Ocieplanie ścian lokalu

Bieżąca konserwacja budynku mieszkalnego, jak i dokonywanie regularnych remontów, wiąże się z niebagatelnymi kosztami dla wspólnot mieszkaniowych.

Te, aby wypełnić obowiązki nałożone przez ustawodawcę nierzadko latami zbierają fundusze na niezbędne inwestycje. Jednym z poważniejszych problemów, zwłaszcza w okresie zimy, są nieszczelne okna a nawet ściany.

W konsekwencji, oprócz niedogodności dla właściciela lokalu związanych z użytkowaniem mieszkania, dochodzą wysokie opłaty za ogrzewanie. Coraz częściej w takiej sytuacji właściciele na własną rękę wymieniają okna i ocieplają ściany.

Ta druga sytuacja wywołuje różne kontrowersje w związku z próbą umiejscowienia takiej inwestycji w przepisach prawa budowlanego.

Prawa właścicielskie

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, właściciel co do zasady może swobodnie dysponować swoją własnością (art. 140 kc). Jednak przy wykonywaniu swego prawa powinien powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich (art. 144 kc).

Bezspornym jest, że w sytuacji, w której korzystanie z nieruchomości jest utrudnione z powodu niskich temperatur w niej panujących, właściciel może dokonać takich zmian, aby przywrócić społeczno-gospodarcze przeznaczenie swego prawa własności.

W konsekwencji uprawniony jest do przeprowadzania niezbędnych remontów w swoim lokalu. Co do zasady ocieplenie ścian lokalu nie wpływa na właściwości czy stan innych, sąsiednich lokali, jak i nieruchomości wspólnej.

Niemniej z uwagi na fakt, że w pewnej sprawie powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB) uznał za niezbędne przedłożenie zgody na ocieplenie ścian lokalu, należy przeanalizować przepisy prawa budowlanego.

Pozwolenie czy zgłoszenie?

Regułą jest, że przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor powinien uzyskać stosowne pozwolenia lub tylko zgłosić zamiar dokonania pewnych działań. Wyjątki od tej zasady określa w art. 29 i art. 30 ustawa prawo budowlane i nie ma wśród nich takiego, który dotyczyłby możliwości ocieplenia ścian lokalu.

Można by zatem uznać za słuszny pogląd, że taka inwestycja wymaga pewnej legalizacji. Hipotetyczną podstawą mógłby być art. 29 ust. 2 pkt 4 i art. 30 ust. 1 ustawy prawo budowlane. Jak bowiem wynika z przywołanych przepisów, zgłoszenia właściwemu organowi wymaga budowa docieplenia budynków o wysokości do 12 m.

Co więcej, tego typu inwestycja wymaga uprzedniego wykonania projektu docieplenia wraz z charakterystyką zastosowanych materiałów termoizolacyjnych dla potrzeb danego obiektu i z uwzględnieniem warunków atmosferycznych, w jakich roboty ociepleniowe będą wykonywane.

Z takiego właśnie założenia skorzystał PINB. Niemniej rozumowanie to należałoby uznać za nieprawidłowe, gdyż organ nie rozróżnił sytuacji, kiedy ocieplenie następuje na fragmencie ściany budynku (czyli nie całej 12 m wysokości), czy też kiedy ocieplenie dokonane jest wewnątrz lokalu.

Powyższy przepis powinien być interpretowany literalnie, dosłownie i odnosić się do budynku o wysokości 12 m jako całości.

Wpływ działań właściciela

Dokonanie ocieplenia wewnętrznej strony ściany szczytowej wewnątrz lokalu, mieści się w zakresie uprawnień właścicielskich i nie wymaga uzyskania zezwolenia na wykonanie prac remontowych.

Zatem, to co będzie wykonane wewnątrz lokalu mieszkalnego, jeśli nie wpływa na konstrukcję nośną całego budynku nie może mieć nałożonego rygoru uzyskania pozwolenia czy jedynie zgłoszenia planowanych robót budowlanych. Taki obowiązek wykraczałby zbyt daleko w sferę uprawnień właścicielskich, wynikających z art. 140 kc.