CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dzielenie kosztów w spółdzielni

Paweł Puch  |  Administrator 11/2011  |  22.12.2011
Dzielenie kosztów w spółdzielni
Dzielenie kosztów w spółdzielni
sxc.hu

Czy spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo podwyższać opłaty na fundusz remontowy i zmuszać do ponoszenia kosztów na rzecz innych budynków spółdzielczych?

Czytelnik

W skrócie: zgodne z prawem jest posiadanie przez spółdzielnię jednego funduszu remontowego, z którego spółdzielnia remontuje całe zasoby mieszkaniowe, co potwierdza najdobitniej wyrok Trybunału Konstytucyjnego.

Przepisy nakładają na spółdzielnię tylko obowiązek odrębnego ewidencjonowania wpływów i wydatków na poszczególne nieruchomości, a nie wydatkowania środków tylko w ramach jednej nieruchomości. Trybunał w 2009 roku uciął wszelkie wątpliwości i obecnie sprawa ta nie budzi już kontrowersji.

Przed wyrokiem Trybunału przepis art. 4 ust. 41 ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych (SM) był błędnie interpretowany – zwłaszcza w piśmiennictwie. Stąd można w internecie znaleźć wiele tekstów wprowadzonych przed datą wyroku, utożsamiających ten przepis z obowiązkiem odrębnych funduszy remontowych dla każdej nieruchomości. Jedynym wyjściem obecnie, aby płacić tylko za swoją nieruchomość, jest odłączenie się od spółdzielni.

Zasady ponoszenia kosztów w spółdzielni

Należy zwrócić uwagę, że obecnie w spółdzielniach mieszkaniowych mamy do czynienia ze zróżnicowanymi typami praw do lokali. Poszczególne osoby, którym przysługują prawa do lokali są w różnym stopniu zobowiązane do ponoszenia kosztów w spółdzielni. I tak:

  • Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
  • Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.
  • Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów, związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
  • Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.

Jeden fundusz remontowy

Art. 4 ust 41 ustawy o SM nakłada na zarząd spółdzielni obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, która powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości. Jednak zwrócić należy uwagę, że ewidencjonowanie nie jest równoznaczne z wydatkowaniem środków. Wyraźnie wynika to z wyroku Trybunału Konstytucyjnego, do którego przepis ten został zaskarżony w związku z błędną jego interpretacją utożsamiającą właśnie ewidencjonowanie z wydatkowaniem. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 15 lipca 2009 r. (sygn. akt K 64/07) stwierdził, że przepis ten nie odnosi się do zasad wydatkowania środków na remonty nieruchomości, będących w zasobie spółdzielni mieszkaniowej. Przepis ten dotyczy jedynie sposobu ewidencjonowania, tj. sporządzania wykazu wpływów i wydatków dla każdej nieruchomości. Spółdzielnia zatem może zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych utworzyć jeden fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy wszystkich członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Odrębne natomiast ewidencjonowanie środków ma umożliwić – w przypadku odłączenia się nieruchomości od spółdzielni mieszkaniowej – rozliczenie. Pamiętać przy tym należy, że obecnie w spółdzielni mieszkaniowej nie wszystkie pieniądze idą do wspólnego worka. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wytycza w tej materii dość szczegółowe zasady. I tak między innymi pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą tylko pokrywaniu wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem tej nieruchomości, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Natomiast pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej, spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

