Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Akty zmieniające:

Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących [Dz.U. z dnia 7.08.2018 r., poz. 1496, art. 48]

Ustawa z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw [Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 i art. 23 pkt 2]. Uwaga: przepisy tej ustawy wchodzą w życie z dniem 21.04.2019 r. (zmiany zostały oznaczone w tekście kolorem czerwonym).

  Rozdział 1
Przepisy ogólne

Art. 1.

Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Art. 1a.

 Przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Agencji Mienia Wojskowego.

Art. 2.

1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;

2) właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;

3) współlokatorze - należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem;
4) lokalu - należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych;

5) lokalu socjalnym - należy przez to rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie; (UWAGA: przepis obowiązuje tylko do dnia 20.04.2019 r., z dniem 21.04.2019 r. zostanie uchylony → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 1a i art. 23 pkt 2)

5a) tymczasowym pomieszczeniu - należy przez to rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane;

6) lokalu zamiennym - należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m² tej powierzchni;

7) powierzchni użytkowej lokalu - należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału;

8) opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

(UWAGA: poniższa wersja przepisu w punkcie 8a) obowiązuje tylko do dnia 20.04.2019 r., z dniem 21.04.2019 r. zostanie uchylona → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 1b i art. 23 pkt 2)

[8a) wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu - należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

(UWAGA: poniższa wersja przepisu w punkcie 8a) obowiązuje od dnia 21.04.2019 r. → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 1b i art. 23 pkt 2)

8a) kosztach  utrzymania  lokalu – należy przez to rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
b) zarządzania nieruchomością,
c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
d) ubezpieczenia nieruchomości,
e) inne, o ile wynikają z umowy;]

9) gospodarstwie domowym - należy przez to rozumieć gospodarstwo domowe, o którym mowa w przepisach o dodatkach mieszkaniowych;

(UWAGA: poniższa wersja przepisu w punkcie 10) obowiązuje tylko do dnia 20.04.2019 r., z dniem 21.04.2019 r. zostanie uchylona → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 1c i art. 23 pkt 2)

10) mieszkaniowym zasobie gminy - należy przez to rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów;

(UWAGA: poniższa wersja przepisu w punkcie 10) obowiązuje od dnia 21.04.2019 r. → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 1c i art. 23 pkt 2)

10) mieszkaniowym  zasobie  gminy – należy przez to rozumieć lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, stanowiące własność gmin lub  jednoosobowych spółek gminnych którym gmina powierzyła realizację zadania własnego w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego oraz lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów, a także lokale mieszkalne wskazane w umowie spółki utworzone przez spółki celowe, o których mowa  w art. 7 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie  Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529 i 2161 oraz z 2018 r. poz. 756);

(UWAGA: poniższa wersja przepisu w punkcie 11) obowiązuje tylko do dnia 20.04.2019 r., z dniem 21.04.2019 r. zostanie uchylona → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 1c i art. 23 pkt 2)

11) publicznym zasobie mieszkaniowym - należy przez to rozumieć lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych;

(UWAGA: poniższa wersja przepisu w punkcie 11) obowiązuje od dnia 21.04.2019 r. → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 1c i art. 23 pkt 2)

11) publicznym zasobie mieszkaniowym – należy przez to rozumieć lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa;

12) wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych - należy przez to rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych:

a) dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,

b) dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

13) pobliskiej miejscowości – należy przez to rozumieć miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem. [przepis dodany zaczyna obowiązywać z dniem 21.04.2019 r. → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 1d i art. 23 pkt 2]

2. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Art. 3.

1. (uchylony).

(UWAGA: poniższa wersja art. 3 pkt. 2 obowiązuje tylko do dnia 20.04.2019 r., z dniem 21.04.2019 r. zostaje uchylona → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 2a i art. 23 pkt 2)

2. Do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów, do lokali będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej oraz do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Szefa Agencji Wywiadu, przepisy ustawy stosuje się, jeżeli przepisy odrębne dotyczące tych lokali nie stanowią inaczej.

(UWAGA: poniższa wersja przepisu w punkcie 11) obowiązuje od dnia 21.04.2019 r. → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 2a i art. 23 pkt 2)

2. Do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów, do lokali będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej oraz do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Szefa Agencji Wywiadu, Szefa Służby Kontrwywiadu Wojskowego lub Szefa Służby Wywiadu Wojskowego, przepisy ustawy stosuje się, jeżeli przepisy odrębne dotyczące tych lokali nie stanowią inaczej.

2a. W przypadku lokali, o których mowa w ust. 2, podstawą nawiązania stosunku najmu jest decyzja administracyjna o przydziale lokalu wydana na mocy odrębnych przepisów. (UWAGA: przepis dodany zaczyna obowiązywać z dniem 21.04.2019 r. → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 2b i art. 23 pkt 2)

3. Przepisy niniejszej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora.

Art. 4.

1. Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy.

(UWAGA: poniższa wersja art. 4 ust. 2 obowiązuje tylko do dnia 20.04.2019 r., z dniem 21.04.2019 r. zostaje uchylona → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 3a i art. 23 pkt 2)

2. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

(UWAGA: poniższa wersja art. 4 ust. 2 obowiązuje od dnia 21.04.2019 r. → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 3a i art. 23 pkt 2)

2. Gmina,  na  zasadach  i w przypadkach  określonych  w ustawie,  zapewnia  lokale  w ramach  najmu  socjal-nego i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

 (UWAGA: poniższa wersja art. 4 ust. 2a obowiązuje tylko do dnia 20.04.2019 r., z dniem 21.04.2019 r. zostaje uchylona → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 3a i art. 23 pkt 2)

2a. W przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu, o którym mowa w art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 155, z późn. zm.), gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie albo noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia.

(UWAGA: poniższa wersja art. 4 ust. 2a obowiązuje od dnia 21.04.2019 r. → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 3a i art. 23 pkt 2)

2a. W przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu, o którym mowa w art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 155, z  późn.  zm.), gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie, chyba że pomieszczenie odpowiadające  wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia. 

2b. Gmina może przeznaczać lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy na wykonywanie innych  zadań  jednostek  samorządu  terytorialnego  realizowanych  na  zasadach  przewidzianych  w ustawie  z dnia 12 marca  2004 r.  o pomocy  społecznej  (Dz.U. z 2017 r. poz. 1769 i 1985 oraz z 2018 r. poz. 650 i 700) oraz ustawie z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej (Dz.U. z 2017 r. poz. 697, 1292 i 2217 oraz z 2018 r. poz. 107 i 416). (UWAGA: przepis dodany zaczyna obowiązywać z dniem 21.04.2019 r. → podstawa prawna: Dz.U. z dnia 20.04.2018 r., poz. 756, art. 2 pkt 3b i art. 23 pkt 2)

3. Gmina wykonuje zadania, o których mowa w ust. 1 i 2, wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy lub w inny sposób.

4. Gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa na zadania, o których mowa w ust. 1 i 2.

 Art. 4a.

1. Gmina w wojewódzkim dzienniku urzędowym co roku, w terminie do końca pierwszego kwartału roku następnego, ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na jej obszarze lub części.

2. Zestawienie, o którym mowa w ust. 1, powinno uwzględniać wysokość czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem.

3. Gmina, sporządzając zestawienie, o którym mowa w ust. 1, korzysta z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości. Gmina może w zestawieniu wykorzystać również dane własne, dane przekazane przez właścicieli i lokatorów oraz organizacje ich zrzeszające, a także dane pochodzące z innych źródeł.

4. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia:

1) wzór i terminy przekazywania przez zarządców nieruchomości danych, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę potrzebę cyklicznego przekazywania oraz kompletność tych danych;

2) wzór zestawienia oraz sposoby publikacji i udostępniania danych, o których mowa w ust. 1, uwzględniając potrzebę zapewnienia ich aktualności i jawności.