CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak dbać o posadzkę i schody w budynku? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10413,wlasciwa-pielegnacja-posadzki-i-schodow-z-lastryko
Każdy rodzaj posadzki wymaga odpowiedniej konserwacji, nie inaczej jest z posadzkami z lastryko. Utarło się, że najlepszym sposobem na okresową pielęgnację jest...
Kategorie: lastryko, posadzki, schody, czyszczenie lastryko, czyszczenie posadzek, pielęgnacja posadzek

Refakturowanie mediów na najemców

Refakturowanie mediów na najemców
Refakturowanie mediów na najemców
sxc.hu

Czy wolno refakturować media na najemców?

Jeżeli tak, czy jest to usługa osobna od usługi najmu?

Czy ta usługa podlega podatkowi VAT ze stawką inną niż najem?

Spis treści:

  • Lokal razem z mediami
  • Lokal bez mediów
  • Refakturowanie w ETS
  • Refakturowanie w NSA
  • Media w rozporządzeniu o VAT

Te trzy pytania obrazują zakres zagadnień związanych z umowami najmu rozstrzyganych przez sądy w 2011 roku. Podstawową kwestią, mającą ogromne znaczenie dla rozliczenia podatku VAT, jest ustalenie, jaki jest rzeczywisty zakres usługi najmu. Celowo posługuję się zwrotem „usługa”, bowiem nie chodzi tu o ustalenie przedmiotu umowy najmu oraz praw i obowiązków stron tej umowy, ale o określenie, czym jest – w najbardziej podstawowej istocie – najem lokalu lub budynku. Czy tzw. media: ciepła i zimna woda, gaz, prąd, odbiór nieczystości płynnych, które z racji konstrukcji budynku i infrastruktury znajdują się w lokalu niezależnie od woli stron umowy – mogą zostać wyłączone z umowy najmu tego lokalu? Jednym słowem, czy wynajęcie lokalu oznacza wynajęcie jedynie pewnej przestrzeni ograniczonej ścianami, czy też automatycznie do najmu lokalu dołączone są media (tak samo jak drzwi i okna).

Przyjęcie pierwszej koncepcji oznacza, że z usługi najmu lokalu wyłącza się usługi dostarczania mediów i odbioru ścieków; strony umawiają się na te dostawy osobno, tak jak można to zrobić np. w przypadku sprzątania lub ochrony mienia.

Przyjęcie drugiej koncepcji oznacza, że w każdym wypadku, gdy wynajmuje się lokal lub budynek usługa najmu obejmuje całość rozliczeń związanych z korzystaniem z tego lokalu, a więc także rozliczenia z tytułu mediów. Skoro lokal obejmuje także wodę, prąd i gaz znajdujące się w rurach, to zapłata za wynajęcie tego lokalu jest jednocześnie zapłatą za zużyte media. To, że najemca często rozlicza się z tego tytułu w innych terminach niż z tytułu zapłaty czynszu nie zmienia w niczym tej ogólnej zasady.

Lokal razem z mediami

Jeżeli uznać, że nie można wyłączyć mediów z lokalu, trzeba przyjąć, że nie można ich także „refakturować”, tj. rozliczać osobno. W efekcie zakupy usług „mediowych” obciążone stawką 8% będą przenoszone na najemcę albo ze stawką 23% (przy lokalach użytkowych) albo ze zwolnieniem od podatku (przy lokalach mieszkalnych).

Najem lokali mieszkalnych jest zwolniony od podatku VAT. Świadczenie usług zwolnionych od podatku oznacza, że podatek naliczony przy zakupach dokonywanych w związku z tymi usługami nie może zostać odliczony przez nabywcę. Mówiąc krótko, ten kto nabywa media wykorzystywane w wynajętym lokalu mieszkalnym, nie odliczy VAT z faktur wystawionych przez dostawców mediów. Jeżeli koszt mediów jest przerzucany na najemcę, zwraca on wynajmującemu kwotę brutto, jako zapłata czynszu za lokal wynajęty razem z mediami.

W przypadku lokali użytkowych, najem jest obciążony stawką 23% VAT. Taką samą stawką obciążone jest rozliczenie mediów, niezależnie od tego, z jaką stawką VAT zostały one nabyte. Nie dochodzi tu bowiem do refakturowania tj. ich odsprzedaży. Są one elementem usługi najmu.

Lokal bez mediów

Jeżeli przyjąć, że media nie są elementem ściśle związanym z najmem – a więc wolno je wyłączyć z czynszu do osobnego rozliczenia – oznacza to:

  • obowiązek refakturowania mediów (przy spełnieniu wielu warunków, które nie zostaną tu omówione)
  • rozliczenie tej usługi według stawek właściwych dla poszczególnych mediów,
  • możliwość odliczenia podatku naliczonego przez dostawców mediów.