Odłączenie się od spółdzielni

Zatem dopóki właściciele, którzy nabyli własność swoich lokali w budynku spółdzielni nie podejmą uchwały „o odłączeniu się od spółdzielni” będą uiszczać opłaty w określonym wyżej zakresie i zasadach. Wspólnoty mieszkaniowe w blokach spółdzielczych nazywane są często „ułomnymi”, gdyż – mimo że z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu następuje wyodrębnienie nieruchomości wspólnej i właściciele lokali stają się współwłaścicielami tej nieruchomości – ich prawo własności podlega licznym ograniczeniom. Taka wspólnota działa bowiem w oparciu o prawo spółdzielcze, a przepisów ustawy o własności lokali (uwl) o zarządzie nieruchomością wspólną, poza pewnymi wyjątkami nie stosuje się. Nie mają też zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zebrania właścicieli. Właściciele lokali w budynkach spółdzielczych nie podejmują uchwał poza jednym wyjątkiem, jakim jest uchwała o odłączeniu się od spółdzielni, a zarząd nieruchomością wspólną jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony. Dopóki właściciele lokali nie odłączą się od spółdzielni nie mają możliwości wybrania zarządu, jak i dokonania zmiany zarządcy w osobie spółdzielni. Ponoszą też koszty utrzymania nie tylko własnego budynku. Szansa na odłączenie się od spółdzielni pojawia się dopiero, gdy właścicielami w danej nieruchomości staje się większość byłych spółdzielców, liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości. Większość ta może bowiem podjąć uchwałę o odłączeniu się od spółdzielni co oznacza, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Od tego momentu przestają ich dopiero obowiązywać prawa spółdzielcze. Zebranie w tej sprawie powinien zwołać zarząd spółdzielni. Aby zmusić zarząd spółdzielni do zwołania zebrania należy skierować do zarządu wniosek z podpisami właścicieli posiadającymi łącznie minimum 10% udziałów w nieruchomości wspólnej. We wniosku tym należy też określić realny termin w jakim zarząd ma zwołać zebranie. Jeżeli właściciele nie zdecydują się na podjęcie wyżej opisanej uchwały lub uchwała ta nie uzyska większości, wówczas dopiero z chwilą wyodrębnienia własności wszystkich lokali stosuje się – wtedy już bez konieczności podejmowania uchwały – zasady określone w ustawie o własności lokali, czyli z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w nieruchomości powstaje wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu uwl. Samo podjęcie uchwały „o odłączeniu się” od spółdzielni mieszkaniowej spowoduje wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni, ale zarząd takiej wspólnoty nadal sprawować będzie spółdzielnia. Jeżeli właściciele lokali chcieliby ten stan zmienić, muszą podjąć jeszcze uchwałę o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni i na przykład o wyborze zarządu.

 

 Podstawa prawna: art. 4, 5, 6, 241 26 art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Ruszają środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2»

Środki na termomodernizację Jessica2

Ponad 173 mln zł ze środków Wielkopolskiego Regionalnego Programu Operacyjnego na lata 2014 – 2020  przeznaczone... czytaj dalej »


Jak uszczelnić pion kanalizacyjny ? Jak poprawnie rozliczyć koszty ogrzewania »
Jak udrożnić rury kanalizacyjne Jak rozliczyć koszty ogrzewania
Nieszczelność w pionie kanalizacyjnym powoduje szereg nieprzyjemnych konsekwencji zaczynając od nieprzyjemnego zapachu, a kończąc (...) czytaj dalej » Celem indywidualnego opomiarowania jest określenie faktycznej ilości energii cieplnej dostarczonej do lokalu zgodnej z osobistymi preferencjami temperaturowymi mieszkańców (...) czytaj dalej »

Gdzie szukać pomocy przy wskazaniu istotnych nieszczelności oraz sposobu ich naprawy?

Test nieszczelności budynku - nieruchomości

Zrób testy nieszczelności budynków i zobacz, gdzie warto uszczelnić Twój budynek (...) czytaj dalej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
Czy warto inwestować w platformy schodowe do transportu osób niepełnosprawnych?
Problem psich odchodów na osiedlu platformy schodowe do budynków mieszkalnych
Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...)   czytaj dalej » Platformy schodowe są urządzeniami, które coraz częściej można spotkać w różnego rodzaju miejscach publicznych: szkoły, urzędy… czytaj dalej »

 


Niebiezpieczne stężenia gazów w budynku? Zobacz jak zapobiec! »

Stężenie gazu w budynku

Karta charakterystyki tlenku węgla Centralnego Instytutu Ochrony Pracy informuje, że przebywanie w stężeniu około 450 mg/m3 przez 1-2 godziny
(...)
czytaj dalej »


Koncepcja spółdzielni dostępnej dla mieszkańców»
Kredyt hipoteczny - wszystko co musisz o nim wiedzieć»
Spółdzielnia dostępna dla mieszkańców co musisz wiedzieć o kredycie hipotecznym
Opisy wszelkich istotnych działań Zarządu i Rady Nadzorczej przekazywane są do mieszkańców… czytaj dalej » Osoby decydujące się na zaciągnięcie takiego wieloletniego zobowiązania powinny dokładnie przeanalizować wszystkie elementy… czytaj dalej »

środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

1/2/2018

Aktualny numer:

Administrator 1/2/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Zarządca z mieszkańcem tworzą związek niemal rodzinny
  • - Rewolucja w ochronie danych
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14698|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl