CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Kryzys puka do drzwi wspólnot mieszkaniowych

Paweł Puch  |  Administrator 12/2011  |  22.12.2011
Kryzys puka do drzwi wspólnot mieszkaniowych
Kryzys puka do drzwi wspólnot mieszkaniowych
sxc.hu

Konsekwencją złej sytuacji finansowej członków wspólnoty będą nie tylko zadłużenia właścicieli z tytułu zaliczek na koszty zarządu, ale i postępowania egzekucyjne wszczynane przez banki. Jakie działania powinien zatem podjąć zarząd, aby uniknąć niewypłacalności wspólnoty?

Obecnie większość osób zakup mieszkania finansuje z kredytu bankowego. W ubiegłych latach banki skłonne były udzielać kredytów w wysokości będącej dla ich klientów na granicy możliwości finansowych, przez co wiele osób wpadło w pułapkę kredytową. W konsekwencji coraz częściej słyszymy w mediach o rodzinach postawionych pod ścianą przez wyższe stopy procentowe i wahania kursowe. Ponadto na rynku panuje kryzys, spada średnia żywotność firm, liczba miejsc pracy, a pewna praca w jednej firmie do emerytury jest już tylko czystą iluzją. Nasze dochody będą ulegały ciągłym zmianom i nie będzie to raczej trend wzrostowy, co może doprowadzić do braku środków na bieżące zobowiązania finansowe. Dla wspólnot mieszkaniowych sytuacja ta będzie skutkowała coraz liczniejszymi zadłużeniami właścicieli z tytułu zaliczek na koszty zarządu. Konsekwencją złej sytuacji finansowej członków wspólnoty będą też postępowania egzekucyjne wszczynane przez banki w celu egzekucji kredytów zaciągniętych na kupno mieszkania, a to już prosta droga do ich zupełnej niewypłacalności. Wspólnota, która nie nauczy się szybko egzekwować swoich wierzytelności może nigdy ich już nie odzyskać. Tymczasem dla niejednej wspólnoty jeden taki dłużnik to już lawirowanie na granicy płynności finansowej, a kilku takich dłużników wystarczy aby wspólnota sama stanęła oko w oko z komornikiem. Co w takiej sytuacji zrobić, jak się przygotować na sytuację, kiedy kryzys zapuka do drzwi wspólnoty mieszkaniowej? Niewątpliwie warto przeanalizować strukturę kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli jakieś koszty można zniwelować lub przerzucić bezpośrednio na mieszkańców warto to zrobić, aby w sytuacji kryzysowej zadłużenie nie przesądziło o losie wspólnoty mieszkaniowej. Analizując strukturę kosztów należy zwrócić uwagę, że w sytuacji kryzysowej – moim zdaniem – największym zagrożeniem mogą okazać się wydatki z tytułu ogrzewania budynku. Kilku dłużników skutecznie może doprowadzić do odcięcia ogrzewania wszystkim mieszkańcom. Niestety tylko częściowym rozwiązaniem jest własna kotłownia. Bez wątpienia najlepszym wyjściem są indywidualne systemy grzewcze w mieszkaniach gdyż wówczas problemy finansowe jednego z lokatorów nie przekładają się na pozostałych. Duża część budynków budowanych w ostatnich latach oparta jest na takich indywidualnych systemach grzewczych, jednak w starszych zasobach mieszkaniowych jest to zjawisko incydentalne. Jeżeli więc obecnie we wspólnocie pojawiają się głosy żądające rezygnacji z zewnętrznego dostawcy i oparcia się na indywidualnych systemach ogrzewania powinno się je wspierać. Oprócz optymalizacji kosztów zarządu trzeba przede wszystkim usprawnić sposób dochodzenia należności i nie jest to problem tylko właścicieli, ale i zarządcy, który powinien wspomóc wspólnotę w przygotowywaniu się na możliwy kryzys żeby sam nie był pierwszą jego ofiarą.

Strata mieszkania przez długi

Jak dotąd przymusowe przejmowanie prywatnych mieszkań za niespłacone kredyty hipoteczne należy do rzadkości jednak w związku z sytuacją gospodarczą liczba takich przejęć może znacząco wzrosnąć. Warto więc może pokrótce przedstawić jak takie postępowanie wygląda. Najpierw bank występuje do sądu o nadanie bankowego tytułu egzekucyjnego, a po jego nadaniu składa wniosek do komornika. Komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni i wnioskuje do sądu o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji. Kolejnym krokiem jest zajęcie mieszkania, które powoduje, że rozporządzanie nim przez dłużnika lub jego obciążenie jest nieważne. Następnie komornik dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości oraz przeprowadza licytację. Licytacja odbywa się ustnie, a po jej zakończeniu sąd wydaje postanowienie o przybiciu i wzywa nowego nabywcę, aby złożył na rachunek depozytowy sądu wylicytowaną cenę. Po wykonaniu tego warunku sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do wprowadzenia nabywcy w posiadanie mieszkania. Wspólnota mieszkaniowa nie ma szans na dochodzenie swoich roszczeń w przypadku gdy bank zacznie egzekwować spłatę kredytu. Kredyt bankowy jest bowiem zabezpieczony hipoteką ustanowioną na mieszkaniu, a takie zabezpieczenie daje pierwszeństwo w uzyskaniu zaspokojenia przed innymi długami. Zatem wspólnota, gdy bank wytoczy „ciężkie działa”, ma szansę na odzyskanie wierzytelności tylko wtedy, gdy cena uzyskana z licytacji będzie wyższa niż zadłużenie w banku. Jest to mało prawdopodobne chociażby dlatego, że ceny mieszkań w ostatnim czasie spadły, a kredytobiorcy zwłaszcza w okresie bumu kredytowego ostatnich lat zadłużali się na pokrycie 100% ceny. Ponadto ceny uzyskiwane na licytacjach są niższe od aktualnej ich wartości rynkowej. W wyniku niejednej licytacji nie uda się więc spłacić nawet zadłużenia w banku. Wspólnota mieszkaniowa nie ma więc co liczyć, że w takiej sytuacji uda się jej odzyskać jeszcze jakieś pieniądze. W związku z tym największy nacisk we wspólnocie mieszkaniowej należy położyć na szybkie dochodzenie zaległości z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, czyli po prostu nie dopuszczać do sytuacji, w której właściciel zalega z zaliczkami przez pół roku, a zarząd dopiero zaczyna się zastanawiać co w tej sprawie zrobić.

Dług obciąża dłużnika, nie lokal

Należy też zwrócić uwagę, że częstym błędem popełnianym przez wspólnoty mieszkaniowe jest twierdzenie, że dług z tytułu kosztów zarządu obciąża lokal, a nie konkretną osobę. Konsekwencją tego błędnego myślenia jest próba dochodzenia zaległości od nowego właściciela np. po sprzedaży mieszkania. Wprawdzie zgodnie z art. 548 § 1 kodeksu cywilnego (kc) z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z tą rzeczą jednak przejście na nowego właściciela korzyści i ciężarów nie oznacza przejścia długów. Są to dwa różne pojęcia prawne. Zaliczki na koszty zarządu z chwilą powstania obowiązku ich zapłaty z ciężarów związanych z lokalem przekształcają się w dług obciążający konkretną osobę, będącą w danej chwili zobowiązaną do ich zapłaty. W stosunku do tej osoby należy dochodzić ich zapłaty. Przez sam fakt sprzedaży lokalu były właściciel nie pozbędzie się długu do którego doprowadził. Nowy nabywca przez samo kupno lokalu nie stanie się odpowiedzialny za dług należący do poprzedniego właściciela. Nowy właściciel ponosi odpowiedzialność za zaliczki od momentu wydania mu mieszkania w posiadanie. Zatem jeżeli w ciągu roku mieszkanie zmieniało trzy razy właściciela i każdy z nich nie płacił zaliczek na pokrycie kosztów zarządu to wspólnota mieszkaniowa ma trzech dłużników i od każdego z nich powinna dochodzić zaliczek za okres, w którym był on zobowiązany do ich ponoszenia.

Przedawnienie roszczeń

Konsekwencją zwlekania dochodzenia zaległości we wspólnotach mieszkaniowych jest niejednokrotnie przedawnienie roszczeń z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. W przypadku zaliczek na koszty zarządu przedawnienie następuje po trzech latach i polega na tym, że po upływie tego terminu dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia, a jeżeli wspólnota mieszkaniowa wniesie powództwo do sądu, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa. Konieczne jest jednak zgłoszenie przez dłużnika zarzutu przedawnienia – w innym wypadku sąd rozpatrzy powództwo, tak jakby przedawnienie nie nastąpiło.

Procedura dochodzenia zaległości

Już teraz, gdy sytuacja finansowa Polaków nie jest jeszcze najgorsza, zarządy wspólnot nie radzą sobie z długami i często balansują przez to na granicy płynności finansowej. Tymczasem fakt, że członek wspólnoty zaczyna zalegać z zaliczkami w większości przypadków świadczy o jego problemach finansowych, które wcześniej czy później zwłaszcza w obecnej – coraz gorszej – sytuacji gospodarczej mogą doprowadzić do zlicytowania lokalu i braku możliwości odzyskania zaległości przez wspólnotę mieszkaniową, dlatego ważne jest opracowanie we wspólnocie sprawnej procedury dochodzenia roszczeń. Wspólnota powinna więc podjąć uchwałę, w której ustali odsetki w przypadku zaległości. Termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu jest terminem wynikającym z ustawy, zatem w przypadku opóźnień w płatnościach wspólnocie przysługuje prawo naliczania odsetek. Możliwość naliczania odsetek daje art. 481 kc, z którego wynika, że jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody a opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Wysokość odsetek określa Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych, które wynoszą obecnie 13% w stosunku rocznym. Prawo naliczania odsetek ustawowych wynika wprost z ustawy i nie wymaga podjęcia uchwały w tej sprawie. Jednak w praktyce zarządy bez upoważnienia w uchwale nie dochodzą odsetek więc lepiej jeżeli stosowny zapis znajdzie się w uchwale. Wspólnota mieszkaniowa może też naliczać odsetki wyższe niż ustawowe jednak wówczas musi podjąć uchwałę. Maksymalna wysokość odsetek nie może jednak przekraczać w stosunku rocznym czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego (obecnie 20%). W przypadku sądowego dochodzenia roszczeń odsetki można objąć pozwem przy dochodzeniu sumy głównej, jednak zapłata tej sumy nie powoduje wygaśnięcia roszczenia o odsetki. Tego roszczenia można więc dochodzić samodzielnie. Wspólnota powinna w uchwale określić też okres dopuszczalnego zadłużenie członka wspólnoty zanim wystąpi do sądu (np. trzy miesiące) i zobowiązać zarząd, aby po tym okresie kierował sprawę do sądu. Można też określić jakie kroki i w jakich terminach zarząd ma podejmować zanim sprawa trafi do sądu. Zarząd może sam dochodzić zapłaty należności w postępowaniu sądowym lub właściciele lokali mogą w uchwale udzielić zarządowi pełnomocnictwa do podpisania umowy na stałą obsługę prawną z kancelarią prawniczą, która przejmować będzie sprawę i dochodzić zapłaty zaległości przed sądem, a potem wspomagać egzekucję należności.

Taka procedura będzie motywować właścicieli lokali do terminowego wnoszenia zaliczek i szybkiego spłacania ewentualnych zaległości wraz z odsetkami. Należy pamiętać, że zaległości we wspólnocie mogą być szybko dochodzone w postępowaniu upominawczym, które ogranicza się w zasadzie do wydania przez sąd nakazu zapłaty. Wydając nakaz zapłaty, sąd orzeka, że pozwany w ciągu dwóch tygodni ma zaspokoić roszczenie w całości wraz z kosztami albo wnieść w tym terminie sprzeciw do sądu. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z majątku dłużnika.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17568|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10950|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10529|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl