CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Głosowanie nad uchwałami we wspólnocie

Katarzyna Jachacy  |  Administrator 9/2011  |  07.09.2011
Głosowanie nad uchwałami we wspólnocie
Głosowanie nad uchwałami we wspólnocie
sxc.hu

Ustawa o własności lokali zakłada podział kompetencji pomiędzy zarząd wspólnoty a zebranie właścicieli lokali, ale nie wskazuje wprost trybu odbierania głosów od współwłaścicieli jednego lokalu. Poddane analizie zagadnienie głosowania, w aspekcie współwłasności, znalazło wyraz w dwóch – niestety – rozbieżnych stanowiskach, co stwarza poważne wątpliwości w praktyce obrotu i zarządzania nieruchomościami.

Nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej obejmuje odrębną własność samodzielnych lokali mieszkalnych (mieszkania) i niemieszkalnych (garaż). Każdy lokal posiada swój udział w częściach wspólnych budynku i gruntu, policzony proporcjonalnie stosunkiem powierzchni danego lokalu do całości powierzchni wspólnej. We wspólnocie mieszkaniowej jednym z samodzielnych lokali niemieszkalnych jest garaż. Każdy samodzielny lokal, niezależnie od statusu prawnego – mieszkalny czy niemieszkalny – posiada swoją odrębną księgę wieczystą. Podobnie odrębną księgę wieczystą (tzw. budynkowo-gruntową) posiada nieruchomość wspólna.

Biorąc pod uwagę powyższy stan faktyczny i prawny, w pierwszej kolejności wskazać należy, iż zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, uregulowane w rozdz. 4 ustawy o własności lokali (uwl), przewidują podział kompetencji pomiędzy dwa organy wspólnoty mieszkaniowej, tj.:

  • zarząd, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunku pomiędzy wspólnotą i poszczególnymi właścicielami lokali, oraz
  • zebranie właścicieli lokali, które stanowi organ kontrolno-stanowiący, właściwy do podejmowania uchwał w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, wymienionych przykładowo w art. 22 ust. 3 uwl.

Czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie, co wynika z art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Stosownie do dyspozycji przepisu art. 22 ust. 2 uwl, zarząd wspólnoty może podejmować czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu po uprzednim uzyskaniu zgody członków wspólnoty mieszkaniowej. Zgoda członków wspólnoty wyrażana jest w postaci uchwały. Z treści ustawy o własności lokali wynika zatem, iż uchwały wspólnoty mieszkaniowej służą do wyrażania wspólnej woli właścicieli lokali w sprawach przekraczających zwykły zarząd.

Głosowanie udziałami

Generalną zasadą jest, że uchwała dochodzi do skutku, gdy jej treść uzyska aprobatę odpowiedniej większości osób. Jak stanowi przepis art. 23 ust. 2 uwl, uchwały właścicieli lokali podejmowane są większością głosów właścicieli lokali. Oznacza to, że do przyjęcia uchwały konieczne jest oddanie na nią więcej niż 50% głosów, liczonych większością udziałów w nieruchomości wspólnej. Przy czym przyjmuje się, iż głosy właścicieli lokali wstrzymujących się od głosowania lub odmawiających udziału w głosowaniu należy traktować jako głosy oddane przeciwko proponowanej uchwale (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 12 kwietnia 2002 r., I ACa 1531/01, OwSG 2002, nr 10, poz. 91).

Zasadą jest, że większość głosów ustala się wedle wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (tzw. głosowanie udziałami). Od tego systemu głosowania w nieruchomości wspólnej można odstąpić – w drodze umowy lub specjalnie w tym celu podjętej uchwały – na rzecz systemu, wedle którego na jednego właściciela lokalu przypada jeden głos. W praktyce we wspólnotach mieszkaniowych najczęściej spotyka się liczenie większości głosów według wielkości udziałów.

Głosowanie a współwłasność

O ile kwestia oddawania głosu przez właściciela lokalu, jeżeli jest nim jedna osoba, nie budzi wątpliwości, to wiele problemów teoretycznych, a przede wszystkim praktycznych nasuwa głosowanie w przypadku, gdy lokal jest przedmiotem współwłasności kilku, kilkunastu, kilkudziesięciu lub kilkuset osób. Takie przypadki najczęściej mają miejsce, gdy chodzi o współwłaścicieli garażu stanowiącego samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. „Kupując garaż”, poszczególni współwłaściciele nabywają de facto udziały w samodzielnym lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne i najczęściej przy czynności tej jednocześnie dokonują podziału do korzystania, tzw. quoad usum, stosownie do którego zobowiązują się korzystać wyłącznie z danej części tego lokalu (oznaczonej najczęściej jako miejsce postojowe o danym numerze) i zobowiązują się akceptować fakt, iż pozostali współwłaściciele także mają swoje miejsca wyznaczone, z których również mogą korzystać samodzielne i także zobowiązują się nie przeszkadzać w korzystaniu przez pozostałych. W księdze wieczystej takiego garażu wpisani są wszyscy współwłaściciele i określony jest ich udział we współwłasności garażu, określony ułamkiem. Przyjęta od podstaw konstrukcja prawna wewnątrz garażu to klasyczny przypadek współwłasności zdefiniowanej w przepisach art. 195–221 kodeksu cywilnego (kc). Nabywając kolejne udziały w garażu, poszczególni współwłaściciele pozostają pomiędzy sobą w konstrukcji współwłasności w częściach ułamkowych.

Rozbieżne interpretacje

Ustawa o własności lokali nie wskazuje wprost trybu odbierania głosów od współwłaścicieli jednego lokalu. Jednakże zagadnienie głosowania, w aspekcie współwłasności, zostało poddane analizie w literaturze prawniczej oraz było przedmiotem zainteresowania praktyki, co znalazło wyraz w dwóch stanowiskach, niestety de facto całkowicie rozbieżnych, a w konsekwencji generujących poważne wątpliwości dla praktyki obrotu i zarządzania nieruchomościami.

Wedle pierwszego stanowiska – niezależnie od sposobu głosowania – wszystkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, w której udział jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu, wymagają jednolitego stanowiska wszystkich współwłaścicieli lokalu, co oznacza, że aby udział w częściach wspólnych budynku i gruntu, jaki przypisany jest do garażu, mógł zostać zaliczony zagłosowaną we wspólnocie mieszkaniowej uchwałą, konieczna jest najpierw jednomyślność co do tej decyzji niejako „wewnątrz garażu”, czyli pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami garażu. Współwłaścicielom lokalu bowiem przysługuje wspólny udział w nieruchomości wspólnej związany z ich lokalem, aby zatem możliwe było uznanie, że udział ten zostanie zaliczony jako głosujący za daną uchwałą, konieczne jest pierwotnie pozyskanie jednomyślności wewnątrz – pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami lokalu. Taka bardzo restrykcyjna interpretacja wynika z przepisów art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali i przepisów art. 195–221 kodeksu cywilnego. (Tak też wypowiada się R. Dziczek.)

Taka też interpretacja jest najczęściej spotykana w praktyce orzeczniczej sądów powszechnych. Łatwo można sobie wyobrazić, że konieczne jest przyjmowanie w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych restrykcyjnie tego właśnie stanowiska, bowiem istnieje poważne ryzyko, iż uprawniony właściciel we wspólnocie mieszkaniowej może z dużym prawdopodobieństwem skutecznie zaskarżyć w terminie wadliwie podjęte (wg wadliwej metody liczenia głosów) uchwały.

W literaturze często wskazuje się, iż taka forma jednomyślności może przybrać postać powołania pełnomocnika. Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielonego przez poszczególnych współwłaścicieli lokali i dlatego w tej sprawie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. Przyjmuje się, że skoro uchwały właścicieli lokali dotyczą czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, to do udziału w głosowaniu nad taką uchwałą wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 kc), określające typ czynności, do których pełnomocnik jest umocowany. Jeżeli wyznaczenie przedstawiciela współwłaścicieli jest niemożliwe w ramach uzgodnień między nimi, wyznaczenia osoby do reprezentowania współwłaścicieli na zebraniu właścicieli lokali dokonuje sąd w postępowaniu nieprocesowym, zgodnie z art. 199 kc.

Natomiast według drugiego spotykanego w literaturze stanowiska, rozstrzygnięcie problematyki głosowania uzależnione jest od sposobu głosowania. Mianowicie, jeżeli głosowanie odbywa się zgodnie z ogólną zasadą (głosowanie udziałami), to ponieważ z udziałem we współwłasności lokalu związany jest również udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, każdy ze współwłaścicieli lokalu może głosować, niezależnie od innych, „za” lub „przeciw” uchwale. Przy czym siła jego głosu jest określona jego udziałem we własności lokalu. Przykładowo, jeżeli z własnością lokalu należącego do dwóch osób w częściach równych związany jest udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem 1/10, to każdy z tych dwóch współwłaścicieli lokalu sam bierze udział w podejmowaniu uchwały, ale dysponuje jedynie siłą głosu 1/20.

W przypadku natomiast zasady jeden właściciel – jeden głos przyjmuje się, iż współwłaściciele lokali, mając do dyspozycji jeden głos, muszą się wspólnie porozumieć, w jaki sposób będą głosować. W razie braku zgody proponuje się, aby współwłaściciele lokalu wystąpili do sądu o rozstrzygnięcie, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego odnoszącymi się do współwłasności. (Tak wypowiadają się J. Ignatowicz, J. Pisuliński.)

Stanowczego podkreślenia wymaga fakt, iż autorka niniejszej publikacji w swoje praktyce zawodowej w ramach postępowań sądowych spotkała się w przypadku procesów opartych na przepisie art. 25 ustawy o własności lokali (zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej) wyłącznie z ww. pierwszą restrykcyjną interpretacją sposobu głosowania. Fakt ten wymaga podkreślenia ze względu na możliwe bardzo poważne konsekwencje prawne uchylenia uchwały z powodu wadliwej (ocena sądu) metody zbierania głosów w toku głosowania. Uzasadnienia tych wyroków opierały się co do meritum na przepisach art. 1 ust. 2 uwl i art. 195–221 kc.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17561|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10945|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10524|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl