CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Dożywocie a służebność osobista

Paweł Puch  |  Administrator 9/2011  |  19.09.2011
Dożywocie a służebność osobista
Dożywocie a służebność osobista
sxc.hu

Możliwość zamieszkania byłego właściciela w nieruchomości przekazywanej najczęściej rodzinie zazwyczaj zapewnia się poprzez ustanowienie w umowie darowizny służebności osobistej, natomiast umowę o dożywocie stosuje się sporadycznie mimo że daje ona większe bezpieczeństwo i możliwość kształtowania jej treści.

Służebność osobista jest obciążeniem nieruchomości na rzecz indywidualnie oznaczonej osoby fizycznej. Źródłem służebności osobistej jest umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą fizyczną. Zakres służebności
i sposób jej wykonania oznacza się w braku innych danych według osobistych potrzeb uprawnionego,
z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Służebność osobista wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego i jest niezbywalna, zatem nie może być przeniesiona na rzecz innej osoby. Największe znaczenie i najczęściej spotykana w praktyce jest służebność osobista mieszkania, która polega na uprawnieniu do zamieszkiwania w obciążonej nieruchomości. Tego typu służebność jest bardzo często ustanawiana w związku z zawieraną przez strony umową darowizny nieruchomości, gdzie np. rodzice przekazują dziecku dom,
a dziecko ustanawia na ich rzecz służebność mieszkania, aby zagwarantować im możliwość mieszkania do śmierci. Przeważnie strony określają treść tego prawa w ten sposób, że uprawniony ma prawo do zajmowania jednego albo kilku pomieszczeń w mieszkaniu. Służebność osobista jest ustanawiana na podstawie umowy zawieranej przez właściciela nieruchomości z osobą, która ma być uprawniona. Oświadczenie właściciela nieruchomości
w tym zakresie powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. Ponadto służebność może zostać ustanowiona na podstawie orzeczenia sądu albo decyzji administracyjnej.

Dożywocie

Zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w przypadku braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrań, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia. Strony mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia, czyli to strony określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania, a dopiero przy braku postanowień umownych wchodzą świadczenia określone w art. 908 kodeksu cywilnego. Przedmiotem przeniesienia własności w drodze umowy dożywocia będzie zawsze konkretna nieruchomość. Przedmiotem umowy może być nie tylko własność całej nieruchomości, ale również udział w nieruchomości. Natomiast przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Zbywcą nieruchomości może być wyłącznie osoba fizyczna.

Z kolei nabywcą może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Umowa dożywocia, podobnie jak każda umowa przenosząca własność nieruchomości, musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Treść prawa dożywocia, uzyskiwanego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, musi być określona w umowie w sposób szczegółowy. Osoby, na rzecz których ustanowiono dożywocie nazywamy dożywotnikami. Umowa powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń, a także ich zmianę w przypadku wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników, gdy pozostaje jeszcze drugi z nich. W innym wypadku prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia następuje z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia. Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, co oznacza, że dożywotnik nie może przenosić go na inną osobę, nie może też być przedmiotem dziedziczenia i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci dożywotnika. Natomiast prawo własności nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia nie podlega żadnym ograniczeniom, można je zbyć oraz obciążyć ograniczonymi prawami rzeczowymi (służebnością bądź hipoteką). Jednak w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jej nowy nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia prawem dożywocia objęte. Z chwilą zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem dotychczasowy jej właściciel zostaje zwolniony z obowiązków związanych
z dożywociem. Może jednak ponosić odpowiedzialność osobistą za świadczenia zaległe. Jeżeli zobowiązany
z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. W przypadku gdy miedzy nowym właścicielem a dożywotnikiem wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Z żądaniem zamiany świadczeń objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę może wystąpić każda
ze stron umowy. W wypadkach wyjątkowych sąd może też rozwiązać umowę o dożywocie.

Praktyczne zastosowanie

Właściciele decydujący się na przekazanie nieruchomości swoim następcom, tj. dzieciom lub też innym osobom, np. opiekunom, bardzo często zastanawiają się, jak to zrobić, aby mimo przekazania swojego domu w pewnym momencie nie znaleźć się na bruku i móc w spokoju przeżyć starość. Powszechnie stosowaną umową do przeniesienia własności nieruchomości w rodzinie jest umowa darowizny, jednak strony nie mogą w związku z nią nałożyć na nowego właściciela żadnych obowiązków, poza ewentualnym ustanowieniem służebności mieszkania na rzecz darujących lub użytkowania gruntu. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku umowy dożywocia, której treść w ramach ogólnego „dożywotniego utrzymania” strony mogą dowolnie kształtować. Oprócz więc służebności mieszkania dożywotnik może sobie zastrzec na przykład obowiązek zapewnienia pomocy i pielęgnacji
w chorobie oraz zapewnienia pogrzebu czy wypłacania dożywotniej lub okresowej renty. Jednak umowa dożywocia opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości, a tymczasem umowa darowizny opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn przewiduje w najbliższej rodzinie zwolnienie od podatku niezależnie od wartości przekazywanej nieruchomości. Umowa dożywociaw przypadku osób najbliższych jest więc mniej korzystna finansowoi głównie dlatego rzadziej stosowana. Umowa dożywocia może też umożliwić pobieranie dodatkowej emerytury. Umożliwia bowiem przekazanie nieruchomości określonej osobie, nawet obcej, w zamian za dożywotnią rentę i możliwość mieszkania w niej aż do śmierci. Jest to ciekawa propozycja zwłaszcza dla osób, które nie mając bliższych krewnych, mają skromne dochody. Wówczas znalezienie kogoś, kto mimo formalnego przejęcia mieszkania zapewniłby możliwość dalszego dożywotniego zamieszkania, wypłaciłby kwotę równą nawet połowie rzeczywistej wartości mieszkania lub zapewniłby comiesięczną rentę umożliwiającą godne przeżycie emerytury i pozwalającą na pozbycie się trosk finansowych, wydaje się bardzo pożądane. Magnesem dla nabywców będą tymczasem niskie koszty nabycia takiej nieruchomości
w postaci np. renty, będącej de facto ceną sprzedaży spłacaną ratami przez wiele lat bez konieczności zaciągania kredytu bankowego i ponoszenia kosztów jego obsługi.

Prawa we wspólnocie mieszkaniowej

Uprawniony z tytułu służebności osobistej mieszkania tak jak i dożywotnik z tytułu umowy o dożywocie, mimo ich ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu, jak i mimo zamieszkiwania w lokalu, nie mają żadnych praw we wspólnocie mieszkaniowej. Tak samo jak nie ma ich najemca lokalu czy osoba zajmująca lokal na podstawie innej umowy. Tylko bowiem właścicielowi lokalu przysługuje prawo do głosowania na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, czy do wykonywania uprawnień do kontroli zarządu i wglądu do dokumentów wspólnoty mieszkaniowej. Fakt zamieszkiwania w lokalu uprawnionego z tytułu służebności osobistej tak jak i dożywotnika nic w tej materii nie zmienia. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest właściciel lokalu, nawet jeżeli nie zamieszkuje
w lokalu. Dożywotnik czy uprawniony z tytułu służebności mogą wykonywać uprawnienia z tytułu członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej tylko na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez właściciela lokalu, ale wówczas działają w imieniu właściciela lokalu i na jego rachunek.

Można wyróżnić dwa rodzaje pełnomocnictwa:

  • pełnomocnictwo ogólne, które upoważnia pełnomocnika do dokonywania jedynie czynności zwykłego zarządu;
  • pełnomocnictwo szczególne, które upoważnia pełnomocnika do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd. Pełnomocnictwo szczególne może być pełnomocnictwem rodzajowym, czyli upoważnieniem do dokonywania czynności prawnych określonego rodzaju lub pełnomocnictwem szczegółowym upoważniającym do dokonania jednorazowo konkretnej czynności.

Dla skuteczności udzielenia pełnomocnictwa w większości wypadków wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej. Czasami można spotkać się z błędną praktyką, w której odmawia się pełnomocnikowi uznania pełnomocnictwa bez podpisów notarialnie poświadczonych i tłumaczeniem,
że bez takiego poświadczenia brak jest pewności, że pełnomocnictwo pochodzi od właściciela. Takie działanie jest bezzasadne i sprzeczne z prawem. Jeżeli zarząd uważa, że pełnomocnic-
two zostało sfałszowane, powinien po zebraniu zgłosić doniesienie do prokuratury o popełnieniu przestępstwa i przekazać jej „sfałszowane” pełnomocnictwo.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17114|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10675|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10248|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl