyboru zarządu na podstawie art. 20.1 i odwrotnie – jeśli na podstawie art. 20.1 został wybrany zarząd to wspólnota nie może skorzystać z art. 18.1, aby powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi chyba, że uchwałą odwoła zarząd, a następnie umową zawartą w formie aktu notarialnego powierzy zarządzanie nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi.

Zdarza się jednak, że spółka nie chce wypowiedzenia umowy przyjąć do akceptującej wiadomości twierdząc, że skoro wspólnota uchwałą wybrała administratora, to wypowiedzenie umowy musi być także oparte na podstawie uchwały.

Oczywiście taka argumentacja nie ma najmniejszego sensu. Pomijając nawet to, że zarząd ma oczywiste prawo bez uchwały wspólnoty zmienić administratora, za którego funkcjonowanie ponosi przecież pełną odpowiedzialność, to prawo składania oświadczeń woli w imieniu wspólnoty jest ustawowym prawem zarządu. Administrator, którym jest spółka, nie ma żadnego prawa żądać od zarządu przedstawienia uchwały wspólnoty w jakiejkolwiek sprawie.

Warto zwrócić uwagę na to, że zarządca (administrator), który proponuje wspólnotom swoje usługi w wysokości… zł/m2 prawdopodobnie nie do końca rozumie, że przecież proponuje świadczenia określonych usług, za które ma prawo otrzymywać wynagrodzenie. Powinien więc określić swoje wynagrodzenie miesięczne, a to, w jaki sposób właściciele lokali tą kwotą się podzielą nie powinno go już obchodzić. Niestety – nie wszyscy zarządcy chcą to rozumieć.

Pomimo, że ustawa o własności lokali funkcjonuje już ponad 16 lat, to ciągle pojawiaja się problemy związane z jej interpretacją. I nie dlatego, że ustawa jest skomplikowana, ale przede wszystkim dlatego, że władze gmin nie są w stanie przyjąć do akceptującej wiadomości oczywistego faktu – gmina nie jest uprzywilejowanym członkiem wspólnoty i musi podporządkować się regulacjom ustawowym. W tym miejscu można mieć pretensje do ustawodawcy, który powinien to jednoznacznie podkreślić.

Czytaj dalej: Zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie

Komentarze

(1)
andrzej | 28.04.2015, 14:39
nonsens ..Skąd wniosek że wybór administratora za którego płacą właściciele to zakres zwykłego zarządu? w ustawie owl nie ma ma słowa o administratorze!!! żeby płacić najpierw trzeba wiedzieć komu.a nie tylko ile.Jeżeli chcę naprawiać samochód w ASO to nie może mój pełnomocnik {Zarząd} naprawiać go gdzie indziej nawet za tą samą cenę.Proste.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Programy wspomagające pracę zarządcy - przegląd 2019»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Programy dla zarządców nieruchomości Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16904|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10521|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10088|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl