CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Zarządca czy administrator?

Janusz Gdański  |  Administrator 10/2011  |  21.11.2011  |  1
Zarządca czy administrator?
Zarządca czy administrator?
sxc.hu

Czy wspólnota, która uchwałą wybrała administratora, chcąc wypowiedzieć mu umowę, również musi podjąć stosowną uchwałę?

Gminna spółka, która zarządza gminnym zasobem nieruchomości i lokali, stara się nie tracić źródeł przychodu a jednocześnie nie chce finansować notariuszy w chwili, gdy w komunalnej nieruchomości zbywane są lokale, stosuje następującą praktykę:

  • w „małej” wspólnocie przedstawia do akceptacji właścicielom lokali „umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną”, którą podpisuje przedstawiciel gminy oraz nabywca (nabywcy) lokali,
  • we wspólnocie „dużej” robi dokładnie to samo, ale po podpisaniu umowy (nazywanej „umową o zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną”) wyjaśnia, że zgodnie z obowiązującym prawem właściciele lokali muszą spośród siebie wybrać jedno lub wieloosobowy zarząd. Na ogół brakuje chętnych, więc prowadzący zebranie pracownik spółki wyjaśnia, że zarząd jest organem tylko formalnym i nic praktycznie nie będzie miał do roboty. Te argumenty zwykle są skuteczne. W dalszej kolejności proponuje się uchwałę „o ustaleniu wynagrodzenia zarządcy” (w zł/m2) oraz zaliczki – „na bieżącą eksploatację” oraz „na remonty”.

Często zdarza się, że po pewnym czasie właściciele lokali zaczynają rozumieć sens ustawy o własności lokali i zaczynają pytać. Gdy dowiadują się, że gmina – jako członek wspólnoty – żadnych zaliczek ani na eksploatację ani na remonty nie wpłaca, a na koncie wspólnoty są jedynie środki zgromadzone przez właścicieli lokali wyodrębnionych, zaczynają się niepokoić.

Pracownicy spółki wyjaśniają, że „gmina w razie potrzeby swoje zobowiązania pokryje”, co chwilowo ich uspokaja. Prawdziwe problemy zaczynają się dopiero wówczas, gdy planowany remont, którego wykonanie uznała za niezbędne także gmina, przeprowadzony być nie może, gdyż na koncie wspólnoty brakuje środków, pomimo że właściciele lokali wyodrębnionych rzetelnie wpłacili „swoje”. Okazuje się, że „swojego” gmina wpłacić nie może, gdyż aktualnie wolnych środków nie ma.

Dopiero w tym momencie właściciele lokali rozumieją co się stało. Dochodzą do – słusznego zresztą – wniosku, że administrator zależny od któregokolwiek właściciela niekoniecznie będzie działał na korzyść pozostałych właścicieli, postanawiają rozwiązać umowę zawartą ze spółką.

W międzyczasie na tyle poznali ustawę o własności lokali, że wiedzą, iż zmiana administratora nie wymaga uchwały wspólnoty, co ma kluczowe znaczenie, gdy udział gminy jest stosunkowo duży. Przekonują ich o tym następujące zapisy ustawy:

Art. 18.1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Art. 18.3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1 lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.

 Art. 20.1. Jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.(…)

 Art. 22.1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

Jest oczywiste, że powierzenie zarządu na podstawie art. 18.1 wyklucza możliwość wyboru zarządu na podstawie art. 20.1 i odwrotnie – jeśli na podstawie art. 20.1 został wybrany zarząd to wspólnota nie może skorzystać z art. 18.1, aby powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi chyba, że uchwałą odwoła zarząd, a następnie umową zawartą w formie aktu notarialnego powierzy zarządzanie nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi.

Zdarza się jednak, że spółka nie chce wypowiedzenia umowy przyjąć do akceptującej wiadomości twierdząc, że skoro wspólnota uchwałą wybrała administratora, to wypowiedzenie umowy musi być także oparte na podstawie uchwały.

Oczywiście taka argumentacja nie ma najmniejszego sensu. Pomijając nawet to, że zarząd ma oczywiste prawo bez uchwały wspólnoty zmienić administratora, za którego funkcjonowanie ponosi przecież pełną odpowiedzialność, to prawo składania oświadczeń woli w imieniu wspólnoty jest ustawowym prawem zarządu. Administrator, którym jest spółka, nie ma żadnego prawa żądać od zarządu przedstawienia uchwały wspólnoty w jakiejkolwiek sprawie.

Warto zwrócić uwagę na to, że zarządca (administrator), który proponuje wspólnotom swoje usługi w wysokości… zł/m2 prawdopodobnie nie do końca rozumie, że przecież proponuje świadczenia określonych usług, za które ma prawo otrzymywać wynagrodzenie. Powinien więc określić swoje wynagrodzenie miesięczne, a to, w jaki sposób właściciele lokali tą kwotą się podzielą nie powinno go już obchodzić. Niestety – nie wszyscy zarządcy chcą to rozumieć.