Refakturowanie w ETS

Nie tylko polscy podatnicy mają kłopot z refakturowaniem mediów na najemców. Z orzecznictwa ETS wynika, że we wszystkich państwach Unii występuje podobna trudność w ocenie, czy lokal i media stanowią jedną czynność. ETS wydał już kilka podobnych wyroków, w których uznawał, że:

Jeżeli dwa świadczenia (czynności) są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie (sprawa C-349/96). W pewnych okolicznościach formalnie odrębne transakcje, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem, które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jednolitą transakcję, jeżeli nie są one od siebie niezależne. Dzieje się tak w szczególności w przypadku, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika na rzecz klienta, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedną niepodzielną transakcję gospodarczą, której rozdzielenie miałoby charakter sztuczny (sprawa C-461/08). Przytoczone wyroki nie dotyczyły jednak refakturowania mediów, ale takich usług jak sprzątanie obiektu lub jego ubezpieczenie.

W lipcu tego roku sąd brytyjski wystąpił do ETS z wnioskiem o wydanie orzeczenia, czy usługi świadczone najemcom przez wynajmujących powinny być traktowane jako element jednego, podlegającego zwolnieniu, świadczenia najmu nieruchomości, z tego względu, że usługi te tworzą obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie łącznie z najmem albo dlatego, że są dodatkowymi świadczeniami do usługi głównej (sprawa C-392/11). Wyrok w tej sprawie będzie istotny także dla polskich podatników.

Warto wiedzieć, że NSA także wystąpił do ETS w kwietniu 2011 r. z pytaniem dotyczącym refakturowania ubezpieczenia. Problem dotyczy ubezpieczenia przedmiotu leasingu, ale odpowiedź będzie istotną informacją także w przypadku ubezpieczenia wynajmowanych budynków (NSA z 07.04.2011 r., I FSK 460/10; sprawa C-224/11).

Refakturowanie w NSA

Orzecznictwo polskich sądów wskazuje na zupełną dowolność w ocenie rozliczania mediów. Na poziomie WSA obserwuje się zupełnie przeciwstawne poglądy. WSA w Białymstoku i w Bydgoszczy uważają, że wynajęcie lokalu obejmuje także media, a więc nie wolno ich osobno odsprzedawać lokatorom – całość stanowi jedną usługę najmu lokalu. WSA we Wrocławiu twierdzi z kolei, że wynajmujący musi osobno rozliczać najem, a osobno sprzedaż energii. WSA w Warszawie orzeka w zróżnicowany sposób, zależnie od składu sądu. Zdarzają się więc wyroki akceptujące osobne rozliczanie mediów i wyroki uznające to za element usługi najmu.

NSA w wyroku, który zapadł w maju tego roku (wyrok NSA z 31.05.2011 r., I FSK 740/10) uznał jednak, że instytucja refakturowania przyjęta w ustawie o VAT dotyczy także mediów. Pod pojęciem refakturowania rozumie się bowiem następującą sekwencję zdarzeń: usługa (np. media) wykonana jest na rzecz faktycznego odbiorcy, ale umowa o jej wykonanie zawarta jest z innym podmiotem; ten podmiot otrzymuje fakturę i – przepisując jej treść – wystawia identyczną fakturę na faktycznego odbiorcę. W Dyrektywie VAT (i w polskich przepisach) przyjęto fikcję, że podatnik, który działa we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, tak jakby sam otrzymał i wyświadczył na rzecz najemcy te usługi.

NSA uznał, że strony umowy najmu same ustalają, w jaki sposób chcą się rozliczać. Opłaty wynikające z eksploatacji lokalu: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości powinny być ujmowane jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu, chyba że z umowy najmu – zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą – wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) są regulowane przez najemcę w sposób odrębny od czynszu. W zakresie podatku VAT można zasadnie stwierdzić, że ustawa nie sprzeciwia się wliczaniu w cenę usługi najmu tych innych opłat, jeśli strony tak postanowią. Wtedy dostawa towarów i usług nie będzie traktowana jako odrębne świadczenie, lecz jako czynność w ramach świadczenia zasadniczego (najmu). Jednakże w przypadku, kiedy odrębnie pobierany jest czynsz, a odrębnie należności za media, oznacza to, że mamy do czynienia z osobnymi usługami, co zobowiązuje podmioty do wystawiania faktur (refaktur), o ile podmioty te nie są zwolnione z tego podatku.

Media w rozporządzeniu o VAT

Warto jednak przypomnieć, że we wrześniu 2011 r. wprowadzono do rozporządzenia wykonawczego do ustawy VAT dwa zwolnienia od podatku obejmujące czynności wykonywane przez wspólnotę na rzecz właścicieli lokali oraz przez właścicieli lokali na rzecz najemców. Przepis dotyczący najemców brzmi następująco: Zwalnia się czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, lokale należące do właścicieli tworzących wspólnotę, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Opłaty niezależne od właściciela, to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. W przepisie mowa jest o czynnościach wykonywanych na rzecz najemcy, za które to czynności pobiera się opłaty za dostawę mediów. To sformułowanie wyraźnie wskazuje, że Minister Finansów ostatecznie uznał, iż rozliczanie mediów jest usługą odrębną od usługi najmu.

Wynajmujący lokale mieszkalne świadczą więc dwie usługi:

  • usługę najmu – zwolnioną od VAT na podstawie art. 43 ustawy o VAT oraz
  • sprzedaż mediów – zwolnioną od VAT na podstawie § 13 ust. 1 pkt 16b rozporządzenia MF w sprawie wykonania ustawy o VAT.

Właściciel lokalu, który kupuje media wykorzystywane przez najemców lokali, nie odliczy podatku VAT naliczonego przez dostawców tych mediów. Oznacza to, że tzw. opłaty niezależne od właściciela za dostarczenie do lokalu tych mediów i za odbiór nieczystości, naliczane są w kwocie brutto.

Podobnie jest w przypadku najmu lokali użytkowych – wynajmujący świadczy dwie usługi: usługę najmu i usługę dostarczenia mediów. Jednak w tym wypadku są to usługi opodatkowane stawkami właściwymi dla ­konkretnych świadczeń, a więc także ze stawką 8%.

W związku z tym wynajmujący ma prawo odliczyć podatek naliczony, a opłaty za media naliczane są w kwocie netto.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom tam gdzie brak sieci ciepła systemowego i gazu ziemnego?

Brak sieci gazowej nie jest już problemem

Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...

chcę wiedzieć ile to kosztuje »


Spółdzielnia, która powstała w odpowiedzi na zmiany w ramach transformacji ustrojowej »

Powołana została do życia w porozumieniu ze Związkami Zawodowymi restrukturyzowanych kopalń jako organizacja mająca na celu zabezpieczenie właściwego zarządzania nieruchomościami... czytam dalej »


Ocieplanie starszych bloków czeka każdą spółdzielnię i wspólnotę. Jak dobrze ocieplić dachy osiedli?

ocieplanie dachu w budynku na osiedlu

Decyzja o wyborze metody i materiału do ocieplenia stropodachu jest niełatwa – trzeba wziąć pod uwagę efektywność rozwiązania... czytam dalej »


Jak niskim kosztem wyremontować posadzki w budynku?
Zaparowane okna w domu - jak temu zapobiec?
Remont posadzki w budynku Niższe koszty ciepła
Przedstawiamy 4 powody, dla których warto docenić walory posadzki lastrykowej oraz wykonać jej renowację... czytam dalej» Długotrwale zaparowane okna są sygnałem alarmującym – zdrowie mieszkańców może być zagrożone (...) czytaj dalej »

Zgłoś Przegląd Zestawów Hydroforowych i Skorzystaj z Promocji do 16.7.2018 »

Przegląd zestawów hydroforowych

Wilo serwisuje zestawy hydroforowe wszystkich producentów, nie tylko firmy Wilo. Zgłaszając serwis swoich urządzeń do 16.7.2018 zyskujesz 6 miesięcy opieki serwisowej GRATIS. Aby skorzystać z promocji, wypełnij formularz lub zadzwoń 22 702 61 61 (...) wykonaj przegląd promocyjny »


Jak łatwo odświeżyć wygląd klatki schodowej? Zamów wykonawce lastryko »
Jak łatwo naprawić dach pokryty papą »
Wykonawca lastryko renowacja i naprawa Naprawa dachu pokrytego papą
Dzięki swojej budowie posadzka klatki schodowej wykonana z lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, co uważa się za jej wielki atut (...) czytaj dalej » Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania..… czytam dalej »

Spółdzielnia, która dba o komfort mieszkańców » Zarządzanie nieruchomościami - zobacz jak to robią inni
SM Metalowiec Spółdzielnia dba o komfort mieszkańców Zarządzanie nieruchomościami
Ważna jest nie tylko wygoda zamieszkiwania w budynkach, ale też zaplecze kulturalne, sportowe i oświatowe (...) Czytam dalej » Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard.… czytam dalej »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

5/2018

Aktualny numer:

Administrator 5/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Ochrona danych po nowemu
  • - Udziały a wysokość zaliczki na koszty zarządu
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl