Podstawą tworzenia nowych rozwiązań jest przyjęty przez Radę Ministrów dokument programowy „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku”. Dokument ten w marcu przyjął także Sejm ubiegłej kadencji. Najważniejsze rozwiązania oparte zostały na trzech głównych zasadach, które są od kilku lat przedstawiane publicznie i zostały wdrożone w niektórych, już działających ustawach.
Po pierwsze proponujemy działanie państwa, w tym także zaangażowanie środków budżetowych, w ściśle określonych segmentach budownictwa mieszkaniowego. Dzisiaj jest to, między innymi, jeszcze działający program Rodzina na Swoim lub rozwijające się budownictwo komunalne i socjalne.
W 2012 roku zaproponujemy zamianę wsparcia osób, nabywających lokale mieszkalne na rynku, na wsparcie osób, które nie mają zdolności kredytowej i które przez najem lokalu mogłyby dojść do prawa własności w określonej przyszłości. Zmierzamy – często z konieczności pokonując bariery mentalne i ograniczoną projekcję zmian nieuchronności, obecne wśród zarządzających różnymi poziomami programu budownictwa społecznego – do istotnej reformy systemu zasad tworzenia społecznego zasobu mieszkaniowego.
Pierwszy sygnał wyszedł już z parlamentu: w ostatnich dniach został przyjęty projekt ustawy, dającej właścicielom towarzystw budownictwa społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym, możliwość zbywania lokali mieszkalnych wybudowanych z udziałem partycypacji najemców.
Drugą zasadą będzie utrzymanie już osiągniętego poziomu elastyczności zasobów mieszkaniowych i jego dalsze wzmacnianie w kolejnych rozwiązaniach ustawowych. Dookreślenie tej zasady to między innymi stopniowe poluzowanie ochrony praw lokatorów, możliwość zmiany sposobu użytkowania zasobów socjalnych przez gminy i nieograniczone przedmiotowo przenoszenie aktywów między właścicielami różnych rodzajów lokali mieszkalnych.
Dotyczy to odpowiednio: nowego typu najmu lokali mieszkalnych, ustalonego tzw. najmem okazjonalnym, dozwolonej zmiany przeznaczenia lokalu z socjalnego na komunalny, a nawet jego zbycia, przenoszenia prawa własności lokalu mieszkalnego na członków przez spółdzielnie mieszkaniowe i wejście takiego zasobu mieszkaniowego na rynek.
Trzecią zasadą jest tworzenie warunków do wypracowania rozwiązań polegających na przyspieszeniu wzrostu liczby ogółu lokali mieszkalnych w Polsce, który jest podstawą rozwiązania problemów mieszkaniowych i zaproponowanie rynkowi wykorzystywania związków aktywów: osób fizycznych, inwestorów oraz środków publicznych – gminnych i z budżetu państwa.
Wydaje się, że do stworzenia właściwych i efektywnych relacji między wymienionymi uczestnikami procesu inwestycyjnego potrzebna będzie także współpraca z sektorem bankowym.
Tworzenie mechanizmów zwiększających dostępność mieszkań to aktualnie największa troska ministra infrastruktury. Znajdujemy się obecnie w realnie niewygodnej sytuacji dla zwiększania poziomu zaangażowania budżetu państwa i samorządu lokalnego w budownictwo mieszkaniowe.
Po drugiej stronie mamy do czynienia z niewykorzystaniem mocy inwestycyjnej i wykonawczej polskiego budownictwa mieszkaniowego. Zgranie popytu i odpowiedniego poziomu podaży lokali mieszkalnych powinno się odbywać bez tzw. syndromu hiszpańskiego, czyli nadprodukcji mieszkań i słabej reakcji popytowej rynku.
Dlatego też likwidacja lub obniżanie barier dostępu dla wciąż „głodnego" rynku popytowego lokali mieszkalnych jest warunkiem powodzenia większości programów mieszkaniowych.
Moim zdaniem, w Polsce mamy do czynienia głównie z barierą wejścia, czyli z silnie ograniczonym dostępem do zasobu lokali mieszkalnych na sprzedaż oraz rynkowego zasobu lokali na wynajem. Jest to klasyczna bariera kosztu początkowego dla rynku nowych lokali mieszkalnych lub bariera wysokiego czynszu i spłaty kosztu wytworzenia zasobu już istniejącego.
Wydaje się, że dla obniżenia obu wartości należałoby stworzyć system o dużej trwałości w czasie i odpowiednio wysokim poziomie wielkości środków, dopłat do kosztów wytworzenia zasobu mieszkaniowego i spłaty tych kosztów.
Jestem przekonany, że w taki sposób myślenia wpisuje się pomysł na budownictwo mieszkaniowe ujęte w pomyśle pod nazwą „społeczne grupy mieszkaniowe”. Tam, gdzie pojawiają się projekty grantów ze środków publicznych, z budżetu państwa i samorządów lokalnych, tam powinna obowiązywać zasada ich zwrotu oraz możliwość wykupu lokali, w szczególności, gdy najemca lokalu ma udział w pokryciu części kosztów.
2