Pomimo, że ustawa o własności lokali funkcjonuje już ponad 16 lat, to ciągle pojawiaja się problemy związane z jej interpretacją. I nie dlatego, że ustawa jest skomplikowana, ale przede wszystkim dlatego, że władze gmin nie są w stanie przyjąć do akceptującej wiadomości oczywistego faktu – gmina nie jest uprzywilejowanym członkiem wspólnoty i musi podporządkować się regulacjom ustawowym. W tym miejscu można mieć pretensje do ustawodawcy, który powinien to jednoznacznie podkreślić.

Czytaj dalej: Zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie

Komentarze

(1)
andrzej | 28.04.2015, 14:39
nonsens ..Skąd wniosek że wybór administratora za którego płacą właściciele to zakres zwykłego zarządu? w ustawie owl nie ma ma słowa o administratorze!!! żeby płacić najpierw trzeba wiedzieć komu.a nie tylko ile.Jeżeli chcę naprawiać samochód w ASO to nie może mój pełnomocnik {Zarząd} naprawiać go gdzie indziej nawet za tą samą cenę.Proste.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Kurs - Aktualne zasady prowadzenia rachunkowości przez wspólnotę mieszkaniową »

Kurs księgowości dla wspólnot mieszkaniowychW większości przypadków w księgowości prowadzonej przez wspólnotę mieszkaniowej pojawiają się błędy. Wynika to przede wszystkim z nieznajomości elementarnych zasad rozliczania przychodów i rozchodów wspólnoty. Nieprawidłowa ewidencja księgowa może doprowadzić... Czytam więcej »


Pojemniki na śmieci – jak je zasłonić? »

Jak zapewnić zdrowy mikroklimat w budynku?»

pojemniki na odpady mieszkania wentylacja budynku
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel nieruchomości wyposaża nieruchomość w pojemniki, służące do zbierania odpadów, ulegających biodegradacji, ze szczególnym uwzględnieniem... Chcę wiedzieć »

Mikroklimat w budynkach wywiera duży wpływ na zdrowie i samopoczucie ludzi, zwierząt, roślin, a także na efektywność przebiegu procesów produkcyjnych i przemysłowych. Zapewnienie optymalnych warunków w pomieszczeniach jest głównym zadaniem wentylacji... czytam więcej »


Fotowoltaika na dachu budynku - zobacz, gdzie uzyskać dotacje »

Fotowoltaika na dachuInstalacja fotowoltaiczna zamontowana na dachu nieruchomości pozyskuje energię z promieniowania słonecznego, a następnie zamienia ją w energię elektryczną. Wytworzony w panelach... Czytam więcej »


Pobierz darmowy poradnik "Uzdatnianie wody w instalacjach HVAC"»

Jak usunąć wilgoć ze ścian?

Pobierz poradnik uzdatnianie wody w instalacjach HVAC wilgoć w ścianach
Wymagania odnośnie wody w instalacjach grzewczych reguluje Polska Norma PN-EN 12952-12. Jak podnieść jakość wody? Jak obniżyć koszty instalacji grzewczej i chłodniczej? Jak zadbać o bezpieczeńśtwo i komfort mieszkańców... Czytam więcej »

W Szwajcarii na początku lat 80. XX w., w trakcie prac badawczych nad wpływem atmosfery zawilgoconych pomieszczeń na zdrowie ludzi, zauważono, że zastosowanie określonych fal elektromagnetycznych może być użyteczne... czytam więcej»


Dlaczego warto dobrze wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Nowe podejście do modernizacji budynków wielorodzinnych»

Czy to możliwe? Nowa bezobsługowa i ekologiczna kotłownia, bez obciążeń finansowych! »

Kompleksowa energia kotłownia bez nakładów finansowych
Rosnące koszty prac i materiałów budowalnych istotnie wpływają na decyzje co do planowanych modernizacji energetycznych budynków wielorodzinnych. Z drugiej strony lokatorzy... czytam dalej »

Brak obciążeń finansowych związanych z budową/modernizacją kotłowni gazowej. EWE bierze na siebie ciężar finansowania i budowy kotłowni... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Rozwiązania polecane dla administratorów i zarządców budynków »

Usuniemy zanieczyszczenia z Twojej instalacji!

wiata rowerowa odpowietrzenie kaloryferów

Coraz ciekawsze rozwiązania spotykam na polskich osiedlach. Dbałość o zadowolenie mieszkańca staje się priorytetem, dzięki czemu... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19678|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16944|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12031|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl